한 줄 평 9회 유찰로 표면 가격은 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금 인수 가능성입니다. 대항력 있는 임차인 김소연의 보증금 90,000,000원 중 배당 부족분 58,401,530원이 발생할 수 있어, 실제 취득비용은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
감정가
95,000,000원
최초 감정
최저가
32,585,000원
9회 유찰
실질취득 위험
90,986,530원
낙찰가+미배당 인수 가능성
핵심지표
임차보증금
90,000,000원
수원지방법원 2023타경52957. 평택시 신장동 평택송탄역클래시아 9층 945호 물건입니다. 감정가는 95,000,000원이지만 9회 유찰을 거쳐 최저매각가는 32,585,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매력적인 가격처럼 보이지만, 등기부상 핵심은 을구 임차권입니다.
임차인 김소연은 임차보증금 90,000,000원, 전입 2021.07.12, 확정일자 2021.07.01로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권자입니다. 현재 매각가 기준 배당 가능한 금액이 부족해 미배당 보증금 58,401,530원 인수 가능성이 분석의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경52957 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 탄현로 261, 9층945호 (신장동,평택송탄역클래시아) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택 이용 |
| 소유자 | 김지연 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 32,585,000원 |
| 청구금액 | 92,926,768원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 확인
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김소연 | 90,000,000원 | 有 | 有 | 인수 가능 |
⚠️ 임차보증금 인수 구조 현재 최저가 32,585,000원 매각 기준 임차인 김소연은 우선변제로 약 31,598,470원을 배당받고, 부족분 58,401,530원이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적용되는 경우 해당 인수 위험은 해소될 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득 기준 확인
평택송탄역클래시아 동일 전용 19.91㎡ 최근 거래 12건 기준 평균 거래가는 80,958,333원, 최근 12개월 평균은 71,666,666원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 45.5% 수준으로 낮습니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.01 | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.08 | 8 | 75,000,000원 |
| 2025.05 | 12 | 75,000,000원 |
| 2024.07 | 7 | 75,000,000원 |
| 2024.05 | 11 | 90,000,000원 |
| 2023.05 | 7 | 95,000,000원 |
| 12건 | 80,958,333원 |
최근 12개월 거래 평균은 과거 거래 평균보다 낮아 최근 추세 -14.7% 하락 흐름입니다. 최저가는 표면적으로 낮지만 대항력 임차인 인수 여부에 따라 실질취득가는 크게 달라집니다.
배당 분배 (현재 최저가 기준)
감정가 vs 실거래
최저가는 낮지만 임차보증금 인수 여부를 반영해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 986,530원 |
| 임차인 김소연 보증금 | 90,000,000원 | 31,598,470원 |
| 주택도시보증공사 | 92,926,768원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
✅ 가격 측면 9회 유찰로 최저매각가는 감정가 대비 34.3%까지 내려왔고 최근 12개월 거래 대비 낮은 가격입니다.
⛔ 권리 측면 대항력 있는 임차보증금 90,000,000원이 존재합니다. 낙찰가는 낮아져도 미배당 인수 가능성이 남기 때문에 실질취득 기준으로 입찰가를 계산해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확약 확인. 주택도시보증공사의 확약서 내용과 실제 말소 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가 + 인수 가능 보증금 기준으로 수익성을 판단해야 합니다.
- 최근 거래 확인. 최근 12개월 평균 71,666,666원 및 하락 추세를 반영해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 도시형생활주택 이용 상태이며 근린시설 사건으로 분류되어 있습니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격 뒤의 임차권 확인”
이 물건은 9회 유찰로 가격만 보면 상당히 낮아졌습니다. 하지만 법원경매에서는 최저가가 곧 취득가가 아닙니다. 대항력 임차권과 확약 조건을 확인하지 않고 접근하면 예상 밖의 비용이 발생할 수 있습니다. 가격은 매력적이지만, 승부처는 임차보증금 처리입니다.
