* 인수 23,634,000원은 신건 예상배당 기준입니다. 확약서의 대항력 포기 및 보증금 잔액 인수 배제 효력이 확인되면 해당 인수액은 실질 0원으로 처리해야 합니다. 현재 확인된 확약의 내용은 임차권등기 말소동의입니다. 이 금액을 확정 채무로 보거나 확약만으로 인수 소멸을 단정해서는 안 됩니다.
인천지방법원 2026타경502188. 인천 서구 검암동 더프라임 1동 503호, 전용 36.77㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 131,000,000원이며, 주택도시보증공사가 청구금액 152,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 이 사건은 일반적인 근저당권 경매와 다릅니다. 등기부상 우리은행 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 권리 판단의 핵심은 2022.08.18. 국민건강보험공단 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인 김진영입니다.
김진영은 2021.08.26. 점유를 시작하고 2021.08.27. 전입신고를 했으며, 확정일자는 2021.08.13.입니다. 주택임차권등기는 2023.09.25.에 이루어졌습니다. 임차권등기의 등기일 자체는 말소기준 압류보다 늦지만, 임차인의 대항력 발생과 보증금 반환 문제를 등기일만으로 판단해서는 안 됩니다. 특히 매각물건명세서에 임차권등기가 인수권리로 명시되어 있고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 실제 매수인 인수 여부는 확약서 원문과 매각조건을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 652-2 더프라임 1동 5층 503호 도로명주소: 승학로402번길 33-12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 36.77㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 평지붕 · 2014.01.13. |
| 소유자 | 조성현 · 2021.11.09. 소유권이전 · 거래가액 152,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 152,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02. |
| 말소기준권리 | 2022.08.18. 갑구 4번 · 국민건강보험공단 압류 |
| 임차관계 | 실제 임차인 김진영 1명 · 보증금 152,000,000원 |
① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 생긴 임차인의 대항력
② 임차인 분석 — 152,000,000원의 보증금과 확약서
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
김진영 제5층 제503호 36.77㎡ 전부 |
전입 2021.08.27. 확정 2021.08.13. 점유 2021.08.26. |
152,000,000원 |
대항력 있음
우선변제권 있음
인수 여부 확인 배당요구 있음 · 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
실제 임차인은 김진영 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 별도의 실제 점유 임차인으로 계산하지 않습니다. 신청채권자의 청구금액과 김진영의 임차보증금이 각각 152,000,000원으로 표시되어 있더라도, 이를 서로 다른 임차보증금 2건으로 합산해서는 안 됩니다. 대위·승계 관계와 배당 귀속은 원본 채권관계를 대조해야 합니다.
낙찰가 131,000,000원
+ 미배당 보증금 인수 추정 23,634,000원
= 154,634,000원
집행비용 차감으로 발생한 미배당분을 포함한 계산입니다. 매각가와 인수액을 함께 고려하면 실질취득 부담은 보증금 152,000,000원 수준에서 유지됩니다. 별도의 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.
확약서가 해당 임차인의 대항력 포기와 미배당 보증금에 관한 매수인 인수 배제까지 유효하게 포함한다면, 그 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다. 반면 현재 확인된 표현은 임차권등기 말소동의이므로, 말소동의만을 근거로 대항력 포기까지 확정해서는 안 됩니다.
확약서 원문, 권리자의 동의 범위, 임차인의 잔여 보증금 청구권 처리, 매각물건명세서의 최종 매수인 인수조건을 확인해야 합니다. 확약의 효력은 해당 임차인에게만 적용되며, 다른 권리나 별도 점유관계까지 포괄적으로 면책시키는 것은 아닙니다.
* 확약에 따른 인수 해소가 확인되는 경우의 실질 인수액 0원. 확약 효력 확인 전 신건 배당상 미배당 추정액은 23,634,000원입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격과 하락 추세가 중요
더프라임1동2동의 거래 사례는 총 9건입니다. 전체 평균은 135,333,333원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 구간 3건 평균은 120,333,333원이며 마지막으로 수록된 거래는 2025.07.의 132,000,000원입니다. 제공된 최근 구간의 가격 추세는 -15.8%입니다. 마지막 거래가 2025.07.이므로 2026.10.02. 입찰 전 추가 거래 확인이 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 36.77㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2024.12 | 38.46㎡ | 4 | 111,000,000원 |
| 2024.10 | 36.77㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2024.06 | 36.77㎡ | 3 | 121,000,000원 |
| 2022.10 | 36.77㎡ | 3 | 133,000,000원 |
| 2022.06 | 38.46㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2022.03 | 36.77㎡ | 4 | 166,000,000원 |
| 2021.10 | 36.77㎡ | 5 | 152,000,000원 |
| 2021.06 | 38.46㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 최근 구간 평균 | — | 3건 | 120,333,333원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 135,333,333원 |
최근 구간 3건은 2024.10., 2024.12., 2025.07. 거래입니다. 기준일 현재의 최신 12개월 거래만으로 구성된 표본은 아니므로, 표시된 최근 구간 평균을 현재 확정 시세로 간주하지 않아야 합니다. 거래 사례에는 전용 38.46㎡가 포함되어 있으며 층·상태 차이도 고려해야 합니다.
전체 평균 대비 최저가가 96.8%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다. 확약으로 인수가 0원이 되더라도 최저가는 최근 구간 평균보다 높고, 가격 추세 역시 하락 방향입니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,634,000원 |
| 1. 임차인 김진영 보증금(우선변제) | 152,000,000원 | 128,366,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 152,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당액 | — | 23,634,000원 |
임차보증금 미배당액은 매각대금 밖에서 계산되는 잔액으로, 위 배당금 합계에 포함되지 않습니다. 신청채권자 청구액과 임차보증금의 대위·승계 관계는 중복 합산하지 않습니다. 표는 제시된 배당 추정이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 확약 효력 확인 전 인수 추정액은 23,634,000원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어난다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 가격이 하락한다고 매수인 실질취득 부담이 같은 폭으로 줄어들지 않습니다. 매각대금에서 배당되지 못한 보증금이 늘어날 수 있기 때문입니다. 다음은 확약에 따른 인수 해소를 적용하지 않은 조건부 시나리오입니다.
| 회차 | 최저가 | 미배당 인수 추정 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 131,000,000원 | 23,634,000원 | 실질취득 154,634,000원 |
| 1회 유찰 시 | 104,800,000원 | 49,467,200원 | 낙찰가 하락분 상당액이 인수로 이동 |
| 2회 유찰 시 | 83,840,000원 | 70,069,120원 | 인수 부담 확대 · 총취득 부담 유지 |
대항력 인수가 유지된다면 총부담은 보증금 152,000,000원 수준에 고정되는 구조이므로, 시세 비교에는 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득액을 사용해야 합니다. 확약으로 인수가 실질 0원이 되는 사실이 확인된다면, 그때는 이 인수형 시나리오를 적용하지 않고 회차별 낙찰가를 기준으로 다시 분석해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 검바위역(인천2호선) 남측 인근. 주변에 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 소재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장과 검바위역이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 5층 건물. 2014.01.13. 사용승인되었고 석재붙임 외벽, 샷시창호, 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지 동측과 서측에 폭 약 40미터 및 8미터 내외의 포장도로가 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구). 토지면적 689.7㎡, 공시지가 1,847,000원/㎡입니다. 상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지거래 규제. 외국인 등의 주택용도 취득에 한정된 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다. 입찰 시점의 후속 지정 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 더프라임1동2동은 총 29세대입니다. 거래 사례 9건 중 최근 구간 거래는 3건이며, 마지막 수록 거래는 2025.07.입니다. 소규모 다세대의 거래 유동성과 가격 편차를 확인해야 합니다. 최근 가격 추세 -15.8%를 무시하고 과거 최고 거래가 166,000,000원을 현재 시세로 적용해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소에만 관한 것인지, 대항력 포기와 미배당 보증금의 매수인 인수 배제까지 포함하는지 확인하세요.
- 권리자 및 보증금 승계 확인. 김진영의 보증금 152,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 152,000,000원의 대위·승계 관계를 확인하고, 동일 채권을 중복 계산하지 마세요.
- 말소기준과 임차인 대항력. 2022.08.18. 국민건강보험공단 압류보다 김진영의 전입·점유가 앞선다는 점을 확인하세요. 임차권등기가 이후에 이루어졌다는 이유만으로 인수 위험을 배제하면 안 됩니다.
- 실질취득 총액 계산. 인수가 유지되는 경우 신건 낙찰가 131,000,000원에 예상 미배당 보증금 23,634,000원을 더해 154,634,000원을 기준으로 검토하세요. 확약 효력이 확인되면 인수 0원으로 별도 재계산하세요.
- 최근 시세 재확인. 최근 구간 평균은 120,333,333원이고 마지막 수록 거래는 2025.07.의 132,000,000원입니다. 2026.10.02. 매각기일 전에 추가 실거래와 현재 매물 수준을 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 제공된 가격 추세는 -15.8%입니다. 과거 전체 평균 135,333,333원을 기준으로 저가 낙찰 여부를 판단하지 마세요.
- 유찰 시 인수액 재산정. 유찰 후 최저가가 내려가더라도 보증금 인수액이 늘어날 수 있습니다. 회차별 낙찰가와 인수액을 반드시 합산하세요.
- 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 현황, 명도 가능 시점과 협의 대상자를 확인하세요. 등기된 임차권과 현재 점유자를 동일하다고 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문과 배당 관련 자료를 확인하고, 주소 표기 및 매각조건의 변경 여부도 재점검하세요.
맺으며 — “1.31억에 낙찰받아도 1.31억짜리 매입은 아닐 수 있다”
이 사건의 핵심은 보증금 152,000,000원의 대항력 임차인과 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약의 인수 배제 효력이 확인되지 않는다면, 신건 예상 인수액 23,634,000원을 반영한 실질취득 부담은 154,634,000원입니다. 이는 최근 구간 평균 120,333,333원과 마지막 수록 거래 132,000,000원 모두보다 높습니다.
반대로 확약서가 해당 임차인의 대항력 포기 및 잔여 보증금 인수 배제를 유효하게 보장한다면, 해당 임차인의 실질 인수액은 0원이 됩니다. 하지만 그 경우에도 신건 최저가 131,000,000원은 최근 구간 평균의 108.9%입니다. 더구나 가격 추세는 -15.8%로 하락하고 있습니다.
확약 효력 확인 전에는 인수 위험을 가격에 반영하고, 확약 효력 확인 후에도 최근 시세를 기준으로 가격을 다시 평가해야 합니다. 단순한 유찰 대기만으로 해결되는 인수형 경매가 아니며, 확약에 따른 법적 인수 해소 여부와 현재 거래가격의 검증이 입찰 판단의 선행조건입니다.
