인천지방법원 2026타경502222. 학익동 은혜쉐르빌7차로 매칭되는 다세대주택 제3층 제201호, 전용 53.08㎡입니다. 현재 소유자 이용민은 2022.11.03 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 133,000,000원입니다. 그런데 이보다 앞선 2022.08.17 임차인 염지윤의 주민등록·점유가 시작됐고, 확정일자는 2022.06.20입니다. 말소기준은 2023.11.20의 국 압류이므로 이 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
보증금은 130,000,000원이고 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사합니다. 현재 113,000,000원 매각가를 가정한 배당모델에서는 집행비용 2,382,000원을 먼저 반영한 뒤 임차인에게 110,618,000원이 배당되고, 19,382,000원이 미배당으로 계산됩니다. 통상 이런 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐으므로, 본 분석에서는 그 임차인의 인수액을 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502222 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 695-4 3층201호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 한나루로341번길 6-10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 53.08㎡ · 5층 건 내 제3층 제201호 · 사용승인 2008.10.22 |
| 소유자 | 이용민 · 2022.11.03 소유권이전 · 거래가액 133,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 이용상태 | 공부상 다세대주택 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 선행, 다만 확약서가 핵심
말소기준권리는 2023.11.20 국 압류입니다. 과거 국민은행 근저당권 69,600,000원은 2013.01.16 말소됐고, 농협은행 근저당권 60,000,000원도 2022.08.17 말소돼 현재 말소기준보다 앞서 존속하는 담보권은 아닙니다. 이후 2024.10.18 미추홀구(인천광역시) 압류와 2026.03.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 명의의 별도 중복 임차인 신고는 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 염지윤 | 제3층 제201호 53.08㎡ 전부 | 130,000,000원 | 2022.08.17 | 2022.06.20 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 신건 가격이 높다
은혜쉐르빌7차는 총 7세대이고, 매칭된 거래 표본은 5건입니다. 전체 5건 평균은 113,100,000원이지만 2022.11의 133,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 거래 4건의 평균 108,125,000원, 최신 거래 95,000,000원, 그리고 최근 거래 추세 -18.7%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 50.78㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2026.07 | 50.78㎡ | 3 | 97,500,000원 |
| 2026.06 | 50.78㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 50.78㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2022.11 | 53.08㎡ | 2 | 133,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 108,125,000원 |
현재 최저가 113,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 104.5%입니다. 최신 거래가도 95,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 전체 평균 대비 지표는 99.9%지만, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단해선 안 됩니다. 최근 거래 추세가 -18.7%인 만큼, 이 사건은 신건 최저가를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정 · 확약 적용 전 배당모델)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 1. 임차인 염지윤 보증금 | 130,000,000원 | 110,618,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모델상 임차인 보증금 부족분은 19,382,000원으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 본 분석의 실질 매수인 인수액은 0원으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 다세대로 봐야 합니다.
- 입지. 학산초등학교 남동측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있습니다. 서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 2008.10.22이며 철근콘크리트구조·경량철골구조, 기본 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 규모. 은혜쉐르빌7차는 총 7세대이며 최근 12개월 매칭 거래는 4건입니다. 최근 거래 추세가 -18.7%이므로 현재 가격 판단은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심입니다. 을구 순위 5번 염지윤 주택임차권과 확약 대상이 정확히 일치하는지 최신 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 대항력 자체는 존재. 전입·점유 2022.08.17이 말소기준 2023.11.20보다 빠릅니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 인수형이라는 점을 전제로 검토해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 113,100,000원보다 최근 12개월 평균 108,125,000원과 최신 거래 95,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -18.7%입니다. 현재 최저가 113,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.5%여서 신건 가격을 저가로 볼 수 없습니다.
- 배당표의 한계. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당 결과에 영향을 주는 항목을 최신 서류와 배당요구 현황으로 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리 해소와 가격 메리트는 별개다
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 130,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 113,000,000원을 초과하는 전형적인 인수형입니다. 실제 배당모델도 미배당 19,382,000원을 보여줍니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 따라서 현재 실질취득은 113,000,000원 수준입니다.
그렇다고 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균은 108,125,000원, 최신 거래는 95,000,000원, 최근 거래 추세는 -18.7%입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 104.5%이므로 신건에서 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 확약서로 권리위험이 해소되는지 최종 확인하고, 하락 중인 최근 시세를 기준으로 가격을 따로 판단하는 것입니다.
