서울남부지방법원 2025타경11354. 천왕동 골드프라자 제1층 제109호 근린시설입니다. 감정평가상 제109호와 제110호는 벽체 구분 없이 일반음식점으로 이용 중이고, 매각물건명세서에는 109호 및 110호 일괄매각, 일반음식점 차웨이 마라탕으로 사용 중이라고 기재돼 있습니다. 권리분석에서 가장 중요한 포인트는 가격이 크게 내려왔다는 사실보다, 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있다는 점입니다.
임차인 ZHAO LINHAI는 2022.10.27 전입했고 보증금은 20,000,000원, 월세는 1,600,000원입니다. 말소기준인 2025.02.21 가평군농업협동조합 근저당보다 전입이 빠르므로 대항력이 있습니다. 우선변제권은 없고 배당에서 보증금이 지급되지 않기 때문에 보증금 20,000,000원은 매수인이 그대로 인수합니다. 따라서 현재 회차에서는 낙찰대금 285,901,000원만 볼 것이 아니라 실질취득 305,901,000원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11354 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 천왕동 279-3 골드프라자 제1층 제109호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제109호 및 제110호 벽체 구분 없이 일반음식점 이용 |
| 소유자 | 박태희 |
| 감정가 / 최저가 | 698,000,000원 / 285,901,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 409,646,149원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 109호 및 110호 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2012.10.18 중소기업은행 근저당권은 2025.02.21 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 같은 날 설정된 가평군농업협동조합 근저당권 480,000,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정, 가압류 2건, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ZHAO LINHAI | 전부 | 2022.10.27 | 20,000,000원 | 1,600,000원 | 대항력 有 | 없음 | 20,000,000원 |
보증금은 낙찰가보다 작으므로 낙찰가가 내려가도 실질취득이 보증금 수준으로 고정되는 유형은 아닙니다. 다만 어느 회차에서도 매수인 인수액 20,000,000원은 별도로 더해 보아야 합니다. 현재 회차 실질취득은 305,901,000원, 5회 유찰 시에는 248,720,800원, 6회 유찰 시에는 202,976,640원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 하락만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 698,000,000원의 41% 수준까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건에는 동일 용도 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론내리는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 285,901,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,802,614원 |
| 인수 · ZHAO LINHAI 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 가평군농업협동조합 | 480,000,000원 | 281,098,386원 |
| 3. 가압류 · 가평군농업협동조합 | 32,642,767원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 21,225,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,802,614원을 제외한 281,098,386원이 근저당권자에게 배당되고, 전체 채권 기준 미배당액은 252,770,168원입니다. 임차인의 보증금 20,000,000원은 배당재원에서 지급되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 일괄매각·이용상태 확인
- 일괄매각. 매각물건명세서상 제109호 및 제110호는 일괄매각입니다.
- 실제 이용. 제109호와 제110호는 벽체 구분 없이 일반음식점으로 이용 중이며, 차웨이 마라탕으로 사용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 2층·지상 7층 건물의 제1층 제109호·제110호입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 옥내 주차장시설이 있고 제109호·제110호에는 개별 냉난방설비가 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 천왕동 지하철 7호선 천왕역 서측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 천왕역이 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 건물 북서측으로 노폭 약 35m, 남서측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접하고 북동측은 천왕역 1번 출구 앞 교통광장과 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공시지가. 6,076,000원/㎡입니다.
- 유찰. 현재까지 4회 유찰됐습니다. 근린시설은 주거용보다 실제 영업상태·임대차·상권과 점포 결합구조 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차 최저가 285,901,000원에 임차인 인수 20,000,000원을 더한 305,901,000원을 기본 원가로 보세요.
- 임차인 확인. ZHAO LINHAI의 점유 현황, 실제 영업관계와 명도 조건을 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위. 109호와 110호가 벽체 없이 하나의 음식점으로 사용 중이므로 매각 범위와 현황을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 회차별 계산. 5회 유찰 시 최저가 228,720,800원에 인수액을 더한 실질취득은 248,720,800원, 6회 유찰 시에는 202,976,640원입니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없는 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 말고 상가 거래·임대수익·공실 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가 41%”보다 중요한 것은 인수와 현황이다
이 사건은 네 차례 유찰돼 최저매각가가 285,901,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금 20,000,000원이 매수인에게 인수되므로 실제 취득부담은 305,901,000원으로 봐야 합니다. 등기부상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다.
또한 제109호와 제110호는 일괄매각되고 현재 벽체 구분 없이 일반음식점으로 사용되고 있습니다. 이미 4회 유찰된 근린시설인 데다 동일 용도 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 큰 할인율만 보고 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가 + 2,000만원 인수액을 합친 실질취득가, 그리고 일괄매각 점포의 실제 영업·점유 상태를 함께 확인하는 것입니다.
