인천지방법원 2026타경505437. 계양효성해링턴플레이스 116동 12층 1201호 아파트입니다. 등기 흐름의 핵심은 일반적인 근저당 경매가 아니라 선순위 주택임차권과 후순위 가압류가 겹친 구조라는 점입니다. 최소원 씨의 임대차는 계약일·확정일자가 2021.08.30, 점유개시는 2021.10.13, 주민등록은 2021.12.28이며, 2023.12.04 주택임차권등기가 접수됐습니다. 반면 말소기준으로 계산된 주택도시보증공사 가압류는 2024.09.30이므로 임차인의 전입은 말소기준보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없었다면 낙찰가격이 임차보증금과 집행비용을 충분히 충당하지 못하는 회차에서 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 생길 수 있습니다. 실제 시나리오에서도 1회 유찰 시 룰상 1,233,600원, 2회 유찰 시 41,146,880원의 인수액이 계산됩니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경505437 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 서운동 230 계양효성해링턴플레이스 116동 12층 1201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 21층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 서운구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심
등기부상 2022.07.06 설정된 소유권이전등기청구권 가처분은 2024.06.11 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 계산된 말소기준은 2024.09.30 주택도시보증공사의 가압류 4,587,000,000원이고, 그 이후의 2024.11.06 가압류, 2026.02.02 국세 압류, 2026.07.08 현재 강제경매개시결정, 2026.08.19 입주자대표회의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 최소원 12층 1201호 39.882㎡ 전부 | 점유 2021.10.13 전입 2021.12.28 확정일자 2021.08.30 | 200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 실질 승계 0원 |
② 가격 판단 — 감정가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 253,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 단지 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 가격이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 0%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
현 회차에서는 임차보증금 200,000,000원이 집행비용 다음 순위로 전액 배당되므로 룰상 인수도 0원입니다. 확약까지 반영하면 실질취득액은 현재 최저가와 같은 253,000,000원입니다. 가격의 매력 여부는 별도의 실거래·호가 검증이 필요한 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,342,000원 |
| 1. 임차인 최소원 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,587,000,000원 | 48,658,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제이엔에이코퍼레이션 | 1,143,257,555원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 계양효성해링턴플레이스 아파트 | 4,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,342,000원과 임차보증금 200,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 48,658,000원이 배당되면서 매각대금이 소진됩니다. 채권자 전체 미배당액은 10,381,599,555원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없을 때와 있을 때가 다르다
| 회차 | 가정 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 253,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 202,400,000원 | 1,233,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 161,920,000원 | 41,146,880원 | 0원 |
특히 2회 유찰 시 가정 매각가는 161,920,000원으로 임차보증금 200,000,000원보다 낮아집니다. 확약이 없다면 미배당 보증금 41,146,880원을 매수인이 인수하는 계산이므로 매각가와 인수액을 합친 금액은 203,066,880원입니다. 즉 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 수렴합니다. 다만 이 사건은 말소동의 확약이 해당 임차권에 적용되므로 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 서운동 소재 서운고등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 중 12층 1201호이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·화재탐지·스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 이용해 외곽 공도로의 진출입이 원활합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 1번 주택임차권등기에 대한 확약의 범위와 말소 절차를 직접 확인하세요.
- 선순위 임차권 재검산. 임대차계약일 2021.08.30, 점유개시 2021.10.13, 전입 2021.12.28, 확정일자 2021.08.30, 보증금 200,000,000원을 기준으로 배당순위를 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구 1-1 금지사항등기의 현재 효력과 경매 매수인에게 미치는 영향을 원본 및 관계기관 기준으로 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 최근 실거래 비교값이 없어 253,000,000원이 시장 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 세금·관리비 확인. 국세 압류가 있고 입주자대표회의의 4,500,000,000원 가압류도 등기돼 있으므로 당해세 및 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 위험의 중심은 ‘선순위 임차권’보다 확약의 효력 확인
이 사건은 표면만 보면 말소기준보다 앞선 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 실제로 유찰 시나리오상 확약이 없다면 1회 유찰 때 1,233,600원, 2회 유찰 때 41,146,880원의 미배당 보증금이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 본 분석 규칙상 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.
반면 가격 측면에서는 최근 실거래 비교 근거가 없어 감정가 253,000,000원 자체를 싸다고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 확약서가 실제로 선순위 임차권 위험을 완전히 해소하는지, 민간임대주택 금지사항등기가 매각 후 어떻게 처리되는지, 그리고 253,000,000원이 시장가격과 비교해 어느 수준인지를 입찰 전 확인하는 데 있습니다.
