인천지방법원 2026타경505102. 계양효성해링턴플레이스 116동 15층 1505호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 서운구역주택재개발정비사업조합이고, 현재 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 단순한 가압류나 압류가 아니라, 말소기준권리보다 앞선 송대룡의 주택임차권입니다.
송대룡은 임대차계약일 2021.04.16, 확정일자 2021.04.21, 주민등록일 2021.04.29, 점유개시일 2021.05.14이고 보증금은 200,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.06.19에 이루어졌으며, 말소기준인 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 원칙적으로는 매각으로 자동 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 관하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505102 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 15층 1505호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 21층 건물 내 15층 1505호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 등기상 특기 | 민간임대주택 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 금지사항등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.09.30 접수된 주택도시보증공사 가압류 4,587,000,000원입니다. 이후 2024.11.06 가압류, 2026.02.02 국세 압류, 2026.06.25 현재 강제경매개시결정, 2026.08.19 아파트 입주자대표회의 가압류는 자료상 매각으로 소멸합니다. 반면 송대룡 임차권은 말소기준보다 앞서 등기돼 원칙상 인수권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송대룡 | 15층 1505호 39.882㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
송대룡은 2021.04.29 주민등록, 2021.05.14 점유개시, 2021.04.21 확정일자를 갖추고 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 현재 회차 258,000,000원 가정에서는 배당표상 보증금 200,000,000원 전액이 배당됩니다.
* 확약이 없다고 가정한 원칙적 시나리오에서는 2회 유찰 시 매각가 165,120,000원에서 매수인 승계액이 37,991,680원으로 계산돼 있습니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 승계액은 0원으로 봅니다. 입찰 전 확약서 원문과 말소 이행 조건을 직접 대조해야 합니다.
③ 배당 구조 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,412,000원 |
| 1. 임차인 송대룡 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 53,588,000원 |
| 3. 가압류 · 제이엔에이코퍼레이션 외 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,412,000원과 임차보증금 200,000,000원을 먼저 배당한 뒤 53,588,000원이 주택도시보증공사 가압류에 배당됩니다. 채권자 전체 미배당액은 10,376,669,555원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 승계가 생기는 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 원칙상 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 258,000,000원 | 10,376,669,555원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 206,400,000원 | 10,427,547,155원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 165,120,000원 | 10,430,257,555원 | 37,991,680원* |
⑤ 등기 특이사항 — 민간임대주택 금지사항
갑구에는 2022.02.11 소유권보존과 함께 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고, 제44조 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 금지사항등기가 부기돼 있습니다. 제공 자료에는 이 금지사항의 경매 후 처리 결과가 별도로 적혀 있지 않으므로, 입찰 전 등기부 및 매각물건명세서 원본에서 매수 후 효력을 확인할 필요가 있습니다.
2022.07.06에는 제이엔에이코퍼레이션 등 명의의 처분금지가처분이 있었지만 2024.05.16 가처분이의 결정에 따른 해제로 2024.06.11 말소됐습니다. 2025.01.17 효성중공업의 강제경매개시결정 역시 2026.05.27 기각결정 후 2026.06.09 등기 말소됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 2026.06.25 접수된 2026타경505102입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 서운고등학교 북측 인근. 주위는 아파트, 상가점포, 중소규모 공장 및 창고 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 21층 건물 내 15층 1505호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 등고평탄한 광평수의 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중이고, 단지 내 도로가 외곽공도와 연계됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 송대룡 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 전제입니다. 말소 조건·시점·대상 권리를 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차인 배당관계 확인. 현재 회차 배당표에서는 보증금 200,000,000원 전액 배당이지만, 유찰 시 배당구조가 달라집니다.
- 2회 유찰 시 숫자 혼동 금지. 자료상 원칙적 승계액은 37,991,680원이지만 확약 반영 시 실질 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택 금지사항 확인. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기의 경매 후 효력은 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 2026.02.02 국 압류가 등기돼 있고, 배당표의 실제 순위·금액은 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 258,000,000원 자체를 시세 또는 저가매수 기준으로 사용하지 말고 별도의 시세 조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서 및 배당요구 관련 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘선순위 임차권’보다 ‘확약의 실효성’
이 사건은 겉으로 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 임차권이 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 실제로 송대룡의 주민등록·점유·확정일자는 말소기준보다 앞서고, 임차권등기 역시 2023.06.19로 선순위입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점이 구조를 바꿉니다.
확약이 정상적으로 이행된다는 전제에서는 이 임차권의 매수인 인수는 실질 0원이고, 현재 회차의 실질취득액은 매각가와 같은 258,000,000원입니다. 반대로 확약을 제외한 원칙적 계산에서는 2회 유찰 시 37,991,680원의 승계액이 발생합니다. 따라서 이 물건의 권리분석은 “선순위 임차인이 있으니 위험하다” 또는 “확약이 있으니 무조건 안전하다” 중 하나로 단정할 사안이 아니라, 확약서 원문과 말소 이행조건을 확인해 실질 0원이 실제로 구현되는지 검증하는 것이 핵심입니다. 가격 측면은 실거래 자료가 없으므로 별도의 시세 확인 없이 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
