인천지방법원 2026타경505254. 계양효성해링턴플레이스 116동 8층 801호, 공동주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 2021년부터 점유·전입한 임차인 이인규의 보증금 190,000,000원입니다. 이 임차인은 2021.06.14 확정일자를 받고 2021.07.20 전입·점유를 시작했으며, 2023.08.24 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 뒤에 등장한 2024.09.30 주택도시보증공사 가압류보다 선순위입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 “을구 순위 1번 주택임차권등기 — 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이라고 명시되어 있습니다. 따라서 이인규 임차권에 관해서는 룰상 인수 위험을 계산하더라도 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 확약은 해당 임차권에 한정되며, 확약 밖 별도 임차인이나 별도 인수권리는 따로 존재할 경우 별도 판단해야 합니다. 현재 자료상 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복 신고로 표시된 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505254 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 중 · 21층 건물 내 8층 801호 |
| 임차 범위 | 8층 801호 39.882㎡ 전부 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
| 사용승인일 | 2021.01.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
이 사건은 단순히 “가압류 이후 권리니까 전부 소멸”로 끝나는 구조가 아닙니다. 이인규의 주택임차권은 2023.08.24 등기되었고, 그 기초가 되는 전입·점유는 2021.07.20, 확정일자는 2021.06.14입니다. 이후 2024.09.30 주택도시보증공사의 가압류가 잡혔고, 2024.11.06 제이엔에이코퍼레이션 등 가압류, 2026.02.02 국 압류, 2026.07.01 본건 강제경매개시결정, 2026.08.19 아파트 입주자대표회의 가압류가 이어집니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이인규 | 2021.07.20 · 8층 801호 39.882㎡ 전부 | 190,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
임대차계약일자는 2021.06.14, 확정일자도 2021.06.14, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.07.20입니다. 배당요구는 2023.08.24 이루어졌습니다. 따라서 우선변제권 행사 조건이 갖춰진 임차인으로 계산되어 현재 회차에서는 보증금 190,000,000원 전액이 예상배당에 반영되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 253,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에는 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 253,000,000원이 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 권리상 확약으로 인수 위험이 낮아졌다는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 후 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 253,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 202,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 161,920,000원 | 31,146,880원 | 0원 |
2회 유찰 시 확약이 없다면 낙찰가 161,920,000원 + 미배당 보증금 31,146,880원 = 193,066,880원이 됩니다. 본건은 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 제출되어 있어 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
④ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,342,000원 |
| 1. 임차인 이인규 보증금 (우선변제) | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 58,658,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 4,342,000원과 임차보증금 190,000,000원을 먼저 반영한 뒤, 주택도시보증공사 가압류에 58,658,000원이 배당됩니다. 총 채권액은 10,420,257,555원, 미배당액은 10,361,599,555원이며 소유자 잔여는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 소재 서운초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 21층 건물 내 8층 801호이며 사용승인일은 2021.01.27입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서운주택재개발), 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 이인규 임차권등기 말소 범위와 조건을 매각물건명세서 원본 및 제출 확약서에서 확인해야 합니다.
- 가격과 권리를 분리. 실질 인수 0원이라고 해서 253,000,000원이 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래 자료 없이 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 민간임대주택 금지사항등기 확인. 갑구 부기 내용의 현행 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 압류·가압류 소멸 확인. 2024.09.30 이후 가압류·압류·본건 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
- 관리비 등 확인. 계양효성해링턴플레이스 아파트 입주자대표회의 명의 가압류가 4,500,000,000원으로 등기되어 있으므로 관리 관련 사실관계와 해당 호실의 미납 여부를 별도 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 등 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력
겉으로 보면 보증금 190,000,000원의 대항력 있는 임차권이 선순위에 있어 부담스러운 사건입니다. 실제로 2회 유찰되어 매각가가 161,920,000원까지 내려가면 배당계산상 임차인에게 31,146,880원의 미배당이 발생합니다. 확약이 없다면 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 부담은 193,066,880원이 됩니다.
하지만 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 핵심입니다. 이에 따라 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다. 다만 민간임대주택 금지사항등기가 존재하고, 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 253,000,000원의 가격 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다. 권리상 핵심은 확약서 원문 확인, 가격상 핵심은 최근 실거래 확인입니다.
