인천지방법원 2026타경504902. 계양효성해링턴플레이스 116동 6층 605호 아파트입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리로 계산되어 있고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 을구에는 홍태희(개명전: 홍지영) 명의의 주택임차권이 있습니다. 임차보증금은 190,000,000원이고 등기에는 임대차계약일자 2021.10.05, 점유개시일자 2021.10.28, 주민등록일자 2021.10.29, 확정일자 2021.10.05가 기재되어 있습니다. 동시에 임차인 분석상 대항력과 우선변제 여부는 확정되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 다루는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504902 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 6층605호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 집합건축물대장상 공동주택(아파트) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상21층 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 HUG 가압류
2022.07.06 주식회사제이엔에이코퍼레이션 등의 가처분은 2024.06.11 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원입니다. 이후 2024.11.06 가압류, 2026.02.02 압류, 2026.06.19 강제경매개시결정, 2026.08.19 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 1명, 대항력은 미상·확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍태희(개명전: 홍지영) | 6층 605호 39.882㎡ 전부 | 190,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확약 반영 0원 |
주택임차권등기는 2025.11.07 접수됐고 배당요구도 같은 날 이루어진 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 인수권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 룰상 인수 위험액을 실질 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,342,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 248,658,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,420,257,555원 가운데 예상 배당은 248,658,000원이며, 미배당액은 10,171,599,555원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 실질 인수액은 말소동의 확약 반영 기준 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격보다 권리조건 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 253,000,000원 | 248,658,000원 | 10,171,599,555원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 202,400,000원 | 198,766,400원 | 10,221,491,155원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 161,920,000원 | 158,853,120원 | 10,261,404,435원 | 0원 |
현재 신건에서는 신청채권자 청구액 190,000,000원보다 배당재원이 큰 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시 예상 배당액은 158,853,120원으로 청구액보다 작아집니다. 다만 이 수치는 채권자 배당 구조를 보여주는 것이며, 임차권 확약이 유지되는 한 매수인 실질 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 다세대주택·단독주택이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 인근 도로를 운행하는 시내버스 정류장이 부근에 있어 대중교통 편익은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 차량 접근. 단지 주출입구는 서측 약 20m 도로, 부출입구는 동측 약 12m 도로에 접해 차량 출입은 용이한 것으로 평가되어 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(서운주택재개발)이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상21층 건물이며 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의가 을구 1번 주택임차권 전체에 적용되는지, 별도 조건이 있는지 확인해야 합니다.
- 임차인 대항력. 실제 임차인 1명의 대항력·우선변제 여부는 단정하지 말고 주민등록·점유·배당요구 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 금지사항. 소유권보존등기에 부기된 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 금지사항의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 2026.02.02 국의 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 실거래 자료가 없으므로 최근 실거래와 호가를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “확약이 핵심, 가격은 아직 미정”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 190,000,000원의 주택임차권이 있어 인수 위험이 커 보이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영할 수 있습니다. 다만 임차인의 대항력 판정이 확정되지 않았고, 소유권보존등기에는 민간임대주택 관련 금지사항도 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 확약서와 임차관계 원본을 대조해 인수 0원이 실제로 유지되는지 확인하는 것입니다. 최근 실거래 자료가 없어 신건 253,000,000원의 가격 매력은 별도로 판단하지 않습니다.
