* 박지민의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 사실을 반영한 조건부 평가입니다. 확약서에 대항력 포기 및 잔여 보증금 인수 면제 효력이 포함되는지 원본 확인이 필요합니다. 확인 전에는 일반 배당 가정상 미배당액 15,146,000원의 승계 가능성을 배제할 수 없습니다. 확약은 박지민에게만 적용되며 다른 점유자의 권리를 소멸시키지 않습니다.

인천지방법원 2026타경502283. 구월동 예술회관역 북동측 인근에 위치한 통칭 '아델라이' 제12층 제1213호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이며, 임차권등기에 표시된 면적은 19.53㎡입니다. 전체 17층 건물 중 12층에 위치합니다. 소유자 김희숙은 2022년 10월 21일 거래가액 110,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

권리관계의 출발점은 일반적인 은행 근저당이 아닙니다. 과거 국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 분석상 말소기준은 2024년 6월 25일 국의 압류입니다. 그런데 박지민은 그보다 앞선 2022년 9월 6일 전입 및 점유를 시작했습니다. 따라서 뒤에 등기된 임차권이라는 이유만으로 매수인 인수 위험이 사라진다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

등기상 국민은행의 60,000,000원 근저당은 2020년 3월 2일 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준인 안양세무서장 압류와 이후 관악세무서장 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 임차보증금 반환채무의 인수 여부는 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재돼 있습니다. 이를 별도의 실제 임차인으로 추가하거나 박지민의 110,000,000원 보증금과 신청채권 110,000,000원을 단순 합산해 임차보증금 총액으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인으로 확인된 사람은 박지민과 박상훈, 2명입니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격이 중요하다

아델라이의 면적 유사 거래 12건 전체 평균은 95,000,000원입니다. 이 수치만 보면 신건 최저가 97,000,000원과 큰 차이가 없어 보입니다. 그러나 과거 고가 거래가 평균에 포함돼 있으므로 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 하락 추세를 우선 적용해야 합니다.

최근 거래 3건의 평균은 70,666,666원이며, 가장 최근인 2026년 8월 거래는 87,000,000원입니다. 신건 최저가 97,000,000원은 최근 평균의 137.3%에 해당하고, 최신 거래가보다도 높습니다. 전체 12건 평균인 95,000,000원을 시세 기준으로 단독 사용하면 이 가격 차이가 가려집니다.

최근 거래가격의 이전 거래 대비 추세는 -31.5%입니다. 면적·층·개별 상태 차이가 존재하므로 평균이 해당 호실의 확정 시가는 아니지만, 과거 고가 거래를 근거로 신건 가격에 프리미엄을 부여하기 어려운 상황입니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정 · 확약 효과 반영 전 기본 계산)

위 표는 확약에 따른 권리·배당관계 변경을 반영하기 전의 기본 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 박지민 보증금의 관계 및 확약의 효력에 따라 실제 배당구조도 달라질 수 있으므로, 두 금액을 독립적인 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

⑤ 회차별 자금 분석 — 유찰돼도 인수액이 늘어난다

확약이 없는 일반적인 대항력 인수형 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 선순위 임차인의 미배당 보증금이 증가합니다. 아래 회차별 금액은 확약 효과 반영 전의 기본 추정으로, 낙찰가와 매수인 인수액을 함께 봐야 실제 부담을 파악할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 예술회관역 북동측 인근. 주변에 유사한 중소규모 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 예술회관역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
• 건물. 2012년 준공된 116세대 건물이며 철근콘크리트구조입니다. 승강기, 소화전, 도시가스, 난방, 기계식주차 및 지하·지상 주차시설이 있습니다.
• 용도. 아파트가 아니라 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소형 주거상품이라는 용도와 면적을 기준으로 환금성을 판단해야 합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,718,000원/㎡입니다.
• 건물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 최근 거래 3건의 평균이 70,666,666원이고 이전 거래 대비 추세가 -31.5%입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.9회로, 과거의 높은 거래가만을 기준으로 매도 가능 가격을 판단하지 않는 것이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 박지민의 대항력 포기 및 미배당 보증금의 매수인 인수 면제까지 포함하는지 확인해야 합니다. 제출된 말소동의 사실과 보증금 반환채무의 소멸을 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
• 임차인별 효력 구분. 박지민 관련 확약은 박상훈에게 적용되지 않습니다. 박상훈의 계약 내용, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 선순위 대항력 확인. 박지민의 전입 및 점유는 말소기준보다 앞섭니다. 확약이 인수 위험을 해소하지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다.
• 주택도시보증공사 권리관계. 신청채권 110,000,000원과 임차보증금 110,000,000원의 관계, 확약의 적용 조건 및 배당 후 권리처리 방식을 원본에서 확인해야 합니다. 동일 채권의 대위·승계 여부를 확인하지 않고 중복 합산하지 않습니다.
• 최근 시세로 입찰가 검토. 전체 거래 평균 95,000,000원보다 최근 12개월 평균 70,666,666원, 최신 거래 87,000,000원 및 -31.5% 하락 추세를 우선 고려해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득 재계산. 확약이 유효하면 해당 임차인 인수 0원을 전제로 가격을 비교할 수 있지만, 확약 효력이 불충분하면 회차별 증가하는 미배당 보증금을 반드시 더해야 합니다.
• 점유·명도. 등기상 임차권자와 현황조사상 점유자의 관계를 확인하고, 실제 인도 가능 시점과 명도에 필요한 절차를 점검해야 합니다.
• 미납 관리비 및 원본 대조. 관리비 체납 여부와 매각물건명세서, 임차권등기, 확약서, 배당요구 및 현황조사 내용을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어도 가격이 싸지는 것은 아니다”

이 사건은 박지민의 선순위 임차권, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서, 박상훈의 별도 점유관계를 함께 확인해야 하는 물건입니다. 박지민의 보증금 110,000,000원에 대해 일반 배당 계산상 15,146,000원의 미배당액이 발생하지만, 확약의 효력이 잔여 보증금 인수까지 해소하는 것으로 확인된다면 해당 임차인 관련 실질 인수는 0원*으로 처리할 수 있습니다. 다만 확약서 원본에서 대항력 포기 및 인수 면제 범위를 확인하기 전에는 인수 위험이 확정적으로 소멸했다고 단정해서는 안 됩니다.

더 중요한 가격 문제는 확약과 별개입니다. 신건 최저가 97,000,000원은 최근 12개월 평균 70,666,666원의 137.3%이고, 최신 거래 87,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세는 -31.5%이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.9회입니다. 도시형생활주택 원룸형이라는 용도와 최근 거래가격을 함께 고려하면 현재 신건 가격에 시세상 할인 메리트를 인정하기 어렵습니다.

확약이 유효해도 신건 가격은 보수적으로 평가해야 합니다. 반대로 확약의 효력이 부족하면 낙찰가가 내려가도 보증금 인수액이 증가해 실질취득비용이 약 110,000,000원 수준에 머무를 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 확약서의 실질적 효력을 확인하고, 별도 점유관계를 정리한 뒤, 최근 하락한 시세를 기준으로 낙찰가와 인수액의 합계를 판단하는 것입니다.