인천지방법원 2026타경502175. 인천 미추홀구 용현동, 통칭 비호리치빌 5층 503호 오피스텔입니다. 전용면적은 58.9421㎡이고, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 권영만이며 2021.08.23 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 임차권이라는 모양새만 보는 것이 아니라, 임차인 이현선의 전입일 2021.08.23이 말소기준권리인 주택도시보증공사의 2022.09.13 가압류보다 앞선다는 점입니다.
따라서 이현선은 대항력이 있고, 보증금 182,000,000원에 대해 확정일자 2021.08.09와 배당요구도 갖춘 상태입니다. 단순 배당계산만 하면 신건 125,000,000원에서 집행비용 2,550,000원을 제외한 122,450,000원을 배당받고 59,550,000원이 미배당됩니다. 원칙적으로는 이 금액이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있어, 본 분석에서는 이현선 관련 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502175 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 630-32 5층 503호 · 토금남로4번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 58.9421㎡ · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함) |
| 사용승인일 | 2017.06.19 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.08.23 소유권이전 · 거래가액 182,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약을 함께 봐야 한다
말소기준권리는 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국세 압류 2건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 3번 이현선의 주택임차권등기도 등기 순위 자체는 말소기준 이후이지만, 임차인의 주민등록 및 점유개시가 2021.08.23으로 더 빠르기 때문에 대항력은 별도로 존재합니다. 이 부분이 이 사건에서 가장 중요한 권리 포인트입니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이현선 | 2021.08.23 | 2021.08.09 | 182,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 말소동의 확약 |
| 박수지 | 2025.08.05 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 보증금 확인 필요 |
② 시세 비교 — 최근 시세는 과거 평균보다 낮다
비호리치빌 유사 면적 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 169,495,000원이지만, 최근 12개월 평균은 147,470,000원이고 최신 거래는 2026.05 143,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -15.2% 수준으로 낮아진 흐름이므로, 과거 182,000,000원대 거래가 다수 포함된 전체 평균을 현재 시세 기준으로 그대로 사용하면 가격을 높게 볼 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.57㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 2025.12 | 59.01㎡ | 8 | 151,940,000원 |
| 2025.05 | 59.36㎡ | 6 | 123,000,000원 |
| 2022.04 | 58.94㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2022.01 | 59.36㎡ | 5 | 182,000,000원 |
| 2021.08 | 58.94㎡ | 7 | 182,000,000원 |
| 2021.08 | 58.94㎡ | 3 | 182,000,000원 |
| 2021.08 | 58.94㎡ | 8 | 182,000,000원 |
| 2021.07 | 59.57㎡ | 4 | 182,000,000원 |
| 2021.07 | 58.94㎡ | 5 | 182,000,000원 |
| 2021.06 | 59.57㎡ | 5 | 182,000,000원 |
| 2021.06 | 59.36㎡ | 7 | 182,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 147,470,000원 |
현재 최저가 125,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.8%입니다. 확약을 반영하면 실질취득액 역시 125,000,000원이므로 최근 평균과 최신 거래 143,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 추세 자체가 -15.2%인 만큼, “전체 평균 169,495,000원 대비 크게 싸다”는 식의 판단보다는 최근 거래 143,000,000원과 최근 12개월 평균 147,470,000원을 중심으로 입찰가를 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 임차인 이현선 보증금 | 182,000,000원 | 122,450,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 이현선 보증금 중 59,550,000원이 부족합니다. 다만 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신흥여자중학교 남동측 인근으로 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량출입이 용이하고 버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 5층 503호이며 사용승인일은 2017.06.19입니다. 기본 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 폭 약 6미터, 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역이며, 감정자료상 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가는 1,701,000원/㎡, 토지면적은 284.4㎡이며 장방형 평지입니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래는 2건이며 평균 147,470,000원, 최신 거래는 143,000,000원입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -15.2% 낮아진 흐름을 보입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이현선 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 그대로 작동하는지 매각물건명세서 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 59,550,000원의 의미 구분. 배당계산상 미배당액은 59,550,000원이지만, 확약 반영 실질 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 박수지 점유관계. 2025.08.05 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 현황 및 명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 169,495,000원보다 최근12개월 평균 147,470,000원과 최신 거래 143,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -15.2% 낮아진 흐름이므로 현재 최저가가 최근 평균의 84.8%라는 사실만으로 과도한 가격 가점을 주지 않는 편이 안전합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부확인이 되지 않았으므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약의 효력’을 확인할 물건
이 사건은 겉으로 보면 감정가 125,000,000원짜리 신건 오피스텔이 최근 12개월 평균 147,470,000원의 84.8%에 나온 물건입니다. 가격만 보면 최근 거래권보다 낮습니다. 그러나 권리분석의 출발점은 이현선의 182,000,000원 대항력 임차보증금입니다. 신건 배당만으로는 59,550,000원이 남지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “보증금보다 낙찰가가 낮으니 182,000,000원을 실질취득액으로 봐야 하는 전형적인 대항력 인수형”이 아니라, 그 인수 위험이 확약으로 제거되는지 원문으로 최종 확인하는 것입니다. 확약이 그대로 유효하다면 실질취득은 125,000,000원이고 최근 실거래보다 낮습니다. 다만 최근 시세 추세가 -15.2%이므로 입찰 판단은 과거 182,000,000원대 거래가 아니라 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 보수적으로 잡는 것이 맞습니다.
