인천지방법원 2026타경504971. 계양구 서운동 계양효성해링턴플레이스 116동 7층 701호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 가압류 금액의 크기가 아니라 2021.02.19부터 대항력을 갖춘 임차인 이나래의 210,000,000원 임차권입니다. 임차권등기는 2023.03.29 등기됐지만 임대차계약일은 2021.02.05, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.02.19로 확인됩니다.
말소기준권리는 2024.09.30 주택도시보증공사의 가압류입니다. 따라서 그보다 앞선 임차인의 대항력은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약을 해당 임차인에게 적용하면 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경504971 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제116동 제7층 제701호 · 21층 건물 · 아파트로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2021.01.27 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
권리순서상 가장 중요한 것은 2023.03.29 등기된 주택임차권입니다. 임차인은 이나래이고 보증금은 210,000,000원입니다. 전입·점유·확정일자가 모두 2021.02.19라 2024.09.30 가압류보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이나래 | 210,000,000원 | 2021.02.19 | 2021.02.19 | 有 | 有 | 확약 반영 0원 |
이나래는 제7층 제701호 39.882㎡ 전부를 대상으로 한 주거 임차권자입니다. 임대차계약일은 2021.02.05, 주민등록·점유개시·확정일자는 2021.02.19이며 배당요구도 확인됩니다. 보증기관 승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,342,000원 |
| 1. 임차인 이나래 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 38,658,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 253,000,000원 가정에서는 임차보증금 210,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 38,658,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당액은 10,401,599,555원입니다. 배당모형상 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 말소기준 이후 권리
2024.09.30 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리입니다. 그 뒤의 2024.11.06 가압류, 2026.02.02 국 압류, 2026.06.23 강제경매개시결정, 2026.08.19 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
한편 2022.07.06 주식회사제이엔에이코퍼레이션 등의 가처분은 2024.05.16 가처분이의 결정에 의한 해제로 2024.06.11 말소됐고, 2025.01.17 효성중공업 주식회사 강제경매개시결정 역시 2026.05.27 기각결정에 따라 2026.06.09 말소됐습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 단정 금지
이 사건에는 동일 단지 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 253,000,000원이나 최저가 253,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 가격 메리트는 별도의 최근 실거래 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 계양구 서운동 소재 서운초등학교 북측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 21층 건물의 7층 701호이며 사용승인일은 2021.01.27입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 이용. 폐문부재로 내부 확인은 하지 못했으며 아파트로 이용 중인 것으로 탐문 조사됐습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지의 공동주택 건부지이며 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역 등의 지정이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 본 사건의 가장 중요한 서류입니다. 적용 대상이 이나래 주택임차권 전체인지, 매각 후 말소에 필요한 조건이 무엇인지 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 배당 순위 확인. 전입·점유·확정일자가 모두 2021.02.19이고 보증금은 210,000,000원입니다.
- 유찰 시 배당 변화 확인. 1회 유찰 가정에서는 11,233,600원, 2회 유찰 가정에서는 51,146,880원의 임차보증금 미배당이 계산됩니다. 확약 적용 여부를 함께 봐야 합니다.
- 현재 회차. 253,000,000원에서는 임차보증금이 전액 배당되므로 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
- 최근 시세 확인. 실거래 자료가 없으므로 감정가와 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 매각기일 전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘선순위 임차권 + 확약서’
이 물건은 단순히 “인수 0원”이라고만 보면 안 됩니다. 원래 구조는 2021.02.19 대항력을 갖춘 210,000,000원 임차권이 말소기준권리보다 앞선 선순위 임차권 물건입니다. 현재 최저가 253,000,000원에서는 보증금이 전액 배당돼 배당모형상 인수액이 0원이고, 더 중요한 점은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 것입니다. 확약을 해당 임차권에 적용하면 유찰 시 배당 부족액이 발생하더라도 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
다만 시세 자료는 없으므로 감정가 253,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 근거는 부족합니다. 이 사건은 권리 측면에서는 확약서 확인이 핵심이고, 가격 측면에서는 최근 실거래 확인이 핵심입니다.
