서울남부지방법원 2025타경11380. 영등포구 당산동 나온타워 2층 207호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 전용 15.38㎡ 다세대 물건입니다. 현재 최저매각가는 77,440,000원으로 감정가 121,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 겉으로는 대항력 임차인의 보증금 116,400,000원이 최저가보다 커 인수형 경매처럼 보이지만, 이 사건에는 결론을 바꾸는 매각조건이 붙어 있습니다.

매각물건명세서에는 임차인 김정현과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 보증금 잔액의 반환을 청구하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있습니다. 이 조건이 원문대로 이행되면 현재 회차의 미배당액 40,753,920원은 실질 인수 0원*이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 매각조건으로 반전

현재 권리관계의 핵심은 2022년 임대차입니다. 김정현은 2022.04.11. 확정일자를 받고 2022.05.19. 전입·점유를 시작했으며, 2024.05.24. 보증금 116,400,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이는 2025.08.06. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 매각물건명세서에 기재된 주택임차권승계인입니다. 김정현의 보증금 116,400,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 116,400,000원을 서로 다른 두 보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 김정현 1명이고, 보증금 반환채권의 승계 관계가 함께 표시된 구조입니다.

② 인수 구조 — 확약이 없으면 입찰가가 내려가도 총액은 약 1.18억

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형 사건이라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 부근에서 고정됩니다. 이 사건도 확약 조건을 제외하고 계산하면 현재 회차의 총 부담은 77,440,000원 + 40,753,920원 = 118,193,920원입니다.

따라서 이 물건은 확약 조건의 유효성과 이행 여부에 따라 가격 판단이 완전히 달라집니다. 확약이 적용되지 않는다면 최저가 77,440,000원만 보고 싸다고 평가할 수 없고, 총 부담 약 118,000,000원을 시세와 비교해야 합니다. 반대로 조건이 원문대로 이행되면 실질취득은 최저가와 같은 77,440,000원입니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세의 63.2%

나온타워의 전용 15.2~15.74㎡ 거래 5건 평균은 123,200,000원이며, 가격 판단에 우선할 최근 12개월 평균은 122,500,000원, 확인된 최신 거래는 2023.12.의 120,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 0.9% 하락했지만, 현재 최저가와는 여전히 차이가 큽니다.

확약 조건을 반영한 실질취득 77,440,000원은 최근 12개월 평균 122,500,000원의 63.2%이며, 최신 거래 120,000,000원보다 42,560,000원 낮습니다. 감정가 121,000,000원은 최신 거래보다 1,000,000원 높지만 최근 12개월 평균보다는 1,500,000원 낮아, 감정가 자체는 최근 거래권과 비슷한 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 77,440,000원 가정)

주택도시보증공사의 116,400,000원은 임차보증금 반환채권의 승계 관계로, 임차인 보증금과 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 계산상 임차보증금 미배당액은 40,753,920원이지만 매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행되면 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 나온타워는 21세대이며 2013.10.24. 사용승인됐습니다.
• 입지. 영동초등학교 북측 인근으로, 주위에는 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 9층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·도로. 사다리형 토지로 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 북측 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 해당하며 공시지가는 4,544,000원/㎡입니다.
• 물건 하자. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 거래 추세는 이전 거래군 대비 0.9% 하락했고, 단지 경매 평균 유찰 7.4회·낙찰률 0.0%로 유동성 위험이 뚜렷합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 동일하게 기재됐는지 대조하세요.
• 말소 이행 절차. 잔금 납부 후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 제출 주체와 처리 시점을 확인하세요.
• 중복 보증금 금지. 실제 임차인은 김정현 1명이며 주택도시보증공사는 승계 관계입니다. 116,400,000원을 두 번 합산하지 마세요.
• 점유 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 현장 점유자가 누구인지는 별도 확인하고, 인도·명도 일정을 보수적으로 잡으세요.
• 시세 재확인. 확인된 최신 거래가 2023.12.이므로 현재 매물·임대수익·동일 면적 거래를 추가 조사해 77,440,000원의 실제 할인폭을 재검증하세요.
• 환금성 스트레스 테스트. 평균 유찰 7.4회·낙찰률 0.0%를 감안해 단기 재매각이 지연되는 경우의 보유비용을 점검하세요.
• 관리비·기계식주차장. 체납 관리비와 기계식주차장 이용 조건·유지비를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 반환청구권 포기 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “싼 이유는 권리가 아니라 조건과 환금성에 있다”

확약 조건을 제외하면 이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 떠안는 전형적인 인수형입니다. 현재 회차에서도 최저가 77,440,000원에 인수액 40,753,920원을 더하면 총 부담은 118,193,920원으로 보증금과 최신 거래가 부근까지 올라갑니다.

하지만 매각물건명세서에 적힌 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 그대로 이행되면 결론은 바뀝니다. 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 77,440,000원이며 최근 12개월 평균의 63.2%입니다. 가격은 매력적이지만 조건 확인은 필수이고, 전용 15.38㎡·21세대 규모와 평균 7.4회 유찰·낙찰률 0.0%는 출구전략을 어렵게 만드는 요소입니다. 이 물건의 핵심은 더 낮은 입찰가가 아니라 확약의 확실한 이행과 보수적인 환금성 판단입니다.