인천지방법원 2026타경505107. 계양효성해링턴플레이스 116동 9층 904호 아파트입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 후순위 가압류가 아니라 말소기준보다 앞선 오동선의 주택임차권입니다. 오동선은 2021.04.15 점유를 시작했고, 2021.04.16 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 이후 2024.05.23 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤으며, 말소기준으로 계산된 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 선순위입니다.
원칙대로라면 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 오동선 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 처리합니다. 이 확약의 효력은 오동선 임차권에 한정되므로, 별도 임차인이 추가로 확인되는 경우 그 위험까지 이 확약이 없애 주는 것은 아닙니다. 이 사건에서 확인된 실제 임차인은 오동선 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505107 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 9층 904호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용중 · 21층 건물 내 9층 904호 |
| 임차권 범위 | 제9층 제904호 39.882㎡ 전부 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 승부처
| 임차인 | 전입·점유 | 확정일자 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오동선 주거 · 임차권등기 | 점유 2021.04.15 전입 2021.04.16 | 확정 2021.04.16 배당요구 2024.05.23 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
② 가격 구조 — 신건 2.57억, 확약 적용 시 실질취득도 2.57억
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 257,000,000원인 신건입니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용 4,398,000원을 먼저 공제한 뒤 오동선 임차인에게 보증금 210,000,000원이 전액 배당되므로, 배당표 자체로도 임차인 미배당액은 없습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 257,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 257,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 205,600,000원 | 8,078,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 164,480,000원 | 48,622,720원 | 0원* |
* 룰상 인수액은 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금을 기준으로 한 시나리오 값입니다. 이 사건은 오동선 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,398,000원 |
| 1. 임차인 오동선 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 42,602,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 오동선 보증금 210,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 42,602,000원이 배당됩니다. 제공된 배당 시나리오의 총 미배당액은 10,397,655,555원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 소재 서운초등학교 북측 인근. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원 및 각급학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2021.01월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 21층 공동주택 내 9층 904호이며, 급배수·위생설비, 난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 부정형의 대면적 토지로 대체로 평탄하며 아파트 부지로 이용중이고, 아파트 단지는 서측으로 공도와 접합니다.
- 용도지역·제한. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 오동선 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 확약이 실제 매각 후 말소까지 연결되는 조건과 범위를 확인해야 합니다.
- 확약 적용 범위 구분. 확약은 오동선 임차권에만 적용됩니다. 별도의 임차인이 새로 확인되면 그 권리는 독립적으로 다시 분석해야 합니다.
- 민간임대주택 금지사항등기 확인. 2022.02.11 부기된 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 금지사항등기가 매각 후 어떤 방식으로 처리되는지 확인해야 합니다.
- 현재 배당 구조 확인. 257,000,000원 매각가 가정에서는 오동선 보증금 210,000,000원이 전액 배당되고, 후순위 채권에는 대규모 미배당이 남습니다.
- 가격은 별도 검증. 실질 인수가 0원이라는 사실과 시세 대비 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 최근 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 확약 덕분이고, 선순위 권리는 실제로 존재한다
이 사건을 단순히 “임차보증금보다 최저가가 높으니 안전하다”라고만 보면 핵심을 놓칩니다. 오동선은 2021.04.16 전입·확정일자를 갖춘 실제 임차인이고, 2024.05.23 주택임차권등기까지 마친 선순위 대항력 임차인입니다. 다만 현재 매각가 257,000,000원에서는 보증금 210,000,000원이 전액 배당되고, 유찰 시 발생할 수 있는 룰상 인수액도 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 때문에 오동선 임차인에 대해서는 실질 0원*으로 봅니다.
남는 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 그 확약서의 조건과 효력이 실제 말소까지 이어지는지를 원문으로 확인할 것. 둘째, 말소기준보다 앞서 부기된 민간임대주택 금지사항등기가 매각 후 어떤 영향을 갖는지 확인할 것입니다. 권리의 주된 금액 위험은 확약으로 낮아졌지만, 문서 확인을 생략할 수 있는 단순 사건은 아닙니다. 또한 최저가 257,000,000원이 시세보다 유리한지는 별도의 최근 거래가격 확인 없이는 판단해서는 안 됩니다.
