인천지방법원 2026타경502171. 부평동 ‘에덴캐슬’ 15층 1503호 오피스텔입니다. 이 사건은 권리표만 보면 단순하지 않습니다. 임차인 남기웅의 임대차는 2021년 8월 25일 체결됐고, 확정일자는 2021년 8월 27일, 주민등록·점유개시는 2021년 9월 28일입니다. 이후 2023년 11월 6일 보증금 185,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 반면 말소기준은 2024년 12월 18일 연수세무서장 압류입니다. 즉 임차인의 전입·점유와 임차권등기가 모두 말소기준보다 앞서 있어 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
그대로라면 최저가 168,000,000원보다 보증금 185,000,000원이 크므로, 낙찰가가 내려가도 임차인 미배당액이 늘어나는 대항력 인수형 구조입니다. 실제 현재 회차 배당모형도 집행비용 3,152,000원을 먼저 빼고 임차인에게 164,848,000원을 배당해 20,152,000원의 미배당 보증금을 남깁니다. 다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 3번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502171 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 118-7 에덴캐슬 15층 1503호 · 장제로156번길 15 |
| 용도 / 구조 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 |
| 임차권 범위 | 15층 1503호 47.06㎡ 전부 |
| 소유자 | 조하나 (2017.10.20. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
핵심 순서는 명확합니다. 남기웅의 전입·점유가 2021.09.28, 주택임차권등기가 2023.11.06, 말소기준 압류가 2024.12.18입니다. 따라서 임차권은 말소기준에 선행합니다. 이후 부천시·부천세무서장·미추홀구 압류와 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 남기웅 주거 · 임차권등기 | 185,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2021.09.28 | 우선변제 확정 2021.08.27 · 배당요구 | 실질 0원* 룰상 20,152,000원 |
② 가격 구조 — 싸게 내려가도 ‘인수형’ 계산은 달라진다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 168,000,000원입니다. 확약을 적용하지 않는 원래의 대항력 인수 계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금의 미배당분이 늘어납니다. 따라서 최저가만 내려간다고 실질 취득비용이 같은 폭으로 낮아지는 구조가 아닙니다. 이 사건은 바로 그 인수형 구조를 말소동의 확약서가 차단하는 사례입니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 168,000,000원 | 20,152,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 134,400,000원 | 53,281,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 107,520,000원 | 79,785,280원 | 0원* |
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 을구 3번 주택임차권에 유효하게 적용되는 것을 전제로 한 분석입니다. 표의 룰상 인수액은 확약을 반영하지 않은 배당 시나리오 수치입니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 남기웅 보증금 | 185,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서는 매각대금 168,000,000원이 집행비용 3,152,000원과 임차인 배당 164,848,000원으로 소진됩니다. 확약 미반영 룰상 임차보증금 부족분은 20,152,000원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 0순위 차감으로 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도는 오피스텔이며, 대상은 에덴캐슬 제15층 제1503호입니다.
- 주위환경. 부평중학교 남동측 인근으로, 오피스텔 및 다세대주택 등이 혼재된 주상지대입니다.
- 교통. 서측 인근에 인천지하철1호선 부평구청역, 남서측 인근에 경인전철 부평역이 위치하고 시내버스정류장이 인접해 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지하1층 지상15층 규모이며 일반적인 상하수도설비와 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 가장형 토지로 인접토지와 등고 평탄하며, 남측으로 세로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당하며, 토지거래에관한허가구역은 2025.08.26-2026.08.25 외국인등 주택용도 취득을 대상으로 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 을구 3번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 대상과 조건을 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
- 선순위 임차권 구조 확인. 남기웅의 전입·점유는 2021.09.28, 임차권등기는 2023.11.06, 말소기준 압류는 2024.12.18입니다.
- 세금 압류 확인. 국·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인하세요.
- 배당요구 확인. 임차인은 배당요구를 했고 배당요구일은 2023.11.06입니다. 현재 배당모형상 임차인 예상배당은 164,848,000원입니다.
- 가격과 인수 분리. 확약 미반영 시 유찰될수록 룰상 미배당 인수액은 20,152,000원 → 53,281,600원 → 79,785,280원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “1.85억 임차권보다 확약서 한 장이 더 중요하다”
이 사건의 표면만 보면 최저가 168,000,000원에 보증금 185,000,000원의 선순위 임차권이 걸린 전형적인 대항력 인수형입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 배당모형상 20,152,000원이 미배당되고, 유찰될수록 인수액이 커집니다. 하지만 매각물건명세서에는 바로 그 을구 3번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 168,000,000원으로 판단합니다. 다만 세금 압류 4건과 확약서의 적용 조건은 입찰 전 반드시 원문 대조가 필요합니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권을 실제로 지워주는 확약의 유효성입니다.
