서울남부지방법원 2025타경11354. 천왕역 서측 인근 골드프라자 제1층 제109호 근린시설입니다. 감정평가상 제109호와 제110호는 벽체 구분 없이 일반음식점 차웨이 마라탕으로 사용 중이며, 두 호실은 일괄매각됩니다. 개별 호수로서 단독효용가치가 있고 경계벽 복원이 용이하며 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단됐지만, 현재 이용 상태와 등기상 호실 경계를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2012년 설정된 중소기업은행 근저당권은 2025.02.21. 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 가평군농업협동조합 근저당권 480,000,000원이 말소기준입니다. 이후의 경매개시결정, 가압류 2건과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 전입일이 2022.10.27.로 말소기준보다 앞서므로, 임차보증금 20,000,000원은 별도의 인수금액으로 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11354 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 천왕동 279-3 골드프라자 제1층 제109호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제109호 및 제110호를 벽체 구분 없이 일반음식점으로 이용 |
| 매각조건 | 제109호 및 제110호 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하 2층 / 지상 7층 · 제1층 |
| 소유자 | 박태희 (2012.10.18. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 698,000,000원 / 446,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 가평군농업협동조합 / 409,646,149원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ZHAO LINHAI | 전부 | 2022.10.27 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 | 20,000,000원 |
임차보증금 20,000,000원은 현재 최저가 446,720,000원보다 작으므로, 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 유형은 아닙니다. 다만 각 회차의 매각가격에 20,000,000원을 별도로 더해야 실제 자금부담이 계산됩니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 비교
| 회차 | 매각가격 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 446,720,000원 | 20,000,000원 | 466,720,000원 | 94,015,754원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 357,376,000원 | 20,000,000원 | 377,376,000원 | 182,295,818원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 285,900,800원 | 20,000,000원 | 305,900,800원 | 252,770,365원 | 미충족 |
④ 예상배당표 (매각가 446,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,867,200원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 ZHAO LINHAI 보증금 | 20,000,000원 | 0원 | 20,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 가평군농업협동조합 | 480,000,000원 | 439,852,800원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 가평군농업협동조합 | 32,642,767원 | 0원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 21,225,787원 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 446,720,000원에서 집행비용 6,867,200원을 제외한 439,852,800원이 가평군농업협동조합 근저당권에 배당됩니다. 총 채권 미배당액은 94,015,754원이며, 임차보증금 20,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인이 부담합니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 상태
- 위치. 지하철 7호선 천왕역 서측 인근이며, 주위에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 천왕역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 북서측 약 35m, 남서측 약 8m 포장도로에 접하고 북동측은 천왕역 1번 출구 앞 교통광장과 접합니다.
- 현재 이용. 제109호와 제110호는 벽체 구분 없이 일반음식점으로 이용 중이며 개별 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 호실 경계. 개별 호수로서 단독효용가치가 있고 경계벽 복원이 용이하며 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단됐습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역이며, 교육환경보호구역과 대공방어협조구역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가에 대항력 임차보증금 20,000,000원을 더해 총 취득부담을 계산해야 합니다.
- 임차관계 확인. 임차인의 확정일자와 배당요구 여부, 실제 점유 상태 및 보증금 반환 조건을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제109호와 제110호의 등기·감정평가·현황조사 내용을 함께 대조하고 각 호실 경계를 확인해야 합니다.
- 영업장 상태. 두 호실을 벽체 없이 사용 중이므로 기존 임차인의 영업 종료, 시설물 귀속과 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만 보지 말고 천왕역 인근 근린시설 거래사례와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 + 2,000만원”이 출발점
이 사건은 말소기준 이후의 등기 권리가 모두 소멸한다는 점에서는 정리가 어렵지 않습니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 1명이 있고, 배당되지 않는 보증금 20,000,000원 전액이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가 446,720,000원이 아니라 466,720,000원입니다.
여기에 제109호와 제110호가 벽체 없이 하나의 일반음식점으로 사용되고 있는 일괄매각 구조, 2회 유찰된 근린시설이라는 점까지 함께 봐야 합니다. 호실 경계 복원이 용이하다는 평가가 있지만, 실제 인도와 시설 정리, 상가 거래가격 검증은 별개의 문제입니다. 후순위 등기는 소멸하지만 임차보증금은 남습니다. 이 물건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 임차보증금까지 포함한 총 취득비용과 근린시설의 실제 수익가치를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
