141,312,000원
서울남부지방법원 2025타경11396. 금천구 시흥동 보성팰리스20차 10층 1003호 다세대 물건입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 숫자는 최저가가 아니라 임차보증금 354,000,000원입니다. 임차인 조동진은 2022.04.14 전입, 2022.03.22 확정일자를 갖고 있으며 2024.04.23 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 선언된 강제경매개시결정은 2025.08.06이므로 이보다 앞선 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다.
현재 최저매각가 141,312,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 2,778,368원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 138,533,632원이 배당되고, 보증금 중 남는 215,466,368원은 매수인이 인수합니다. 결국 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커지는 구조라, 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 이 사건은 최저가만 내려가는 모습을 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 888-13 보성팰리스20차 제10층 제1003호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3·주방1·거실1·욕실1·발코니2) · 11층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 김종숙 |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 141,312,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 392,505,425원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 실제 임차인은 조동진 1명입니다. 보증금 354,000,000원, 전입 2022.04.14, 확정일자 2022.03.22이며 배당요구도 되어 있습니다. 하지만 배당만으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 부족분은 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 현재 회차 배당 가정에서는 그 부족분이 215,466,368원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 조동진 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 354,000,000원 | 전입 2022.04.14 확정 2022.03.22 배당요구 2024.04.23 | 대항력 우선변제 미배당 인수 |
② 실질취득 — ‘4회 유찰’만 보면 안 되는 이유
현재 회차는 4회 유찰되어 최저매각가가 141,312,000원까지 내려와 있습니다. 하지만 이 물건은 대항력 임차인의 보증금 354,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액 215,466,368원을 최저가에 더하면 실질취득은 356,778,368원입니다.
5회 유찰 시 매각가 가정은 113,049,600원이고 인수 예상액은 243,333,094원, 6회 유찰 시 매각가 가정은 90,439,680원이고 인수 예상액은 265,588,234원입니다. 즉 표면상 최저가는 계속 내려가지만, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 커집니다. 이 사건은 ‘낙찰가 하락 = 실질취득비용 하락’이 아닌 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,312,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,778,368원 |
| 1. 임차인 조동진 보증금 | 354,000,000원 | 138,533,632원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 392,505,425원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 임차인 보증금 배당에 투입되고도 215,466,368원이 남아 매수인 인수로 이어집니다. 신청채권자 한국주택금융공사에 대한 예상배당은 0원이며 청구액 392,505,425원이 미배당으로 남습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 시흥초등학교 남서측 인근으로, 공동주택과 상업·업무시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 10층 1003호이며, 외벽 화강석 마감·내벽 벽지 및 타일 마감·하이새시 이중창입니다.
- 설비. 승강기·화재탐지설비·스프링클러·위생설비·도시가스 난방시설 등이 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(금천구심)이며, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 현황. 북동측 약 6m 도로에 접하며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 141,312,000원에 인수액 215,466,368원이 붙어 실질취득이 356,778,368원입니다.
- 대항력 임차권. 조동진의 전입·확정일자·임차권등기가 말소기준보다 앞서므로 배당 미충족분의 인수 구조를 반드시 반영해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 5회 유찰 시 인수 예상액 243,333,094원, 6회 유찰 시 265,588,234원으로 늘어납니다. 표면 최저가만 낮아지는 구조로 보면 안 됩니다.
- 배당 구조. 현재 가정에서는 신청채권자 한국주택금융공사 예상배당이 0원입니다. 임차인의 선순위 보증금이 매각대금 배분을 사실상 지배합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수까지 합쳐 보라”
이 물건의 핵심은 4회 유찰도, 최저가 141,312,000원도 아닙니다. 핵심은 354,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 현재 배당 가정에서 임차인에게 138,533,632원이 배당되고도 215,466,368원이 남아 매수인이 인수하므로, 실질취득은 356,778,368원입니다.
추가 유찰이 진행되더라도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커지기 때문에 이 사건은 “유찰이 많아 싸진 물건”으로 단순 분류하면 안 됩니다. 실거래 자료가 확인되지 않은 만큼 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금과 배당 후 인수액을 합친 실질취득비용이어야 합니다.
