수원지방법원 2023타경51305. 평택시 용이동 440-8 토지와 현신3길 5-33의 4층 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가는 1,508,424,760원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 739,128,000원으로 감정가의 49%입니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.

표면적인 권리판정은 인수 0원입니다. 이름이 확인되는 점유·임차인의 전입일은 2020.03.20 이후이고, 현재 효력이 남은 근저당권의 설정일인 2017.07.06보다 늦습니다. 8건의 주택임차권등기 역시 원래 임대차의 주민등록일이 모두 2021년 이후여서 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 임차인으로 분류되지 않습니다.

그러나 이 물건은 단순한 다세대 한 호실이 아니라 토지와 건물 전체를 취득하는 구조입니다. 점유관계가 여러 호실에 흩어져 있고 보증금이 확인되지 않은 점유자도 다수입니다. 더구나 과거 중소기업은행·하나은행 근저당의 말소 기록과 현재 배당표에 반영된 순위가 충돌하므로, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원본을 다시 맞춰보지 않으면 배당·명도 판단을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원이나 기준권리 재대조 필요

기재된 말소기준은 2010.12.10. 중소기업은행 근저당권 228,000,000원입니다. 하지만 등기 이력에는 이 근저당이 2015.10.05. 해지로 말소된 기록이 있고, 같은 날 설정된 하나은행 근저당도 2017.07.06. 말소된 것으로 적혀 있습니다. 이후 같은 날 설정된 성남동부새마을금고 근저당 650,000,000원은 2024.01.16. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다.

다만 임차인 인수 여부만 놓고 보면 결론은 달라지지 않습니다. 확인된 가장 빠른 전입일은 2020.03.20이고, 2017.07.06. 설정 근저당보다도 늦습니다. 따라서 기재된 임차인들은 모두 대항력 없는 후순위 점유자로 분류되며, 현재 계산상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원입니다.

② 임차인·점유관계 — 18명 확인, 임차권등기 8건

이름이 확인되는 점유·임차인은 18명입니다. 이 가운데 주택임차권등기가 확인되는 임차인은 8명이고, 등기된 보증금 합계는 490,000,000원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 보증금을 중복 합산한 항목은 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 근거가 없다

현재 최저매각가 739,128,000원은 감정가 1,508,424,760원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 739,128,000원입니다.

그러나 비교할 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다. 다세대·다가구 밀집지의 토지와 4층 주택 전체를 일괄 취득하는 물건은 아파트 한 호실처럼 동일 평형 거래가를 곧바로 대입하기 어렵습니다. 임대수익, 공실, 명도비, 건물 상태와 토지가치를 각각 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 739,128,000원 가정)

채권 총액 1,240,946,777원 중 729,336,720원이 배당되고, 미배당은 511,610,057원으로 계산됩니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 말소 기록이 있는 근저당의 실제 잔존 여부에 따라 배당표는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로, 현재 주택으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 용이중학교 남측 인근의 주거지대로 다세대주택과 다가구주택이 밀집하고, 간선도로변에는 주상복합과 상업용 부동산이 형성돼 있습니다.
• 교통. 38번국도 북측 인근으로 차량 출입이 가능하고 주변에 버스정류장이 있으며, 동측 직선거리 약 1.3km 지점에 안성I.C 진출입로가 있습니다.
• 토지. 대 330.1㎡, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 1,515,000원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·용이지구 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
• 환금성. 토지와 여러 호실이 포함된 주택 전체를 매수하는 구조여서 아파트 한 호실보다 투자금이 크고, 임대·명도·유지관리 능력을 갖춘 매수자로 수요층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2010년 중소기업은행·2015년 하나은행 근저당의 말소 기록과 예상배당 순위가 충돌합니다. 말소선이 반영된 최신 등기부와 공동담보목록을 확인하세요.
• 18명 점유 현황 대조. 전입세대열람, 외국인체류확인, 현황조사서와 현장 호실표시를 대조해 실제 거주자와 퇴거자를 구분해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. 대항력은 없더라도 보증금·월세·계약상태가 확인되지 않은 점유자는 명도 협상비와 기간에 영향을 줄 수 있습니다.
• 임차권등기 8건 말소 절차. 매각으로 소멸하는 권리라도 배당과 등기 말소가 실제로 처리되는지 호실별로 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·사용상태와 감정가 반영 여부를 현장에서 확인하세요.
• 수익가치 산정. 실거래 비교자료가 없으므로 예상 임대료, 공실률, 수선비, 세금과 명도비를 반영해 739,128,000원의 적정성을 별도로 계산해야 합니다.
• 관리·공과금 확인. 전기·수도·가스·공용시설 비용과 체납 여부를 확인하고, 여러 호실의 계량기 분리 상태도 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 종기 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 배당기초다

현재 계산만 보면 인수액은 0원이고, 실질취득액은 최저가와 같은 739,128,000원입니다. 확인된 임차인들은 모두 기준 근저당보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로, 임차권등기 보증금 490,000,000원을 낙찰자가 떠안는 구조도 아닙니다.

하지만 이 물건의 난점은 인수금액보다 절차와 운영입니다. 점유·임차인이 18명이고, 임차권등기만 8건이며, 일부 점유자의 보증금과 점유부분이 확인되지 않습니다. 배당표에는 이미 말소된 것으로 기재된 근저당 두 건이 포함돼 있어 기초 순위도 재검증해야 합니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 우위를 부여할 수 없습니다.

권리상 인수는 0원, 명도·배당 검증 난도는 높음, 가격은 시세 검증 전 보류. 이 사건은 할인율보다 호실별 점유현황과 등기 말소 이력의 정확성을 먼저 확인해야 하는 연립·다세대 주택 전체 일괄매각입니다.