인천지방법원 2026타경502140. 디자인타운 105동 3층 302호, 전용 58.75㎡의 도시형생활주택(다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “임차권등기 말소”가 아니라 임차인의 대항력 발생시점입니다. 김한희의 전입·점유개시는 2022.08.31이고, 말소기준권리로 잡힌 대한채권관리대부의 가압류는 2023.06.20이므로 임차인은 선순위 대항력을 갖습니다. 보증금도 230,000,000원으로 현재 최저가 213,000,000원보다 큽니다.
그대로라면 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못하는 보증금이 늘어 매수인 부담으로 이동하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 김한희 임차인에 대해서는 실질 인수를 0원으로 반영합니다. 이 확약은 김한희 임차인 1명에 한정해 적용되며, 본 건에서 확인되는 임차인은 김한희 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1098-4 디자인타운 105동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(다세대) · 전용 58.75㎡ · 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 장민호 · 2021.07.29 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 사용승인일 | 2015.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.06.20 대한채권관리대부 가압류 5,450,658원입니다. 그러나 김한희의 전입·점유일은 그보다 앞선 2022.08.31이어서 대항력이 있습니다. 확정일자는 2022.07.21이고 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김한희 | 제3층 제302호 58.75㎡ 전부 | 230,000,000원 | 2022.08.31 / 2022.07.21 | 대항력 有 우선변제 有 말소동의 확약 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 기준
가격 비교는 단순한 최저가가 아니라 확약 반영 실질취득액 213,000,000원을 기준으로 봅니다. 최근 12개월 평균은 224,000,000원, 최신 거래는 2024.08 223,000,000원입니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균의 95.1%로 그보다 낮고, 최근 거래 흐름은 기존 거래군 대비 +3.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 59.63㎡ | 5 | 223,000,000원 |
| 2023.09 | 61.71㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2023.03 | 63.61㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2021.10 | 61.71㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2021.08 | 59.63㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.07 | 58.75㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 224,000,000원 |
전체 6건 평균은 218,833,333원, 최저 190,000,000원, 최고 245,000,000원입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균을 우선하면 현재 실질취득액 213,000,000원은 최근 평균보다 11,000,000원 낮은 수준입니다. 다만 104동·105동 합계 17세대 규모이고 거래 표본도 6건이므로 개별 호수의 상태에 따른 편차는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,782,000원 |
| 1. 임차인 김한희 보증금 | 230,000,000원 | 209,218,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 5,450,658원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김한희 보증금 미배당액은 20,782,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출되어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 확약이 적용되지 않는 경우의 룰상 금액과 실질 부담을 구분해 봐야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 결과를 갈라놓는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 213,000,000원 | 20,782,000원 | 213,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 170,400,000원 | 62,785,600원 | 170,400,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 136,320,000원 | 96,388,480원 | 136,320,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당하초등학교 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교가 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 인천지하철 2호선 독정역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 내 3층 302호이며 승강기·주차시설·난방·위생 및 급배수시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역·당하지구 지구단위계획구역, 평지의 사다리형 토지이며 북측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 1,967,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않습니다.
- 규모. 디자인타운104동·105동 합계 17세대이며 사용승인일은 2015.09.16입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 김한희 주택임차권등기와 정확히 대응하는지, 실제 말소 조건이 무엇인지 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조. 전입·점유 2022.08.31이 말소기준 가압류 2023.06.20보다 빠르므로 확약이 없다면 인수형이라는 점을 전제로 판단해야 합니다.
- 가격 기준. 확약 반영 실질취득 213,000,000원은 최근 12개월 평균 224,000,000원의 95.1%, 최신 거래 223,000,000원보다 낮습니다.
- 환금성. 17세대 규모의 다세대이며 거래 표본이 6건이므로 아파트 대단지보다 개별 호수 상태와 매수층 차이가 가격에 크게 반영될 수 있습니다.
- 배당·세금 확인. 예상배당은 집행비용과 제공된 권리관계를 기준으로 한 계산이므로 실제 배당표와 세금 관련 원본을 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인보다 확약 확인이 먼저”
표면만 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 213,000,000원을 넘는 전형적인 인수주의 사건입니다. 실제 배당계산에서도 신건 기준 20,782,000원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 김한희 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
그 전제가 확인된다면 실질취득은 신건 최저가와 같은 213,000,000원이고, 최근 12개월 평균 224,000,000원의 95.1%, 최신 거래 223,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세도 +3.6%입니다. 다만 이 건의 안전성은 일반적인 말소기준권리 구조보다 확약서의 실제 효력과 범위 확인에 훨씬 크게 의존합니다. 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 바로 그 문서입니다.
