인천지방법원 2026타경502298. 미추홀구 숭의동 한마음아파트 에이동 12층 1201호, 전용 49.8㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 보증금 260,000,000원의 주택임차권입니다. 전영준의 전입은 2022.12.23, 확정일자는 2022.12.08이고, 임차권등기는 2025.03.20 접수됐습니다. 현재 계산된 말소기준은 2026.03.23 강제경매개시결정이므로 임차권이 선순위에 놓이며, 원칙적인 배당 계산만 보면 신건 매각가 148,000,000원에서 집행비용을 제외한 145,128,000원이 임차인에게 배당되고 114,872,000원이 미배당됩니다.
그러나 매각물건명세서에는 이 을구 3번 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 아래 배당표의 114,872,000원은 확약을 반영하기 전의 법정 배당 룰상 미배당액을 보여주는 참고값입니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 전영준 1명이며, 별도의 보증기관 명의 중복 임차신고는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경502298 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 353-22 한마음아파트 에이동 12층 1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.8㎡ · 지하1층/지상15층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 박경훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 148,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 현황 표시 | 공부상 한마음아파트 A동이나 현황 건물에는 101동으로 표시 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 해소
2017.02.06 설정된 동인천새마을금고 근저당권 125,060,000원은 2022.12.23 이미 말소됐습니다. 이후 전영준이 2022.12.23 전입·점유를 갖추고, 2025.03.20 보증금 260,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 2026.03.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔기 때문에 임차권은 말소기준보다 선순위입니다. 다만 이 임차권에는 말소동의 확약서가 제출돼 있어 매수인에게 넘어오는 실질 부담은 0원으로 판단합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전영준 | 2022.12.23 | 2022.12.08 | 260,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
③ 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최근 거래를 봐야 한다
한마음아파트101 전용 49.7~49.8㎡대 실거래를 보면 2026년 거래는 140,000,000원~149,000,000원 수준입니다. 특히 최근 12개월 평균은 145,666,666원, 최신 거래는 2026.09의 149,000,000원입니다. 신건의 실질취득액 148,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.6%로, 최근 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.8㎡ | 10 | 149,000,000원 |
| 2026.03 | 49.7㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.02 | 49.7㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 49.7㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 49.8㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2024.07 | 49.7㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 49.92㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 49.7㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 145,666,666원 |
전체 8건 평균은 164,625,000원이지만, 여기에는 2022.08의 280,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 현재 최저가는 최근 평균보다 2,333,334원 높고, 최신 거래 149,000,000원보다 1,000,000원 낮은 수준입니다. 무엇보다 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -17.2%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 대비 89.9%라는 수치만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,872,000원 |
| 1. 임차인 전영준 보증금 | 260,000,000원 | 145,128,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 룰만 적용하면 전영준 보증금 중 114,872,000원이 미배당돼 매수인 인수 계산값으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 아래 도넛은 제공된 배당 계산 자체를 표시합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층/지상15층 건물의 12층 1201호입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의로터리 서측 인근으로, 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역에 해당하며, 토지 공시지가는 2,218,000원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 단지는 45세대, 사용승인일은 2017.01.23입니다. 최근 동일 면적 거래가 140,000,000원~150,000,000원대에 형성돼 있으나 최근 가격 추세는 -17.2%입니다.
- 공부·현황. 공부상 A동이나 현황 건물에는 101동으로 표시돼 있어 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 전영준 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 핵심입니다. 입찰 전 제출서류의 조건·대상·말소 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당 계산과 실질 인수를 구분. 룰상 미배당액은 114,872,000원이지만 확약 반영 시 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동해 취득원가를 계산하지 않아야 합니다.
- 신건 가격 검증. 148,000,000원은 최근 12개월 평균 145,666,666원보다 높습니다. 전체 평균 164,625,000원만 보고 할인폭이 크다고 판단하면 과거 280,000,000원 거래의 영향을 과대평가할 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세가 -17.2%입니다. 최신 거래 149,000,000원 한 건만으로 가격 상승을 전제하지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 가능성 점검. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수가 4.3회인 만큼 신건에서 가격을 서두를 이유가 있는지 별도로 검토할 필요가 있습니다.
- 표시 차이 확인. 공부상 A동과 현황 101동 표기가 다르므로 현장, 건축물 현황, 출입구 및 호수 표시를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리위험은 확약으로 줄었지만, 가격은 아직 신건 수준
이 물건은 표면만 보면 보증금 260,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 최저가 148,000,000원보다 보증금이 훨씬 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 실제로 단순 배당 계산에서는 114,872,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영해야 합니다.
그렇다고 신건 가격이 곧 매력적인 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득액 148,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 145,666,666원보다 높고, 최신 거래 149,000,000원과 거의 같습니다. 최근 가격 추세도 -17.2%이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.3회입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “선순위 임차권 때문에 2.6억을 떠안는가”가 아니라, “확약의 효력을 원문으로 확인한 뒤 최근 시세 수준의 신건 가격을 받아들일 것인가”에 있습니다.
