수원지방법원 2024타경2164. 평택 고덕동 삼성반도체평택캠퍼스 북서측 근거리에 있는 다채움앙상블 1층 근린시설입니다. 매각물건은 목록 1·2·3 일괄매각이며, 각 구분건물로 등재된 101호·102호·103호가 벽체 구분 없이 하나의 점포 ‘NATBAM’으로 이용됐습니다. 감정 당시에는 수개월간 영업하지 않는 것으로 탐문됐습니다.
표면적인 숫자만 보면 감정가 2,910,000,000원에서 최저가 698,691,000원으로 내려와 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 매수인은 대항력 있는 임차인 김은혜의 보증금 15,000,000원과 신순덕의 보증금 30,000,000원, 합계 45,000,000원을 인수하는 것으로 산정돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 698,691,000원 + 45,000,000원 = 743,691,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2164 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 고덕여염7길 27, 1층101호 (다채움앙상블) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 목록 1·2·3 일괄매각 · 각 구분건물을 벽체 구분 없이 하나의 점포(NATBAM)로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 5층 건물 내 제1층 제101호 |
| 현재 상태 | 수개월간 영업하지 않는 것으로 탐문조사 |
| 소유자 | 임양선 (2023.08.11. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,910,000,000원 / 698,691,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 2,074,682,655원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 2명
등기 흐름상 2022.01.19. 설정된 구룡포수산업협동조합 근저당권 2,280,000,000원은 2023.08.11. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 제시된 말소기준권리는 같은 날 접수된 하나은행 근저당권 2,448,000,000원입니다. 이후 2023.08.25. 설정된 박창술 근저당권 220,000,000원과 2024.05.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 우선변제보다 승계가 문제
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김은혜 101호~103호 · 주거 | 2023.05.09 | 15,000,000원 | 10,000,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 15,000,000원 승계 |
| 신순덕 103호 · 주거 | 2019.04.25 | 30,000,000원 | 2,700,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 30,000,000원 승계 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외할 항목 없이 실제 임차인 2명입니다. 두 임차인의 보증금 합계는 45,000,000원이며 예상배당에서는 임차인 배당액이 0원으로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 산정상 매수인은 낙찰대금과 별도로 해당 보증금을 반환해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 24%는 시세 대비 24%가 아니다
현재 최저가는 698,691,000원으로 감정가 2,910,000,000원의 24.01%입니다. 하지만 실제 자금 부담은 대항력 임차인 보증금 45,000,000원을 더한 743,691,000원이며, 이는 감정가의 약 25.56%입니다.
| 회차 가정 | 최저매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 698,691,000원 | 45,000,000원 | 743,691,000원 |
| 5회 유찰 시 | 489,083,699원 | 45,000,000원 | 534,083,699원 |
| 6회 유찰 시 | 342,358,589원 | 45,000,000원 | 387,358,589원 |
비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거가 없습니다. 상가·근린시설은 실제 임대료, 공실기간, 관리비, 전용면적, 대지권, 업종 제한과 수익률에 따라 가격 편차가 큽니다. 특히 이 물건은 101호·102호·103호를 합쳐 사용한 구조라 구분건물별 원상회복 비용과 통합 사용의 적법성까지 가격에 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 698,691,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,386,910원 |
| 인수 · 김은혜 임차보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 신순덕 임차보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 구룡포수산업협동조합 | 2,280,000,000원 | 689,304,090원 |
| 근저당 · 주식회사하나은행 | 2,448,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 박창술 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 4,948,000,000원 중 예상배당은 689,304,090원이고, 미배당액은 4,258,695,910원입니다. 임차인 보증금 45,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수액으로 별도 반영돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼성반도체평택캠퍼스 북서측 근거리에 위치하며, 인근에는 상업용 부동산과 단독·다세대주택, 아파트단지, 산업단지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측과 북동측으로 각각 약 17m 내외의 중로2류 도로와 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 공시지가는 4,441,000원/㎡입니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 가로장방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,227.9㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·시스템 냉난방·화재탐지·화재경보·스프링클러·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트와 달리 임대수익과 영업상권에 민감합니다. 현재 영업 중단 상태로 조사됐고 네 차례 유찰됐으므로, 재임대 가능성과 공실기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 698,691,000원이 아니라 임차보증금 인수액을 더한 743,691,000원을 출발점으로 계산하세요.
- 임차인 원본 확인. 김은혜·신순덕의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 주민등록 전입, 실제 점유 여부, 점유부분과 인도 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 통합점포 확인. 목록 1·2·3은 각 구분건물이지만 벽체 없이 하나의 점포로 이용됐습니다. 구분등기 현황, 대지권, 전용면적, 경계, 원상회복 가능성과 비용을 확인하세요.
- 배당순위 대조. 등기부상 말소된 구룡포수산업협동조합 근저당권이 예상배당에 반영된 이유를 법원 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 수익가치 검증. 비교 실거래가가 확인되지 않으므로 주변 1층 근린시설의 실제 임대료, 보증금, 공실률, 관리비와 기대수익률을 별도로 조사하세요.
- 영업 중단 원인. 수개월간 영업하지 않은 이유와 시설 상태, 내부 집기, 업종 제한, 체납 관리비와 공과금 여부를 확인하세요.
- 토지·규제 확인. 근린상업지역, 고덕국제화지구 지구단위계획, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 적용 내용을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 직접 확인하고, 변동된 권리나 매각 결과가 없는지 다시 점검하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘복합 리스크’를 먼저 본다
이 물건은 감정가 2,910,000,000원에서 최저가 698,691,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가의 24.01%라는 숫자만으로 저가 매수 기회라고 결론 내릴 수는 없습니다. 대항력 임차인 2명의 보증금 45,000,000원을 더한 실질취득액은 743,691,000원이고, 101호·102호·103호가 벽체 없이 하나의 점포로 사용된 일괄매각 물건입니다. 현재는 수개월간 영업하지 않는 것으로 조사됐으며 가격을 검증할 비교 실거래도 확인되지 않습니다.
또한 등기부상 말소된 구룡포수산업협동조합 근저당권이 예상배당에서는 선순위 배당 대상으로 반영된 불일치까지 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 임차인 승계액, 실제 점유, 통합점포의 물리적·법적 상태, 배당순위와 임대수익을 원본으로 검증할 수 있느냐입니다. 감정가 할인은 크지만, 확인되지 않은 항목도 큰 고난도 물건입니다.