수원지방법원 2024타경48894. 안성시 일죽면 화곡리 672-1의 토지와 가동 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 버섯재배사 및 관리사 등으로 이용 중이고, 토지는 지목 답·농림지역·농업진흥구역에 포함됩니다. 등기상 말소기준은 2019.05.23. 일죽농업협동조합의 채권최고액 60,000,000원 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 실제 임차인은 3명이며, 이 가운데 농업회사법인 이원바이오 주식회사는 2017.05.16., 이칠용은 2019.02.19. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 두 점유자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원으로 계산돼 있어도 실제 낙찰자의 승계 부담이 0원이라고 결론내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경48894 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 일죽면 화곡리 672-1 · 경기도 안성시 일죽면 죽화로 264-15 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 버섯재배사 및 관리사 등으로 이용중 |
| 토지 | 403.0㎡ · 지목 답 · 농림지역 · 농업진흥구역 · 평지 · 가로장방 |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 가동 1층 · 사용승인일 2016.12.29. |
| 소유자 | 김광묵 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 114,581,240원 / 39,302,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 일죽농업협동조합 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유관계는 별도 확인
등기상 말소기준은 2019.05.23. 일죽농업협동조합 근저당권입니다. 2023년 이후 국세 압류 2건, 국민행복기금·천현농업협동조합·오케이저축은행의 가압류, 2024.07.08. 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2024.11.27. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전된 등기가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 그중 2명은 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 이원바이오 주식회사 | 67.0000제곱미터 | 2017.05.16 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 · 금액 미상 |
| 주식회사 세미컴 | 161.9842제곱미터 | 2020.09.08 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
| 이칠용 | 161.9800제곱미터 | 2019.02.19 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 · 금액 미상 |
말소기준일 2019.05.23.보다 앞선 전입은 농업회사법인 이원바이오 주식회사와 이칠용입니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 有로 확정하는 대신 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 주식회사 세미컴은 2020.09.08. 전입으로 말소기준보다 뒤이므로 전입시점 기준 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 39,302,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,107,436원 |
| 1. 근저당 · 일죽농업협동조합 | 60,000,000원 | 38,194,564원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 16,391,344원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 천현농업협동조합 | 19,662,028원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 29,769,240원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 125,822,612원 중 38,194,564원이 배당되고, 미배당 추정액은 87,628,048원입니다. 신청채권 50,000,000원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대항력 가능 임차인의 보증금이 미상이므로 실제 매수인 승계액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 농지·이용상태 — 입찰자격과 원상회복 리스크
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 현재 이용. 대장상 용도는 버섯재배사이며 일부는 관리사로 이용 중입니다.
- 매각 제외 물품. 관리사 내부·외부의 소유자 미상 집기류와 잡자재, 이동이 용이한 컨테이너 및 잡자재 등은 평가와 매각에서 제외됩니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·전기설비 및 관정 등 기본 부대설비는 주된 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 농지취득자격증명. 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금은 반환하지 않습니다. 원상회복명령이 발하여질 가능성도 있습니다.
- 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역·자연보전권역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 죽화초등학교 남서측 인근이며, 주위에 단독주택·농경지·축사부지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 형상. 403.0㎡, 평지·가로장방이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 29,400원/㎡입니다.
- 환금성 판단. 농림지역·농업진흥구역의 답과 버섯재배사·관리사 이용 물건으로, 일반 주거용 부동산과 달리 매수자층이 제한될 수 있는 용도입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 보증금 확인. 농업회사법인 이원바이오 주식회사와 이칠용의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류에서 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력 가능 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 승계액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 농취증 준비. 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
- 원상회복 가능성. 농지 관련 원상회복명령 가능성을 확인하고 이용계획과 비용 부담을 검토해야 합니다.
- 매각 제외 물품. 컨테이너·집기류·잡자재 등 매각 제외 대상의 소유관계와 반출·정리 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 후순위와 점유를 분리 판단. 압류·가압류가 소멸한다고 해서 임차인 승계위험까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
이 사건은 감정가 114,581,240원에서 3회 유찰돼 최저가가 39,302,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 반대 방향으로 신중해야 합니다. 말소기준보다 먼저 전입한 실제 임차인 2명의 보증금이 확인되지 않아 실제 인수액과 실질취득가를 지금은 확정할 수 없기 때문입니다. 여기에 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 원상회복명령 가능성, 농림지역·농업진흥구역의 용도 제약까지 겹칩니다.
등기상 후순위 권리는 정리되지만, 점유·농지 리스크는 남습니다. 이 물건의 승부처는 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라, 먼저 미상 임차보증금을 확인해 실제 승계부담을 확정하고 농취증 취득 가능성을 검증하는 데 있습니다. 그 확인 전에는 최저가 39,302,000원을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
