수원지방법원 2024타경1130. 평택시 고덕면 해창리 에스타워프라임 5층 513호입니다. 사건 용도 표기는 아파트지만, 감정평가의 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 김귀순, 말소기준권리는 2021.10.29 설정된 주식회사국민은행 근저당권으로 채권최고액은 456,000,000원입니다. 이후 2024.03.07 임의경매개시결정이 등기됐고, 이들 경매로 소멸하는 권리 외에 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
권리 구조 자체는 단순한 편이지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 440,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가격은 73,951,000원입니다. 그러나 동일·유사 실거래와의 비교 근거가 확인되지 않는 만큼, 낮아진 최저가 자체를 곧바로 시세 메리트로 해석할 수는 없습니다. 특히 감정평가상 지식산업센터로 이용되는 물건이라는 점과 반복 유찰 이력을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경1130 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 111, 5층513호 (에스타워프라임) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트(사건 용도 표기) · 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 5층 513호 |
| 소유자 | 김귀순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 440,000,000원 / 73,951,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프케이삼사유동화전문 유한회사 / 396,062,263원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계하는 임차보증금은 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 2021.09.24 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021.10.29 김귀순 명의로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리이며, 2024.03.07 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 회차는 5회 유찰 상태로, 감정가 440,000,000원에서 최저매각가격 73,951,000원까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 51,765,700원, 7회 유찰 시 36,235,990원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가격 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 73,951,000원 | 72,219,882원 | 383,780,118원 |
| 6회 유찰 시 | 51,765,700원 | 50,433,917원 | 405,566,083원 |
| 7회 유찰 시 | 36,235,990원 | 35,183,742원 | 420,816,258원 |
반복 유찰은 가격이 크게 낮아졌다는 사실은 보여주지만, 그 자체가 시장가치보다 저렴하다는 증거는 아닙니다. 특히 이 물건은 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 조사됐고, 주변 역시 공업·상업용 부동산과 나지가 혼재한 개발 진행 지역입니다. 따라서 주거용 아파트처럼 단순하게 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,951,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,731,118원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 456,000,000원 | 72,219,882원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 근저당 채권에는 383,780,118원의 미배당이 발생하지만, 이는 매수인 인수금이 아닙니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕면 해창리 한국지역난방공사평택지사 북동측 인근의 에스타워프라임에 위치합니다. 인근은 공업·상업용 부동산과 나지가 혼재하고 개발이 진행 중이며, 북동측 근거리에 고덕신도시가 있습니다.
- 이용. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 사건 용도 표기인 아파트와 실제 감정 이용상태를 혼동하지 않아야 합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나 노선은 적은 편입니다. 평택제천간고속도로 평택고덕I.C 진출입로는 차량으로 약 8-9분 거리에 있습니다.
- 도로. 남측 폭 15미터, 북동측·북서측 각각 폭 12미터, 서측 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구·가축사육제한구역이며, 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다. 공시지가는 1,656,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다. 엘리베이터·공용위생·화재경보·소화설비가 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 확인. 감정평가 당시 폐문·관계인 부재로 내부 구조와 이용상태를 건축물현황도·외부관찰·탐문 등에 의존했습니다. 실제 내부와 다를 수 있으므로 현황 확인이 핵심입니다.
- 용도 확인. 사건상 용도 표기는 아파트지만 감정평가상 이용은 공장(지식산업센터)입니다. 입찰 판단은 실제 이용상태와 관련 규제를 기준으로 해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 현재 5회 유찰 상태입니다. 가격만 보지 말고 지식산업센터의 수요·공실·임대 가능성·환금성을 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당권자는 국민은행이고 경매개시결정 채권자는 에이치에프케이삼사유동화전문 유한회사입니다. 등기부와 사건기록의 관련 서류를 대조하세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 환금성은 별도 심사”
이 사건의 권리분석만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.10.29 국민은행 근저당이 말소기준이고 임차인은 없으며, 현재 계산상 매수인이 부담할 인수액은 0원입니다. 하지만 감정가 440,000,000원짜리 물건이 5회 유찰되어 73,951,000원까지 내려온 사실을 곧바로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 감정평가상 이용상태가 공장(지식산업센터)이고, 내부 확인도 제한적으로 이뤄졌기 때문입니다. 권리는 통과할 수 있지만, 가격·용도·환금성은 보수적으로 다시 확인해야 하는 물건입니다.
