수원지방법원 2024타경3723. 평택시 신장동 ‘평택송탄역클래시아’ 10층 1035호로, 감정상 도시형생활주택으로 이용 중인 전용 19.91㎡ 집합건물입니다. 감정가는 89,700,000원이지만 5회 유찰돼 최저매각가는 15,076,000원, 감정가의 16.81%까지 낮아졌습니다. 그러나 가격표만 보고 접근하면 안 됩니다. 임차권자이자 경매신청채권자인 황성요의 임차보증금 85,000,000원이 핵심입니다.
등기상 2017년 하나은행 근저당과 2022년 전입일만 단순 비교하면 임차인이 후순위로 보이지만, 해당 근저당은 2022.02.03 말소됐고 매각물건명세서는 을구 3번 임차권등기를 “매수인에게 대항할 수 있는 권리”로 명시합니다. 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있으므로, 이 사건의 가격 비교 기준은 15,076,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3723 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 탄현로 261, 10층 1035호 (신장동, 평택송탄역클래시아) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 도시형생활주택(거실 겸 방, 주방, 욕실, 보일러실, 현관 등) · 전용 19.91㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건물 중 10층 · 2017.05.25 사용승인 |
| 소유자 | 최용우 (2023.03.10 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 89,700,000원 / 15,076,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황성요 / 89,084,657원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘임차권 인수’가 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황성요 임차권자·경매신청채권자 | 1035호 전부 주거(임차권등기) | 85,000,000원 | 2022.02.03 2022.01.05 | 대항력: 명세서상 가능 우선변제: 확인 필요 승계: 해당 없음 |
황성요는 보증기관의 대위변제·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 점유개시일은 2022.01.28, 임대차계약일은 2022.01.03이며 임차권등기는 2024.02.15 접수됐습니다. 배당요구도 했고 경매신청채권자이지만, 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금이 전액 회수되는 것은 아닙니다. 배당 부족분은 명세서 기재에 따라 매수인 인수로 이어질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 본다
평택송탄역클래시아 전용 19.91㎡의 실거래 12건 평균은 80,958,333원이지만, 과거 85,000,000원~95,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 71,666,666원, 최신 거래는 2026.01의 65,000,000원이며 최근 거래 흐름은 이전 기간 대비 -14.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 19.91㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.08 | 19.91㎡ | 8 | 75,000,000원 |
| 2025.05 | 19.91㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2024.07 | 19.91㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2024.07 | 19.91㎡ | 8 | 79,000,000원 |
| 2024.07 | 19.91㎡ | 6 | 79,000,000원 |
| 2024.05 | 19.91㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 19.91㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 19.91㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2024.03 | 19.91㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2023.12 | 19.91㎡ | 7 | 78,500,000원 |
| 2023.05 | 19.91㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 19.91㎡ | 3건 | 71,666,666원 |
표면 최저가 15,076,000원은 최근 12개월 평균의 21.0%에 불과하지만, 임차보증금 85,000,000원을 전액 인수하는 경우 실질취득은 100,076,000원으로 고정됩니다. 이는 최근 평균보다 28,409,334원 높고, 최신 거래보다 35,076,000원 높습니다. 전체 실거래 최고액 95,000,000원보다도 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,076,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 671,368원 | - |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 81,600,000원 | 14,404,632원 | 67,195,368원 |
| 3. 경매신청채권자 · 황성요 | 89,084,657원 | 0원 | 89,084,657원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 170,684,657원 | 14,404,632원 | 156,280,025원 |
집행비용은 매각가의 약 4.5%를 적용한 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 황성요의 예상배당은 0원이지만, 매각물건명세서가 임차보증금 미변제 잔액의 매수인 인수 가능성을 명시하므로 ‘배당 0원 = 매수인 인수 0원’으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 크다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 보증금 전액 인수 시 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 15,076,000원 | 14,404,632원 | 156,280,025원 | 100,076,000원 |
| 6회 유찰 시 | 10,553,200원 | 9,963,242원 | 160,721,415원 | 95,553,200원 |
| 7회 유찰 시 | 7,387,239원 | 6,854,269원 | 163,830,388원 | 92,387,239원 |
추가 유찰되면 낙찰가 자체는 내려가지만 인수 가능 보증금 85,000,000원이 남는 구조에서는 실질취득액이 크게 낮아지지 않습니다. 7회 유찰 가격을 적용해도 실질취득은 92,387,239원으로, 최근 12개월 평균 71,666,666원과 최신 거래 65,000,000원을 모두 웃돕니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄역 북동측 인근의 근린생활시설·공동주택 혼재 주상지대로, 제반 여건은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철역이 있어 교통 사정은 보통 이상입니다.
- 건물. 2017.05.25 사용승인된 13층 철근콘크리트 건물로 개별난방, 도시가스, 승강기, 스프링클러, CCTV, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 용도. 사건 분류는 근린시설이나 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 일반상업지역의 7필지 일단 토지이며 동측·남측·서측 도로에 접하고 서측으로 진출입할 수 있습니다.
- 규제. 관광특구, 철도보호지구, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 287세대 규모지만 최근 거래는 90,000,000원대에서 65,000,000원까지 내려왔고 최근 추세가 -14.7%입니다.
- 경매 통계. 동일 건물 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.5회이며 낙찰률은 0.0%로 나타나 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 입찰가에 임차보증금 미변제 잔액을 더한 실질취득액으로 시세를 비교해야 합니다.
- 임차권 인수액 확정. 황성요의 실제 배당액, 임차보증금 잔액, 임차권등기 말소 조건을 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 근저당 말소 확인. 하나은행 근저당은 2022.02.03 말소 기록이 있으므로 배당표상 선순위 반영 근거를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임대차 진정성 확인. 황성요가 임차권자이자 경매신청채권자인 관계를 확인하고 계약서, 계좌이체, 점유자료를 검토해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 분류와 실제 이용상태가 다르게 표현돼 있으므로 건축물대장상 용도와 적법한 주거 이용 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 71,666,666원과 최신 거래 65,000,000원을 우선 기준으로 삼고, 하락 추세 -14.7%를 반영해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비, 당해세, 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,507만원짜리 물건”이 아니다
다섯 차례 유찰된 최저가 15,076,000원만 보면 감정가의 16.81%, 최근 시세의 21.0%인 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서가 임차보증금 85,000,000원의 미변제 잔액 인수를 명시하고, 현재 배당 가정상 황성요의 배당액도 0원입니다. 보수적으로 계산한 실질취득은 100,076,000원으로, 최근 평균 71,666,666원보다 28,409,334원, 최신 거래 65,000,000원보다 35,076,000원 높습니다.
더구나 최근 시세는 이전 기간보다 14.7% 하락했고, 동일 건물 경매 통계도 평균 5.5회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 임차권 인수가 법적으로 해소된다는 명확한 근거를 확보하지 못한다면, 이 사건은 할인형 경매가 아니라 시세 초과 인수형 고위험 물건입니다. 결론은 표면 가격은 낮지만 실질가격은 높고, 권리관계도 원본 대조가 필요한 D등급입니다.