* 130,006,000원은 최저가 기준 예상배당에서 산출한 미배당액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 잔여 보증금에 대한 매수인 인수책임까지 해소하는 경우 실질 인수액은 0원입니다. 현재 확인되는 문구만으로 그 범위를 확정하지 않습니다.
인천지방법원 2026타경502128. 인천 미추홀구 숭의동 더 미추홀퍼스트 6층 611호는 전용 83.3371㎡의 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 229,000,000원이며, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 현재 소유자는 이준복으로, 2022.10.19 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 355,000,000원입니다. 이 물건의 핵심은 단순한 감정가 할인율이 아니라, 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차인의 대항력과 보증기관 확약서의 적용 범위입니다.
임차인 이백환은 2022.02.07 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021.12.31입니다. 말소기준인 우리은행 가압류는 2023.12.19에 접수됐습니다. 임차권등기가 그 이후에 이루어졌다는 사실만으로 선행하는 대항력을 부정해서는 안 됩니다. 보증금 반환채무가 남는다면 매수인 인수 문제가 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502128 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 |
인천광역시 미추홀구 숭의동 121-7 더 미추홀퍼스트
6층 611호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 경인로 67 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 전용면적 / 층수 | 83.3371㎡ · 16층 건물 중 6층 |
| 소유자 |
이준복 · 단독소유 2022.10.19 소유권이전 · 거래가액 355,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 말소기준권리 |
2023.12.19 · 갑구 9번 주식회사 우리은행 가압류 · 29,299,042원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다
확약의 범위가 대항력 행사 포기 또는 잔여 보증금 반환채무의 매수인 승계 배제까지 포함하는지 확인해야 합니다. 그 효력이 확인되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 반면 임차권등기 말소에 대한 동의만 확인된다면 보증금 미배당액 130,006,000원의 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.
확약은 해당 임차권에 관한 사항이며, 다른 권리나 별도 점유자의 권리까지 포괄적으로 면제하는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
이백환 6층 611호 83.3371㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.02.07 확정 2021.12.31 |
355,000,000원 | 있음 |
있음 배당요구 확인 |
조건부 판단 확약 효력 확인 필요 |
| 임대차계약일 | 2021.12.18 |
|---|---|
| 주민등록 / 점유개시 | 2022.02.07 |
| 확정일자 | 2021.12.31 |
| 임차권등기 |
2024.03.14 · 을구 1번 임차보증금 355,000,000원 |
| 배당요구 | 확인 · 2024.03.14 |
| 예상 임차인 배당 | 224,994,000원 |
| 배당 후 부족액 | 130,006,000원 |
| 확약 적용 판단 |
임차권등기 말소동의 확약서 제출 확인. 인수책임 해소 범위 확인 시 실질 인수 0원. |
실제 임차인은 이백환 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 청구금액은 임차보증금과 동일한 355,000,000원입니다. 이를 근거 없이 별도의 실제 임차인이나 추가 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 다만 보증기관의 구체적인 채권 취득·대위 범위는 확약서 및 관련 원본을 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격 하락과 인수 위험을 함께 봐야 한다
더 미추홀퍼스트는 99세대 규모이며, 준공일은 2020.07.10입니다. 동일 면적대 실거래 표본은 2건입니다. 과거 거래가 310,000,000원과 이후 거래가 235,000,000원이 함께 포함되어 전체 평균은 272,500,000원으로 나타납니다. 그러나 가격 판단에서는 더 최근 거래인 235,000,000원을 우선 비교 기준으로 삼아야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 83.34㎡ | 7층 | 235,000,000원 |
| 2021.12 | 82.83㎡ | 7층 | 310,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 272,500,000원 |
| 최근 기준 거래 | 83.34㎡ | 7층 | 235,000,000원 |
최근 거래 기준가격은 235,000,000원이며, 최저가 229,000,000원은 이 금액의 97.4%입니다. 단순 차액은 6,000,000원에 불과합니다. 반면 과거 거래와 비교한 가격 추세는 -24.2%로 하락 방향입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 272,500,000원만을 근거로 가격 매력을 높게 평가하는 것은 부적절합니다.
④ 실질취득액 — 확약의 효력이 가격 판단을 바꾼다
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 229,000,000원 | 낙찰대금 기준 |
| 보증금 | 355,000,000원 | 대항력 임차인 |
| 예상배당액 | 224,994,000원 | 집행비용 공제 후 |
| 미배당 보증금 | 130,006,000원 | 확약 효력 미확인 시 인수 추정 |
| 확약 효력 미확인 | 약 355,000,000원 수준 | 인수형 실질취득 기준. 집행비용 추정에 따른 계산상 차이 존재. |
| 인수 해소 확인 시 | 229,000,000원 | 낙찰대금 기준 · 실질 인수 0원 |
예상배당표의 집행비용 4,006,000원을 적용하면 낙찰가 229,000,000원과 미배당액 130,006,000원의 단순 합계는 359,006,000원입니다. 이는 보증금 355,000,000원에 집행비용 추정이 반영되면서 발생하는 차이입니다. 인수형의 경제적 구조는 보증금 약 3.55억을 기준으로 판단하되, 실제 책임액은 확약서와 최종 배당 결과를 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,006,000원 |
|
1. 임차인 이백환 보증금 우선변제 |
355,000,000원 | 224,994,000원 |
| 2. 우리은행 가압류 | 29,299,042원 | 0원 |
| 3. 도담자산관리대부 가압류 | 7,508,830원 | 0원 |
|
4. 주택도시보증공사 강제경매 신청채권 |
355,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당액은 제공된 추정표 기준입니다. 집행비용은 4,006,000원으로 추정하며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금을 별개의 추가 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 배당 순위 및 금액은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아지는 착시
| 회차 | 최저가 | 인수 추정* | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 229,000,000원 | 130,006,000원 | 인수 확인 필요 |
| 1회 유찰 · 80% | 183,200,000원 | 175,164,800원 | 인수 증가 |
| 2회 유찰 · 64% | 146,560,000원 | 211,291,840원 | 인수 증가 |
* 인수 추정액은 각 회차의 예상배당 산출값입니다. 집행비용 추정 및 회차별 계산 차이로 낙찰가와 인수액의 단순 합계가 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 확약으로 해당 보증금 인수책임이 해소되는 것이 확인된다면 위 인수 추정액은 실제 부담액이 아니며 실질 인수는 0원입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구청 북측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 6층 611호입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 4차선 도로, 북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역이며 방화지구·과밀억제권역 등이 적용됩니다. 토지이용계획에 토지거래계약에 관한 허가구역도 기재되어 있으므로 실제 취득 목적과 적용 대상을 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 거래 표본. 99세대 규모이며 확인된 동일 면적대 실거래는 2건입니다. 최신 거래 이후 시차가 있어 현재 매각가능가격 판단에 주의가 필요합니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회, 매각률은 33.33%입니다. 다만 개별 물건의 실제 매각 가능성을 확정하는 지표는 아닙니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 확약이 임차권등기 말소뿐 아니라 매수인에 대한 잔여 보증금 반환청구 및 대항력 행사 배제까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 이백환의 선행 전입·점유·확정일자와 임차권등기, 배당요구 내용을 매각물건명세서 및 등기부 원본과 대조해야 합니다.
- 인수액 중복 계산 방지. 주택도시보증공사 청구액과 임차보증금이 동일하므로 동일 채권의 대위·승계 관계를 확인하고 이를 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 확약 효력이 미확인된 상태에서는 최저가 229,000,000원만이 아니라 보증금 약 355,000,000원 수준의 경제적 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 시세 재확인. 최신 확인 거래가 2025.04에 머물러 있습니다. 2026년 현재 거래가격과 매물 호가, 층·향·상태에 따른 차이를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 점유 및 인도. 임차권등기 사실만으로 현재 실제 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 미납금과 세금. 관리비 체납액, 당해세 등 배당 우선순위에 영향을 줄 수 있는 금액과 매수인 부담 가능성을 점검해야 합니다.
- 용도 및 규제. 오피스텔의 실제 업무시설 이용상태와 취득 목적에 따른 토지거래허가 관련 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 전 원본 대조. 매각물건명세서·확약서·임차권등기·등기사항전부증명서와 최종 배당 관련 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.29억이 실질 취득가격인지는 확약서가 결정한다”
이 물건의 신건 최저가는 229,000,000원이며, 최신 확인 거래가 235,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 차액만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 355,000,000원이기 때문입니다.
임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요한 변수입니다. 확약의 범위가 잔여 보증금 인수책임까지 해소하는 것으로 확인된다면 실질 인수액은 0원이며, 낙찰대금 229,000,000원을 기준으로 가격을 판단할 수 있습니다. 반면 그 효력이 확인되지 않으면 보증금 인수 가능성을 남겨 두어야 하며, 실질취득액은 약 355,000,000원 수준으로 최신 확인 거래가를 크게 웃돕니다.
더구나 거래가격 추세는 -24.2%이고 최근 거래 표본도 부족합니다. 유찰되더라도 인수액이 함께 늘어나는 구조라면 낙찰가 하락 자체가 경제적 이익으로 이어지지 않습니다. 따라서 이 사건은 확약서의 인수책임 해소 효력을 먼저 확정하고, 그 결과에 따라 실질취득액과 시세를 다시 비교해야 하는 물건입니다.
