수원지방법원 2023타경45331. 소유자는 주식회사제넨바이오이고, 등기상 말소기준은 2022년 5월 11일 설정된 한국산업은행 채권최고액 24,000,000,000원의 근저당권입니다. 이후 상상인저축은행 3,900,000,000원, 에코랜드 4,361,500,000원의 근저당권과 다수의 가압류·압류·경매개시결정이 뒤따랐지만, 등기 분석상 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 현황조사상 (주)아워홈 제넨바이오평택점이 2층 301.1㎡를 점유하고 있으며 전입일은 2022.04.07입니다. 말소기준일보다 앞서 있지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력 有라고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 보증금이 존재하고 배당으로 소진되지 않는 구조라면 그 미배당액이 매수인에게 이어질 수 있으므로, 현재 배당표의 ‘매수인 인수 0원’만으로 안전하다고 결론내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경45331 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 드림산단2로 80 (제넨코어센터피동) |
| 등기 부동산 | [건물] 경기도 평택시 청북읍 율북리 평택드림테크일반산업단지산업7 제넨코어센터피동 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 주식회사제넨바이오 |
| 감정가 / 최저가 | 64,952,755,300원 / 22,278,795,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 4,361,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
등기상으로는 2022.05.11 한국산업은행 근저당이 기준점입니다. 2022.07.22 상상인저축은행, 2023.05.11 에코랜드 근저당을 포함해 그 뒤에 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.01.08 설정된 이지영 외 가압류는 2024.05.03 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 분석 — ‘0원 인수’로 확정할 수 없다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)아워홈 제넨바이오평택점 | 2층 301.1㎡ | 2022.04.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
2024.10.24 후행 사건 채권자 한국산업은행이 점유자 주식회사 아워홈과 채무자 사이의 ‘주식회사제넨바이오 구내식당 위탁운영계약서’를 제출했습니다. 계약체결일은 2022.03.31, 계약기간은 2022.04.04~2024.04.03이며, 2023.08.21자 계약종료 합의서도 제출됐습니다. 하지만 매각물건명세서에는 그 실체적 사실관계가 확인되지 않았다고 기재돼 있어, 이 서류만으로 점유·대항력 위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 7회 유찰 자체는 ‘싸다’의 증거가 아니다
현재 최저매각가는 22,278,795,000원으로 감정가 64,952,755,300원의 34% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 17,823,036,000원, 9회 유찰 시 14,258,428,800원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 7회 유찰이라는 사실과 낮아진 최저가만으로 ‘시세보다 싸다’고 표현할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,278,795,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 225,187,950원 |
| 1. 한국산업은행 근저당 | 24,000,000,000원 | 22,053,607,050원 |
| 2. 주식회사상상인저축은행 근저당 | 3,900,000,000원 | 0원 |
| 3. 주식회사에코랜드 근저당 | 4,361,500,000원 | 0원 |
| 4. 유한회사 현대팜 가압류 | 692,276,889원 | 0원 |
| 5. 주식회사 에스티엠 가압류 | 61,583,112원 | 0원 |
| 6. 곽은진 가압류 | 120,000,000원 | 0원 |
| 7. 한미회계법인 가압류 | 198,000,000원 | 0원 |
| 8. 주식회사 코아테크코리아 가압류 | 125,070,000원 | 0원 |
| 9. 근로복지공단 가압류 | 218,504,460원 | 0원 |
| 10. 주식회사 제이엠씨메디칼 가압류 | 87,613,394원 | 0원 |
| 11. 주식회사 아이셀 가압류 | 46,758,030원 | 0원 |
| 12. 주식회사 드림씨아이에스 가압류 | 127,164,510원 | 0원 |
| 13. 조범래 가압류 | 50,788,380원 | 0원 |
| 14. 문준호 가압류 | 65,910,541원 | 0원 |
| 15. 계룡과학주식회사 가압류 | 133,562,000원 | 0원 |
| 16. 안민섭 가압류 | 61,454,078원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 225,187,950원과 한국산업은행에 22,053,607,050원이 배당되면서 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권총액 34,250,185,394원 중 12,196,578,344원이 미배당됩니다. 이 배당표의 매수인 인수액 계산은 0원이지만, 점유자의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 실제 임차 인수 위험은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 물건·현황 메모
- 일괄매각. 제시외 건물과 기계·기구가 포함됩니다.
- 기계·기구. 제2022-100호 2점, 제2022-112호 5점이 포함되고 일부 목록은 중복되며 유세포 분석기 일부는 다른 곳에 보관 중입니다.
- 감정 이용상태. 지1층·1층·2층·3층은 근린생활시설로, 4층은 주택으로 조사됐습니다.
- 공부와 현황. 공부상 층과 북·동측 기준 현황 층 표기가 서로 한 층씩 다르게 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 도시가스, 13인승 900kg 승강기, 화재탐지설비, 소화전설비가 기재돼 있습니다.
- 임대. 감정 조사상 임대중으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 실사. (주)아워홈 제넨바이오평택점이 현재도 2층 301.1㎡를 점유하는지 직접 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 계약서·계좌내역·배당요구·매각물건명세서를 통해 금액과 반환주체를 확인해야 합니다.
- 계약종료 합의서 확인. 2023.08.21자 합의서가 실제 점유 종료와 보증금 정산까지 완료한 것인지 별도로 확인해야 합니다.
- 기계 실물 확인. 일괄매각 대상 기계·기구의 현존 여부, 중복 목록, 외부 보관 장비의 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 7회 유찰 및 감정가 34%라는 수치만으로 싸다고 판단하지 말고 유사 물건의 실제 거래·임대·수익가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 등기 최신본 대조. 2026.07.23 발급 등기사항전부증명서 이후 변동 여부와 매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 먼저 확인할 것
이 사건은 감정가 64,952,755,300원이 7회 유찰을 거쳐 22,278,795,000원까지 내려온 대형 물건입니다. 등기부만 보면 한국산업은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조가 명확합니다. 하지만 실제 투자 판단은 그보다 어렵습니다. 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 (주)아워홈 제넨바이오평택점의 보증금이 미상이고, 계약종료 합의서가 제출됐음에도 그 실체가 확인되지 않았습니다. 여기에 기계·기구 일괄매각, 일부 장비의 외부 보관, 공부와 현황 층 차이까지 겹칩니다.
결론은 ‘가격보다 실사 먼저’입니다. 최저가가 감정가의 34%라는 사실만으로 싸거나 안전하다고 평가할 수 없고, 대항력 가능 점유자의 실제 보증금과 계약 종료 여부가 확인돼야 비로소 매수인의 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 다회 유찰·복합 용도·점유 미상 위험이 함께 존재하므로 현 단계 평가는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
