153,190,000원
서울남부지방법원 2025타경11388. 강서구 화곡동 제이투리더스뷰 11층 1105호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔: 주거용)입니다. 13층 건물 중 11층에 있고 방2·거실1·주방/식당1·화장실1·보일러실 구조로 이용되고 있습니다. 소유자 이상훈은 2022년 5월 30일 매매계약 후 2022년 7월 1일 소유권을 넘겨받았고 거래가액은 383,000,000원입니다.
권리관계에서 가장 먼저 볼 부분은 2022년 설정됐던 신목신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 9,600,000,000원이지만 공동담보 근저당이며, 해당 호실에 관해서는 2022년 7월 1일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 선언된 말소기준은 2025년 8월 6일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11388 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 935-2 제이투리더스뷰 제11층 제1105호 · 도로명 서울특별시 강서구 곰달래로16길 34 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔:주거용) · 13층 중 11층 · 방2·거실1·주방/식당1·화장실1·보일러실 |
| 소유자 | 이상훈 (2022.05.30. 매매 · 거래가액 383,000,000원 · 2022.07.01. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 153,190,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 383,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 ‘조건부 해소’, 미상 점유는 별도
김자민의 주택임차권은 주민등록일자 2022.06.30, 확정일자 2022.06.07, 점유개시일자 2022.07.01이며 보증금은 383,000,000원입니다. 2024년 2월 5일 임차권등기가 이뤄졌고, 선언된 말소기준인 2025년 8월 6일보다 앞서 있으므로 원칙적으로는 매수인 인수 문제가 생기는 선순위 임차권입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 관련 명의 3명, HUG는 승계인
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정·배당 | 권리 판단 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배득환 | 2024.10.07 · 부분 미상 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 신수한 | 2025.02.18 · 부분 미상 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 |
| 김자민 | 2022.06.30 · 전부 · 주거 | 383,000,000원 | 확정 2022.06.07 · 배당요구 2024.02.05 | 대항력 우선변제 HUG 승계 | 0원* |
실제 임차·점유 관련 명의자는 김자민·배득환·신수한 3명입니다. 주택도시보증공사는 김자민의 주택임차권 승계인으로 기재돼 있으므로 별도의 임차인이나 별도의 383,000,000원 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 374,000,000원, 현재 최저매각가는 153,190,000원으로 감정가 대비 약 41.0%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 122,552,000원, 그다음은 98,041,600원입니다. 다만 이 사건에서는 동일 물건의 최근 거래가격과 직접 대조할 수 있는 근거 없이 감정가 대비 하락률만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 평가하면 안 됩니다.
특히 김자민 임차권만 보면 HUG 조건 때문에 현재 회차의 확정 실질취득은 최저가와 동일한 153,190,000원*으로 볼 수 있지만, 배득환·신수한의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최종 부담액을 확정할 수 없습니다. 낮아진 최저가보다 미상 점유자의 실제 임대차관계 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,944,660원 |
| 1. 김자민 보증금 우선변제 | 383,000,000원 | 150,245,340원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 383,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김자민 보증금은 계산상 232,754,660원이 미배당되지만, 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 이 금액을 매수인 인수액으로 더하지 않습니다*. 배득환·신수한의 보증금은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡1동주민센터 남측 인근으로, 모텔 등 상업시설·업무시설(오피스텔)·근린생활시설이 혼재하는 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 북동측 근거리에 지하철 5호선 까치산역이 있으며, 곰달래로와 월정로 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물로 2022.02.22 사용승인됐고, 승강기·도시가스 개별난방·주차타워·지상주차장·소방시설을 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 업무시설인 오피스텔을 주거용으로 이용하며 방2·거실1·주방/식당1·화장실1·보일러실 구조입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가 6,270,000원/㎡, 과밀억제권역·진입표면구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 조건 원문 재확인. 김자민 임차권의 핵심은 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서에서 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 배득환 임대차 확인. 2024.10.07 전입자로 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았습니다. 실제 임대차계약과 점유 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 신수한 임대차 확인. 2025.02.18 전입자로 역시 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상 상태를 해소한 뒤 가격을 정해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.01 민간임대주택등기가 존재하므로 등기부와 관련 원문을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 감정가 할인율만으로 판단 금지. 4회 유찰로 최저가가 감정가의 41.0%까지 내려왔지만, 가격 메리트는 실제 점유·임대차 부담까지 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인하고, 임차인 변동이나 추가 권리신고 여부를 최종 점검해야 합니다.
맺으며 — “2.33억 인수”는 사라졌지만, 사건이 깨끗해진 것은 아니다
이 사건은 숫자만 보면 강한 경고가 먼저 보입니다. 383,000,000원 보증금의 선순위 임차권이 있고, 현재 최저가 153,190,000원에서 배당 후 남는 금액도 232,754,660원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
하지만 이 물건은 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 김자민 임차권은 예외입니다. 따라서 김자민 관련 실질 인수는 0원*이고 현재 회차 기준 확정 실질취득은 153,190,000원*입니다.
다만 여기서 곧바로 “안전하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 배득환·신수한이라는 두 명의 점유자가 있고, 두 사람 모두 말소기준보다 전입이 빠른 반면 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. HUG 조건은 이 두 사람에게 적용되지 않습니다. 주된 3.83억 위험은 조건부로 해소됐지만, 미상 임차 위험은 남아 있는 사건입니다. 네 번 유찰된 1.5319억이라는 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 두 점유자의 실제 임대차 내용입니다.
