수원지방법원 2024타경48795. 평택시 비전동 ‘평택가로수길센트럴돔’ 1층 1221호입니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이고 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 권리의 기준점은 2024.04.18. 설정된 신기선의 근저당권으로, 채권최고액은 130,000,000원입니다. 이후 2024.07.04. 같은 채권자 신기선의 임의경매개시결정이 들어왔고, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 10,653,000원으로 감정가 264,000,000원에 비해 매우 낮아 보이지만, 이 물건에는 가격을 검증할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 오히려 9회 유찰과 공실 상태를 함께 놓고 상가 수요·임대 가능성·재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경48795 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전5로 10, 1층1221호 (비전동,평택가로수길센트럴돔) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 일반철골구조 및 철골철근콘크리트구조 · 지하2층 지상4층 중 1층 1221호 |
| 소유자 | 신창희 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 10,653,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신기선 / 107,666,557원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원
말소기준권리는 2024.04.18. 신기선 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며, 2024.07.04. 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
② 가격 판단 — 최저가가 낮다는 사실만으로는 부족하다
현재 회차는 9회 유찰 상태로 최저매각가가 10,653,000원까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 10회 유찰 시 7,457,099원, 11회 유찰 시 5,219,969원으로 제시되어 있습니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 상가 시세보다 낮은지 확인할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,653,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 591,754원 |
| 1. 근저당 · 신기선 | 130,000,000원 | 10,061,246원 |
| 근저당 미배당 | 130,000,000원 | 119,938,754원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준으로 119,938,754원의 미배당이 발생하지만, 배당 부족분이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 비전고등학교 남동측 근거리에 위치하며 대형쇼핑센터, 음식점, 소매 점포, 위락시설 등 상업용빌딩과 오피스텔, 아파트, 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이나 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 주위로 대로3류, 소로2류, 중로1류, 중로2류와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)이며 공시지가는 3,152,000원/㎡입니다.
- 규제. 택지개발지구·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가·최저가만으로 시세 우위를 판단할 수 없습니다. 주변 동일·유사 근린시설의 실제 거래와 임대 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인. 9회 유찰된 원인을 현장에서 확인해야 합니다. 단순 가격 문제인지, 위치·동선·가시성·공실·수요 문제인지가 핵심입니다.
- 임대관계 확인. 현황은 공실이나 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 실제 사용관계를 다시 확인해야 합니다.
- 상가 운영성. 공부상 용도가 제2종근린생활시설(휴게음식점)이므로 실제 활용 계획과 시설 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 근저당 미배당액이 커도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 9회 유찰이 말해주는 시장은 단순하지 않다”
이 물건은 권리만 보면 말소기준이 명확하고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 공실 근린시설의 가격과 환금성입니다. 현재 최저가 10,653,000원이 감정가 264,000,000원에 비해 크게 낮아졌어도, 비교 가능한 실거래 시세가 없는 상태에서 이를 곧바로 ‘저렴하다’고 볼 수는 없습니다. 특히 9회 유찰이라는 이력은 실제 시장 수요를 점검해야 한다는 강한 신호입니다. 이 사건은 인수 리스크보다 공실·수요·재매각 가능성을 확인하는 것이 핵심입니다.
