71,344,000원
수원지방법원 2024타경46881. 평택 고덕동 에이스퍼스트고덕 10층 1022호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 208,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 71,344,000원까지 내려왔습니다. 수치만 보면 감정가의 34.3%지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 동일 건물 또는 유사 지식산업센터의 최신 실거래와 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정해서는 안 됩니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.12.22 설정된 주식회사우리은행의 근저당권 192,000,000원이고, 뒤이어 설정된 오재남의 근저당권 60,000,000원과 평택시·국의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 점유자로 조사된 주식회사 일성은 2022.04.13 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 배당 부족액이 커도 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경46881 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕중앙로 290, 10층 1022호 (고덕동, 에이스퍼스트고덕) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 10층 중 10층 1022호 |
| 소유자 | 손미화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 71,344,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프더블유이사공삼유동화전문 유한회사 (양도 전 주식회사우리은행) / 133,354,829원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
2020.11.16 주식회사하나자산신탁 명의로 소유권보존과 신탁등기가 이뤄졌고, 2020.12.22 신탁등기가 말소되면서 손미화 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 오재남 근저당권과 평택시·국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 확인할 항목이 남는다
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 실제 임차인은 주식회사 일성 1명입니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 매수인 인수와는 별개로 배당순위와 점유 이전 협의를 위해 매각물건명세서와 현장 점유관계를 대조해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 일성 | 미상 | 2022.04.13 | 보증금 미상 월세 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 34.3%는 아니다
현재 최저매각가는 71,344,000원으로 감정가 208,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 감정가는 경매 진행 과정에서 기준이 되는 평가액일 뿐, 현재 매매시장의 즉시 처분가격과 같다고 볼 수 없습니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이므로 실제 가격은 공실 여부, 임대료, 관리비, 부가가치세 처리, 입주 가능 업종과 금융조건 등에 크게 좌우될 수 있습니다.
동일 건물의 최신 실거래 비교가 확인되지 않은 현재 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 현재 회차보다 더 유찰될 경우 최저가는 49,940,800원, 34,958,560원으로 낮아지지만, 가격이 내려갈수록 채권자 미배당액만 늘어날 뿐 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 입찰가는 감정가가 아니라 실제 거래사례와 예상 임대수익을 기준으로 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,684,192원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 192,000,000원 | 69,659,808원 |
| 2. 근저당 · 오재남 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 69,659,808원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 담보권자 총 채권액 252,000,000원 중 182,340,192원이 미배당으로 남지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 고덕동행정복지센터 북동측 직선거리 약 600미터 지점에 위치하며, 주변은 지식산업센터 등 공업용 부동산과 상업·업무용 부동산으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 직선거리 약 1.2km 지점에 서정리역이 위치합니다.
- 도로. 북동측 폭 15미터, 남동측 폭 8미터 보행자전용도로, 남서측 일부 폭 20미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없으나, 내부 이용상태는 관계인 부재로 직접 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공장(지식산업센터)이므로 매수 수요와 금융조건, 입주 업종, 공실 및 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 동일 건물 10층 및 유사 호수의 최신 거래가와 현재 매물 호가를 확인하고, 감정가가 아닌 실제 거래가격을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 임대수익 검증. 현재 월세 1,000,000원의 계약조건과 보증금, 관리비, 연체 여부, 임대차 지속 가능성을 확인하세요.
- 임차 권리 확인. 주식회사 일성의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유부분을 매각물건명세서 및 현장에서 대조하세요.
- 내부 현황 확인. 관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못한 평가이므로 설비 상태, 훼손, 원상복구 비용과 실제 이용형태를 확인하세요.
- 업종·세금 검토. 지식산업센터 입주 가능 업종과 취득 관련 세금, 부가가치세 처리, 대출 가능 조건을 사전에 확인하세요.
- 명도 준비. 대항력은 없지만 법인 임차인이 점유 중일 수 있으므로 인도명령과 점유 이전 협의에 필요한 시간과 비용을 반영하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 현장은 아직 미확인
이 물건은 2020.12.22 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 주식회사 일성도 후순위 전입이어서 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 부족액이 182,340,192원에 달하더라도 그 부족분을 낙찰자가 부담하는 구조는 아닙니다.
하지만 권리상 안전과 가격상 매력은 별개의 문제입니다. 최저매각가 71,344,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로는 시세보다 싸다는 결론을 낼 수 없습니다. 지식산업센터는 실제 임대수익과 공실, 업종 제한, 금융조건에 따라 환금성이 크게 달라지고, 이 건은 보증금과 내부 상태도 확인이 필요합니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류”입니다. 최신 실거래와 임대조건, 내부 상태를 확인해도 수익성이 확보되는 경우에만 입찰가를 산정해야 합니다.
