인천지방법원 2026타경505248. 계양효성해링턴플레이스 116동 7층 703호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 서운구역주택재개발정비사업조합이고, 등기부에는 2021년 10월부터 점유·전입한 임차인 이원경의 주택임차권이 존재합니다. 이 임차권은 2023.11.28 등기됐고 임차보증금은 190,000,000원, 전입일과 확정일자는 모두 2021.10.18입니다.
중요한 순서는 임차권이 먼저이고 말소기준권리가 뒤라는 점입니다. 말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류이므로, 이원경의 전입·확정일자 및 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 권리 구조만 놓고 보면 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 다만 이번 사건에는 이 임차권을 대상으로 한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙에 따라 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505248 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 7층 703호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 21층 건물 중 7층 |
| 사용승인 | 2021.01.27 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.09.30 접수된 주택도시보증공사의 4,587,000,000원 가압류입니다. 그 이전에 이원경은 2021.10.18 전입·확정일자를 갖췄고, 2021.10.28 점유를 시작했으며 2023.11.28 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 일반적인 경매 권리분석이라면 매수인이 주의해야 할 대표적인 말소기준권리 선순위 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이원경 | 7층 703호 39.882㎡ 전부 | 190,000,000원 | 2021.10.18 / 2021.10.18 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
이원경은 보증기관의 대위·승계 중복신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계합니다. 전입과 확정일자가 모두 2021.10.18이고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 253,000,000원 매각 가정에서는 배당표상 보증금 190,000,000원 전액이 배당됩니다.
③ 가격 — 신건 253,000,000원, 시세 메리트는 판단 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 253,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세 자료가 없어 감정가나 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 볼 근거는 없습니다. 따라서 “신건인데 싸다”, “시세보다 저렴하다”는 가격 가점은 주지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,342,000원 |
| 1. 임차인 이원경 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 58,658,000원 |
| 3. 가압류 · 제이엔에이코퍼레이션 등 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이원경 보증금 190,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 58,658,000원이 배당됩니다. 채권자 총 청구액 10,420,257,555원 중 미배당액은 10,361,599,555원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 등기상 추가 권리
- 가처분. 2022.07.06 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 한 가처분이 있었으나 2024.06.11 말소됐습니다.
- 주택도시보증공사 가압류. 2024.09.30 청구금액 4,587,000,000원으로 접수됐고 이 사건의 말소기준권리입니다.
- 후순위 가압류. 2024.11.06 제이엔에이코퍼레이션 등의 1,143,257,555원 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
- 국 압류. 2026.01.30 계양세무서장 처분의 압류가 있으나 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
- 현재 경매. 2026.07.01 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 접수됐고 매각으로 소멸합니다.
- 추가 가압류. 2026.08.19 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의가 4,500,000,000원 가압류를 접수했으며 역시 말소기준 이후입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서운고등학교 북측 인근에 위치하며 공동주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 버스노선이 있어 대중교통 사정도 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물의 7층 703호이며 사용승인은 2021.01.27입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보·탐지·도시가스·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이원경 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 임차권 말소까지 담보하는지 문구와 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 실질 인수와 배당 계산 구분. 2회 유찰 시 데이터상 임차보증금 31,146,880원이 미배당되지만, 확약이 유효하게 적용되는 한 이 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 민간임대 금지사항등기. 소유권보존등기에 부기된 민간임대주택 관련 금지사항의 현존 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세 자료가 없으므로 253,000,000원이 시세 대비 저렴하다고 전제하지 말고 별도 실거래를 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 현황. 아파트 관리비 체납 및 현재 실제 점유 상태를 관리사무소·현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 매각기일 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 핵심은 ‘선순위 임차권 + 확약서’
이 사건을 단순히 “선순위 임차인이 있으니 190,000,000원을 떠안는다”고 보면 틀립니다. 이원경은 분명 말소기준보다 앞선 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 실제 임차인 1명이지만, 매각물건명세서에 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 253,000,000원이고 아직 유찰되지 않았지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 시장보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 민간임대주택 관련 금지사항등기의 확인 과제가 남아 있습니다. 즉 이 물건은 주된 임차권 인수 위험은 확약으로 완화됐지만, 확약서와 부기등기 원문 확인이 선행돼야 하고 가격 메리트는 별도 검증해야 하는 사건입니다.
