수원지방법원 2024타경49002. 평택역 북동측 상업지역에 자리한 라페온빌2차 8층 805호로, 전용 18.27㎡의 방 1개·화장실 1개 구조 도시형생활주택입니다. 감정가 83,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 40,670,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 62,300,000원보다 낮지만, 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 임차보증금 106,000,000원의 인수 여부입니다.
결론부터 말하면 신준호의 보증금은 최저가보다 크지만, 권리판정상 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 주택도시보증공사가 2026.03.16. 대항력을 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인과 그 보증금 승계분에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 다만 확약의 효력은 신준호 보증금 승계분에만 한정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경49002 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택로64번길 21-6, 8층 805호 (평택동, 라페온빌2차) |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(아파트) · 전용 18.27㎡ · 방1·화장실1 · 지하4층/지상18층 중 8층 |
| 사용승인 / 규모 | 2017.08.24 · 라페온빌II 299세대 |
| 소유자 | 박성현 (2022.12.28. 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 40,670,000원 (5회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 111,114,136원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 1.06억의 인수 여부
권리분석상 기준권리는 2017.09.15. 설정된 수협은행 근저당권 84,960,000원입니다. 신준호의 주민등록일·점유개시일은 2022.12.28.로 이보다 늦어 대항력 없음으로 판정됐고, 2023.07.25. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했으며, 두 건의 압류도 기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제·승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신준호 805호 전부 · 임차권등기 | 106,000,000원 | 2022.12.28 2022.12.13 | 대항력 없음 | 배당요구 2023.07.25 | 0원*말소 확약 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 | 0원 별도 합산 없음 | 2022.12.28 2022.12.13 | 대항력 없음 | 신준호 승계배당요구 2024.10.04 | 0원*중복신고 |
* 인수 0원 판단은 신준호 보증금 승계분에 대한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 전제로 합니다.
③ 시세 비교 — 할인 폭은 있으나 시장은 하락 중
라페온빌II 동일 면적 18.27㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균 65,083,333원보다 최근 12개월 평균 62,300,000원과 최신 거래 55,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다. 현재 최저가 40,670,000원은 최근 12개월 평균의 65.3%로 낮고 최신 거래보다도 낮습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 -21.1% 하락해, 할인율 전부를 안전마진으로 간주하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 18.27㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2026.06 | 18.27㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2026.06 | 18.27㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2026.04 | 18.27㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2026.03 | 18.27㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 18.27㎡ | 13 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 18.27㎡ | 11 | 63,000,000원 |
| 2026.02 | 18.27㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 18.27㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 18.27㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2025.04 | 18.27㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2024.11 | 18.27㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.27㎡ | 10건 | 62,300,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 40,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,132,060원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 84,960,000원 | 39,537,940원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 111,114,136원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 196,074,136원 | 156,536,196원 |
최저가 매각 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 수협은행 채권에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 시나리오입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 40,670,000원 | 39,537,940원 | 156,536,196원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 32,536,000원 | 31,550,352원 | 164,523,784원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 26,028,800원 | 25,160,282원 | 170,913,854원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택역 북동측 인근으로 각종 점포·오피스텔·음식점·위락시설·근린생활시설이 혼재한 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 평택역이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상18층 공동주택으로, 사용승인일은 2017.08.24.입니다.
- 이용상태. 방1·화장실1·현관 등으로 구성된 도시형생활주택(아파트)으로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역의 평탄한 사다리형 토지이며, 공시지가는 2,645,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문·무응답으로 내부를 직접 확인하지 못했으며, 건축물대장 현황도면과 인근 평가사례 등을 참작해 평가됐습니다.
- 환금성. 평택역 접근성은 장점이지만 전용 18.27㎡의 소형 주거상품이고, 최근 거래가격 편차와 -21.1% 하락 추세가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 신준호 보증금 승계분 전체에 적용되는지 원문을 확인하세요.
- 실제 임차인 수 확인. 신준호 1명과 보증기관 승계 신고를 별도 임차인으로 중복 계산하지 마세요.
- 근저당 말소기록 대조. 2017.09.15. 수협은행 근저당과 2021.09.13. 말소등기, 예상배당상 선순위 반영 내역을 사건기록 원문에서 재확인하세요.
- 현재 점유 확인. 임차권등기 후 실제 점유자가 누구인지, 열쇠 인도와 명도 협의가 필요한지 현장조사와 전입세대확인으로 점검하세요.
- 하락장 보정. 전체 실거래 평균보다 최근 12개월 평균 62,300,000원과 최신 거래 55,000,000원을 우선 참고하고, -21.1% 추세를 응찰가에 반영하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 수리비·설비 상태·누수 여부를 별도로 점검하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 매각대금 외 비용을 관리주체와 사건기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 승부처는 하락장 속 응찰가
이 물건은 보증금 106,000,000원이라는 큰 숫자 때문에 겉보기 권리위험이 커 보이지만, 실제 임차인은 신준호 1명이고 보증기관 신고는 같은 보증금의 대위·승계입니다. 권리판정상 대항력이 없고, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하며 미배당 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
가격도 현재 최저가 40,670,000원이 최근 12개월 평균 62,300,000원의 65.3%로 내려와 숫자상 할인 구간에 들어와 있습니다. 다만 5회 유찰, 전용 18.27㎡의 소형 상품, 최근 거래 추세 -21.1%가 동시에 나타납니다. 따라서 결론은 권리는 조건부 합격, 가격은 보수적 접근입니다. 확약서와 근저당 말소기록을 원본으로 확인한 뒤, 최근 거래 하락을 감안한 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
