수원지방법원 2024타경48795. 평택시 비전동 ‘평택가로수길센트럴돔’ 1층 1221호로, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 현황은 공실입니다. 소유자 신창희가 2019년 6월 27일 거래가액 292,480,000원에 소유권을 취득했고, 2024년 4월 18일 신기선 앞으로 채권최고액 130,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2024년 7월 4일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리 구조는 복잡하지 않습니다. 말소기준 근저당과 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리보다 수요와 환금성입니다. 최저가는 21,741,000원까지 내려왔지만 이미 7차례 유찰됐고, 현황은 공실입니다. 반복 유찰 자체가 감정가와 응찰 수요 사이의 큰 간극을 보여줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경48795 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전5로 10, 1층 1221호 (비전동, 평택가로수길센트럴돔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 현황 공실 |
| 건물 위치 / 구조 | 지하 2층·지상 4층 건물 중 1층 1221호 · 일반철골구조 및 철골철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 신창희 (2019.06.27. 소유권이전, 거래가액 292,480,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 21,741,000원 (7회 유찰, 감정가의 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신기선 / 107,666,557원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.18. 신기선 근저당권 · 채권최고액 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019년 신탁재산 처분에 따라 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 말소되고 신창희 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 이후 2024년 4월 18일 설정된 신기선의 근저당권이 말소기준권리이며, 같은 채권자가 2024년 7월 4일 임의경매를 신청했습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 8.24%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 21,741,000원으로 감정가 264,000,000원의 8.24%입니다. 표면적으로는 감정가와 차이가 매우 크지만, 실거래 시세와 임대수익 자료가 확인되지 않아 현재 시장가치와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 투자 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
오히려 중요한 신호는 7회 유찰입니다. 1층 근린시설이고 현황이 공실인 상황에서 반복 유찰됐다는 것은 가격을 계속 낮춰도 응찰 수요가 충분히 붙지 않았다는 의미로 해석할 수 있습니다. 과거 소유권 취득 거래가액 292,480,000원 역시 2019년 등기 당시 금액이므로 현재 시세를 대신하는 기준으로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,741,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 791,338원 |
| 1. 근저당 · 신기선 | 130,000,000원 | 20,949,662원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 근저당권자 배당에 사용되며, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 109,050,338원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 21,741,000원 | 20,949,662원 | 109,050,338원 |
| 8회 유찰 시 | 15,218,699원 | 14,544,762원 | 115,455,238원 |
| 9회 유찰 시 | 10,653,089원 | 10,061,333원 | 119,938,667원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 비전고등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주위에는 대형 쇼핑센터·음식점·소매점포·위락시설 등 상업용 건물과 오피스텔·아파트·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설인 휴게음식점 용도이나 현황은 공실입니다.
- 건물·설비. 지하 2층·지상 4층 건물로 전기설비와 공용 위생설비, 소화설비, 승강기와 에스컬레이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 대로3류·소로2류·중로1류·중로2류와 접하며, 토지는 상업용으로 이용되고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·소사벌택지지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역과 가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 상업시설 1층이라는 접근성은 있으나, 공실 상태와 7회 유찰 기록은 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 할 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상이므로 실제 출입·점유 상태를 확인하세요.
- 영업 가능성 확인. 공부상 용도인 제2종근린생활시설(휴게음식점)과 실제 계획 업종의 적합성을 점검하세요.
- 수요 검증. 감정가 대비 할인율 대신 주변 동일·유사 근린시설의 실제 매매와 임대수요를 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 7회 유찰의 원인이 가격뿐인지, 공실·상권·시설 상태 등 다른 요인이 있는지 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 다시 대조하세요.
- 토지이용 제한 확인. 토지거래계약 허가구역, 상대보호구역 등 적용 내용이 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 시장은 일곱 번 외면했다
이 물건은 말소기준 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하고 예상 인수액도 0원이라 등기상 권리분석은 단순한 편입니다. 하지만 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 현황 공실인 근린시설이 7회 유찰돼 감정가 264,000,000원에서 최저가 21,741,000원까지 내려왔다는 사실은 강한 환금성 경고입니다.
실거래 시세나 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 감정가의 8.24%라는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 수요는 미확인. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 실제로 사용할 수 있는 업종과 임차 수요, 그리고 향후 다시 팔 수 있는지를 현장에서 입증할 수 있느냐입니다.