인천지방법원 2026타경502293. 부평구 청천동 크리스탈타운 305동 4층 402호, 다세대주택입니다. 소유자는 홍정선이고 2021.08.03 매매로 168,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 문호영의 임대차는 계약일 2021.05.23, 확정일자 2021.05.26, 점유개시 2021.08.02, 주민등록 2021.08.03이며, 2023.09.13 보증금 168,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
현재 경매의 기준이 되는 등기는 2026.03.23 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다. 문호영의 전입과 임차권등기는 그보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권에 해당합니다. 다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 해당 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502293 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 396-28 크리스탈타운 305동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 4층 402호 · 55.96㎡ 전부 |
| 소유자 | 홍정선 (2021.08.03 매매 · 거래가액 168,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
현재 확인되는 실제 임차인은 문호영 1명입니다. 보증기관 명의의 별도 중복 임차인 신고는 없으므로 보증금을 중복 합산할 사안도 아닙니다. 문호영은 전입일이 2021.08.03이고 확정일자는 2021.05.26이며 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 형태입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문호영 | 4층 402호 55.96㎡ 전부 | 168,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 | 확약 반영 시 0원 |
55,410,000원은 확약을 반영하지 않은 배당·인수 계산상 금액입니다. 확약은 문호영 임차권에만 적용되는 효과이지만, 현재 확인되는 실제 임차인은 문호영 1명뿐이므로 별도의 미상 임차인 인수위험은 표시되지 않습니다.
② 가격 구조 — 유찰 시 ‘룰상 인수액’은 커져도 실질 인수는 0원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 115,000,000원입니다. 확약을 무시한 기계적 배당 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어납니다. 현재 회차의 계산상 인수액은 55,410,000원, 1회 유찰 시 78,056,000원, 2회 유찰 시 96,124,800원입니다.
하지만 이 숫자를 그대로 매수인의 실제 부담으로 보면 안 됩니다. 해당 임차권에는 말소동의 확약이 있으므로 각 회차의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 정확합니다. 따라서 실질취득은 현재 회차 기준 115,000,000원입니다. 별도의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,410,000원 |
| 1. 임차인 문호영 보증금 | 168,000,000원 | 112,590,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표만 보면 문호영 보증금 중 55,410,000원이 부족하지만, 해당 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 룰상 부족분 55,410,000원과 매수인의 실질 인수액 0원을 구분해 봐야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청수사거리 동측 인근으로, 주위는 동유형 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 4층 402호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샤시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설과 도시가스 시설 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 세로의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 11번 문호영 주택임차권 전체에 적용되는지 직접 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 배당계산상 부족분은 55,410,000원이지만, 확약 반영 시 실질 인수는 0원입니다.
- 회차별 착시 주의. 1회 유찰 시 룰상 인수액 78,056,000원, 2회 유찰 시 96,124,800원으로 늘지만 확약이 유효하면 실제 부담으로 더하지 않습니다.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 비교값이 없는 상태에서는 115,000,000원이 싸다고 판단하지 말고 인근 동일 유형 거래를 입찰 직전에 별도로 확인하세요.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 다시 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 등기부만 보면 보증금 168,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 존재해 주의가 필요한 구조입니다. 신건 115,000,000원 배당 가정에서는 문호영에게 112,590,000원이 배당되고 55,410,000원이 부족합니다. 일반적인 사건이라면 이 부족분을 매수인이 떠안는 인수형이 됩니다.
하지만 매각물건명세서에는 바로 그 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 제공된 자료 기준으로는 문호영의 실질 인수액은 0원, 신건의 실질취득은 115,000,000원입니다. 다만 이 결론의 전제는 확약의 실제 효력입니다. 시세 비교 자료가 없는 만큼 가격 메리트까지 확장해 판단하지 말고, 이 사건은 확약서 원본 확인 후 가격을 따로 판단하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
