인천지방법원 2026타경502233. 검암동 첼시타운 5층 504호로, 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다. 현재 소유자는 이영하이며 2022.07.21. 매매로 거래가액 215,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 2024.07.29. 등기된 정서린의 주택임차권입니다. 보증금은 215,000,000원, 전입·점유개시는 2022.06.24., 확정일자는 2022.06.02.로, 2026.03.19. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
통상 이 상태라면 신건 매각가 202,000,000원에서 배당 후 남는 보증금 부족분 16,628,000원이 매수인에게 인수되고, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 정서린 임차권에 한해 매수인의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용되며, 본건에는 별도의 다른 임차인이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502233 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 655-11 첼시타운 5층504호 |
| 용도 / 전용 | 근린주택 · 도시형생활주택(단지형연립주택) · 전용 50.14㎡ · 5층 건물 내 5층 504호 |
| 소유자 | 이영하 · 2022.07.21. 매매 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약으로 실질 인수 0
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정서린 | 제5층 제504호 50.14㎡ 전부 | 215,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 | 확약 반영 실질 0원 |
2016.07.29. 신한은행 근저당권은 채권최고액 134,400,000원으로 설정됐지만, 2020.05.21. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2026.03.19. 강제경매개시결정이고, 정서린 임차권은 그보다 앞섭니다. 배당요구와 확정일자도 갖추고 있어 배당표상 우선변제 대상입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 21.3% 높다
가격 판단은 과거 고가거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다. 본건과 인근 면적대 최근 거래 가운데 최근 12개월 표본은 4건이고 평균은 166,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.01. 164,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 과거보다 -11.2% 낮아진 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 52.58㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 2025.12 | 51.3㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2025.03 | 47.15㎡ | 4 | 174,000,000원 |
| 2025.03 | 51.3㎡ | 2 | 168,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 166,500,000원 |
신건 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.3%입니다. 최신 거래 164,000,000원과 비교해도 더 높습니다. 전체 11건 평균은 179,818,181원이지만, 최근 흐름이 -11.2%인 만큼 이 과거 평균을 근거로 신건 가격에 가점을 줄 수 없습니다. 확약으로 인수액이 실질 0원이더라도 실질취득액은 현재 최저가 202,000,000원이고, 최근 시세보다 높은 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 정서린 보증금 | 215,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 16,628,000원입니다. 다만 본건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 배당표는 현재 매각가 202,000,000원을 전제로 한 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 여부가 핵심
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 부족분 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 202,000,000원 | 16,628,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 161,600,000원 | 56,462,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,280,000원 | 88,329,920원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금 215,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 떨어질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 가까워지는 구조입니다. 그러나 본건은 말소동의 확약서를 반영하므로 정서린 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 따라서 유찰 이후에는 낙찰가 자체가 실질취득액이 되고, 가격 비교도 그 낙찰가를 최근 시세와 직접 비교해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형연립주택)이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 5층 504호입니다.
- 주위환경. 서인천고등학교 남측 인근으로 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설 및 학교가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 검바위역이 있습니다.
- 도로. 서측·남측·동측 3면으로 소로폭 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1지구), 지목 대, 평지·사다리형, 공시지가 1,593,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 규모. 관련 단지는 32세대, 사용승인일은 2016.06.27.이며 확인된 거래는 11건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 본건 권리 판단의 핵심입니다. 실제 매각조건과 제출된 확약서의 적용 범위가 정서린 임차권 전부에 미치는지 원문을 확인해야 합니다.
- 현재 가격을 시세 할인으로 착각하지 않기. 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균 166,500,000원의 121.3%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 -11.2% 낮아진 만큼 전체 11건 평균 179,818,181원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 상한을 잡아야 합니다.
- 유찰 후 재계산. 1회 유찰 시 매각가 161,600,000원, 2회 유찰 시 129,280,000원입니다. 확약이 유지된다면 각 회차의 낙찰가 자체를 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 확약이 제출됐더라도 낙찰 후 실제 말소에 필요한 서류·절차와 인도 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 함정은 풀렸지만, 가격은 아직 높다
이 사건은 표면적으로는 보증금 215,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권 때문에 매수인 인수 위험이 큰 물건입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 정서린 임차권의 인수는 실질 0원으로 볼 수 있습니다. 권리 측면의 핵심 위험은 크게 낮아졌습니다.
그렇다고 신건 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 평균 166,500,000원의 121.3%이고, 최신 거래 164,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -11.2%입니다. 따라서 이 물건은 “확약으로 권리는 정리됐지만, 현재 가격은 최근 시세 이상”이라는 점을 분리해서 판단해야 합니다. 신건에서의 승부처는 권리보다 가격입니다.
