부동산임의경매

한 줄 평 4회 유찰로 가격은 감정가 대비 24%까지 내려왔습니다. 권리상으로는 후순위 가압류가 모두 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 주거용이 아닌 지식산업센터 내 사무실·기타공장으로, 임대관계 미상과 환금성 확인이 핵심입니다.

감정가

979,900,000원

평가금액

최저가

235,274,000원

감정가 24%

실질취득

235,274,000원

인수 0원

핵심지표

4회 유찰

환금성 확인 필요

수원지방법원 2024타경1499. 평택 진위2일반산업단지 내 평택진위스마트큐브지식산업센터 5층 517호입니다. 등기상 소유자는 주식회사네이처코어이며, 2020년 신한은행 근저당 설정 이후 중소벤처기업진흥공단·기술보증기금 가압류와 임의경매가 이어진 기업 채무형 구조입니다.

말소기준권리는 2020.09.21 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 발생한 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 낙찰자가 별도로 인수하는 권리는 없습니다. 다만 가격이 낮아진 이유가 권리 문제가 아니라 상업용 집합건물의 수요·환금성 문제인지 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2024타경1499 (임의경매)
소재지	경기도 평택시 진위면 진위2산단로 15-20, 평택진위스마트큐브지식산업센터 제5층 제517호
물건종류 / 이용상태	기타 · 사무실 기타공장으로 활용 중
소유자	주식회사네이처코어
감정가 / 최저가	979,900,000원 / 235,274,000원 (4회 유찰)
신청채권자 / 청구	주식회사신한은행 / 924,000,000원
매각기일	2026.07.13

① 권리 흐름 — 인수 부담 없음

신탁 관련 등기는 일부 말소되었고, 현재 소유권은 주식회사네이처코어로 정리되어 있습니다. 말소기준권리인 신한은행 근저당 이후 발생한 중소벤처기업진흥공단 가압류, 기술보증기금 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.

② 예상배당표 (현재 최저매각가 235,274,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	4,093,836원
1. 근저당권 · 주식회사신한은행	924,000,000원	231,180,164원
2. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단	100,439,902원	0원
3. 가압류 · 기술보증기금	100,000,000원	0원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차 기준 채권총액 1,124,439,902원 중 231,180,164원이 배당되고 약 893,259,738원이 미배당됩니다. 그러나 후순위 채권은 매수인에게 승계되지 않습니다.

매각대금 배분

감정가 vs 회차별 매각가

유찰 누적으로 최저가는 감정가의 24%까지 하락했습니다.

✅ 권리 관점 임차인 인수 위험은 없고, 말소기준권리 이후 가압류는 매각으로 정리됩니다. 예상 인수액은 0원입니다.

⚠️ 투자 관점 가격 자체는 낮아졌지만 지식산업센터는 실사용자·임차수요가 중요합니다. 감정가 대비 할인율만으로 안전한 투자라고 판단하기 어렵고, 실제 임대 가능성과 관리비 부담 등을 확인해야 합니다.

③ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 진위2일반산업단지 내 위치하며 신규공장·지식산업센터·근린생활시설 등이 조성된 산업지역입니다.
교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 소재합니다.
이용상태. 사무실 기타공장으로 활용 중이며, 임대관계는 확인이 필요합니다.
규제. 일반공업지역, 일반산업단지, 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
시설. 승강기·화재탐지·소화전·주차장 등 지식산업센터 기본 설비가 갖춰져 있습니다.

④ 입찰 체크리스트

권리 확인. 근저당 이후 권리는 소멸하지만, 매각물건명세서 원본 확인은 필요합니다.
사용 목적 확인. 사무실 기타공장 용도로 실제 사용 가능한지 확인해야 합니다.
임대수요 확인. 임대관계가 미상인 만큼 공실 여부와 주변 임대료를 점검해야 합니다.
기계 포함 여부. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계 8점 포함 사항을 감정평가서 기준으로 확인해야 합니다.
가격 판단. 4회 유찰로 가격은 낮지만, 환금성 확보 여부가 낙찰 후 핵심입니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 용도가 승부처”

이 물건은 권리분석만 보면 단순합니다. 신한은행 근저당이 기준이 되고 후순위 가압류는 소멸하며 인수 부담도 없습니다. 그러나 경매 가격이 크게 낮아진 이유를 권리보다 상품성에서 찾아야 합니다. 지식산업센터는 주거용과 달리 임차수요와 사업 환경에 따라 환금성이 크게 달라집니다. 권리는 합격, 활용성과 환금성은 추가 확인이 필요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-06-23	유찰	9억 7,990만원
2	2025-08-11	유찰	6억 8,593만원
3	2025-09-15	유찰	4억 8,015만원
4	2026-06-08	유찰	3억 3,610만원
5	2026-07-13	대기	2억 3,527만원

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 환금성과 활용성이 승부처 — 평택진위스마트큐브지식산업센터 517호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 부담 없음

② 예상배당표 (현재 최저매각가 235,274,000원 가정)

③ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 용도가 승부처”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (29장)

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