수원지방법원 2024타경1536. 평택시 비전동 평택가로수길센트럴돔 1층 1218호로, 현황상 상호 ‘반값마트’라는 판매시설로 이용되고 있으며 감정 이용상태는 임대 중입니다. 소유자 김태영은 2023.03.30 거래가 594,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 안산신용협동조합 앞으로 채권최고액 492,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 김경숙의 전입일은 2024.01.19로 말소기준일인 2023.03.30보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 25,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니며, 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이고, 현재 영업·점유 상태와 실제 인도 일정은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경1536 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전5로 10, 1층 1218호 (비전동, 평택가로수길센트럴돔) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 구분상가 1층 1218호 · 임대 중 · 판매시설 이용 |
| 건물 | 지하 2층·지상 4층 · 일반철골구조 및 철골철근콘크리트구조 · 사용승인 2019.05.07 |
| 소유자 | 김태영 (2023.03.30 소유권 취득 · 거래가 594,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 628,000,000원 / 215,404,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산신용협동조합 / 419,967,363원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
과거 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나, 2023.03.30 신탁등기가 말소되고 주식회사사람과미래에서 김태영 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 안산신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정, 서울보증보험주식회사 가압류와 국·평택시 압류는 등기 순위상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김경숙 | 1218호 27.9㎡ | 25,000,000원 / 500,000원 | 2024.01.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
말소기준권리 설정일 2023.03.30보다 임차인의 전입일 2024.01.19가 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고도 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 임차보증금 25,000,000원을 매수인이 떠안는 구조는 아니며, 배당을 받지 못한 금액이 있더라도 낙찰자에게 승계되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%, 그러나 시세 자료 없음
현재 최저매각가는 215,404,000원으로 감정가 628,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 물건은 아파트가 아닌 구분상가이고 동일 호실·유사 상가의 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 215,404,000원 | 34.3% | 312,489,620원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 150,782,800원 | 24.01% | 376,206,123원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 105,547,960원 | 16.81% | 420,807,675원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가는 낮아지지만, 그만큼 안산신용협동조합 등 채권자의 미배당액이 증가합니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 이 표는 배당 구조를 보여주는 것이지 상가의 적정 시장가격을 증명하는 자료는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,404,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,815,656원 |
| 2. 근저당권 · 안산신용협동조합 | 492,000,000원 | 211,588,344원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 32,077,964원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 524,077,964원 중 211,588,344원이 배당되고, 312,489,620원이 미배당되는 추정입니다. 안산신용협동조합 신청 청구액은 419,967,363원이며, 배당 시뮬레이션의 근저당 채권액은 채권최고액 492,000,000원을 기준으로 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 평택시 비전동의 평택가로수길센트럴돔 구분상가로, 주변에 쇼핑센터, 근린생활시설, 아파트단지와 오피스텔이 혼재하며 상가지대로서의 제반 여건은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 자유롭고 인근 평남로 변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 현황 이용. 1층 1218호는 임대 중이며, 매각물건명세서상 상호 ‘반값마트’라는 판매시설로 이용 중입니다.
- 도로 조건. 건물 서·남측은 왕복 6차선 도로, 북측은 왕복 4차선 도로, 동측은 보행자 전용도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 3,152,000원/㎡입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수 설비, 에스컬레이터, 승강기와 소방설비가 구비돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 구분상가는 주거용 부동산보다 개별 점포의 위치·동선·공실·임대수익에 따른 가격 차이가 클 수 있습니다. 3회 유찰 이력은 현재 가격대의 시장 수용성을 추가 확인해야 한다는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·영업 확인. ‘반값마트’의 현재 영업 여부, 실제 점유자와 임대차 종료 예정, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 우선변제 확인. 김경숙의 확정일자와 배당요구 여부, 상가건물 임대차 관련 원본 서류를 확인하세요. 대항력은 없지만 배당관계에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 배당표를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 시세·수익 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자보다 주변 구분상가 매매사례, 현재 월세 500,000원의 지속 가능성과 공실 시 수익성을 우선 검토하세요.
- 관리비·운영비. 체납 관리비와 공용부분 부담, 상가 운영에 필요한 관리규약을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만 가격은 보류
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.30 안산신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김경숙도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 낙찰자가 떠안을 임차보증금은 없습니다. 권리상 인수액은 0원입니다.
그러나 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 낮아졌다는 이유만으로 가격 매력이 확인된 것은 아닙니다. 현재 판매시설로 이용되는 구분상가이고, 최근 실거래 시세가 없어 실질취득액 215,404,000원이 시장가격보다 낮은지 비교할 근거가 부족합니다. 국세·지방세 압류와 실제 점유, 임대수익의 지속성도 점검해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장·시세 검증 전까지 보류입니다.