90,440,000원
서울남부지방법원 2025타경11396. 서울 금천구 시흥동 보성팰리스20차 1003호, 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 90,440,000원으로 감정가의 약 26.2% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건에는 보증금 354,000,000원의 주택임차권등기가 있습니다. 임차인 조동진은 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 판정되어 있고, 매각물건명세서에도 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 회차의 예상배당 계산에서는 집행비용 2,027,920원을 제외한 금액 중 88,412,080원이 임차인에게 배당됩니다. 그 결과 보증금 미배당 잔액은 265,587,920원입니다. 이를 최저매각가에 더하면 실질취득 추정액은 356,027,920원으로, 감정가 345,000,000원보다도 11,027,920원 높습니다. 입찰가가 낮아질수록 임차인 인수액이 늘어나는 구조를 반드시 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 / 법원 | 서울남부지방법원 2025타경11396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 888-13 보성팰리스20차 제10층 제1003호 도로명주소: 서울특별시 금천구 시흥대로54길 29 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 11층 건물 중 10층 · 방3·주방1·거실1·욕실1·발코니2 |
| 소유자 | 김종숙. 2019.07.16. 김종숙·유현석 각 2분의 1 지분으로 소유권보존등기. 2023.07.11. 유현석 지분 2분의 1 이전(거래가액 100,000,000원). |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 90,440,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 한국주택금융공사 / 392,505,425원 |
| 매각기일 | 2026.11.06. |
| 핵심 인수권리 | 임차인 조동진의 주택임차권등기. 보증금 354,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 잔액의 매수인 인수 위험. |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
임차인 조동진의 임대차계약일은 2022.03.19., 확정일자는 2022.03.22., 주민등록일은 2022.04.14., 점유개시일은 2022.04.15.입니다. 주택임차권등기는 2024.04.23. 접수됐으며 보증금은 354,000,000원입니다. 강제경매개시결정일인 2025.08.06.보다 앞선 임차권등기이고, 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기와 보증금 잔액 인수 위험을 명시합니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조동진 주거(임차권등기) |
354,000,000원 | 2022.04.14. 2022.03.22. |
있음 | 가능 | 해당 없음 |
임차인 1명. 임차권등기 접수일 2024.04.23. · 점유개시일 2022.04.15. · 배당요구일 2024.04.23.
② 실질취득 계산 — 낮은 최저가와 다른 총투입
이 물건의 최저가가 감정가의 약 26.2%라는 사실만으로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 현재 회차에서는 낙찰가 90,440,000원에 매수인 인수 추정액 265,587,920원을 더해야 합니다. 그 결과 실질취득 추정액은 356,027,920원입니다. 보증금 354,000,000원 자체가 감정가보다 9,000,000원 높다는 점도 중요합니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 매수인 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰 |
90,440,000원 | 265,587,920원 | 356,027,920원 |
| 7회 유찰 시 | 72,352,000원 | 283,350,336원 | 355,702,336원 |
| 8회 유찰 시 | 57,881,600원 | 297,560,269원 | 355,441,869원 |
실질취득 추정 = 최저매각가 + 매수인 인수 추정액. 회차별 수치는 제시된 배당 시나리오를 기준으로 계산했으며, 실제 배당과 인수액은 원본 권리관계 및 배당 조건 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,027,920원 | 매각가의 약 2.2% 추정 |
| 1. 임차인 조동진 보증금 | 354,000,000원 | 88,412,080원 | 미배당 잔액 265,587,920원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 392,505,425원 | 0원 | 청구금액 기준 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차의 예상배당에서는 집행비용 2,027,920원과 임차인 배당 88,412,080원을 합쳐 매각대금 90,440,000원이 모두 사용됩니다. 임차인에게 배당되지 않는 보증금 265,587,920원은 경매대금에서 지급되는 금액이 아니라, 매수인이 인수할 것으로 추정되는 잔액입니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구금액 392,505,425원은 이 계산에서 전액 미배당으로 남습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 시흥초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택과 상업·업무시설이 혼재한 지역으로, 감정평가에서는 제반 입지여건을 보통으로 평가했습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통인 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 10층입니다. 승강기, 화재탐지설비, 스프링클러, 위생설비와 도시가스 난방시설이 기재되어 있습니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역·지구단위계획구역(금천구심)에 해당하며, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 내부구조도는 집합건축물대장상 도면, 탐문 및 외부관찰 등을 토대로 작성된 것으로 안내되어 있습니다.
- 임대·점유. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 등기부에는 조동진의 주택임차권등기가 있고 매각물건명세서에는 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다. 실제 점유 및 인도 조건을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 상한 설정. 현재 회차의 최저매각가 90,440,000원만 보지 말고, 매수인 인수 추정액 265,587,920원을 더한 실질취득 추정액 356,027,920원을 기준으로 자금계획을 세우세요.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.03.19., 확정일자 2022.03.22., 주민등록일 2022.04.14., 점유개시일 2022.04.15., 임차권등기일 2024.04.23. 및 보증금 354,000,000원을 원본 서류와 대조하세요.
- 근저당 확인. 등기사항 요약상 근저당 1건이 표시되어 있으므로 설정일·채권최고액·말소 여부를 원본 등기부에서 확인하고, 말소기준권리와 임차권의 우선순위를 재검토하세요.
- 실제 배당 확인. 현재 계산에서는 임차인에게 88,412,080원이 배당되고 265,587,920원이 미배당으로 남습니다. 당해세, 최우선변제 및 실제 배당순위에 따라 변동될 수 있으므로 확정 배당액으로 단정하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 현재 점유자, 실제 거주 여부, 임차인의 보증금 회수 및 인도 조건을 확인하세요. 임차권등기가 있다는 사실만으로 실제 퇴거 상태까지 확정할 수는 없습니다.
- 응찰가 검토. 최저가가 감정가의 26.2%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 임차인 인수액을 합산한 총취득 부담과 별도로 확인한 실거래·현장 상태를 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 취득원가가 낮다”
이 물건의 핵심은 6회 유찰로 내려온 최저매각가가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금입니다. 현재 회차 예상배당에서 임차인 조동진의 보증금 354,000,000원 중 265,587,920원이 미배당으로 남을 것으로 추정되고, 이 금액을 매수인이 인수하면 실질취득 추정액은 356,027,920원이 됩니다. 이는 감정가 345,000,000원보다 11,027,920원 높은 금액입니다.
다음 회차로 넘어가 최저매각가가 더 낮아지더라도, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수 추정액이 늘어나 실질취득 부담은 보증금 수준에 머뭅니다. 여기에 등기사항 요약상 근저당 1건의 원본 확인이라는 선결 과제도 있습니다. 권리와 배당을 확정하기 전에는 낮은 최저가만으로 응찰을 결정하지 마세요.
