수원지방법원 2025타경52244. 경기도 광주시 신현동 문형산안길 6에 있는 건물과 토지가 경매 대상입니다. 건물 등기상 소유자는 주식회사앤리치아이티주택이고, 감정평가상 실제 이용은 1층 제1종근린생활시설(소매점), 2~4층 단독주택(다가구주택)입니다. 일반적인 개별 호실 아파트 경매와 달리 건물 전체의 점유 관계, 선순위 권리, 주거·상가 혼합 이용, 토지 매각범위를 함께 분석해야 합니다.
가장 중요한 날짜는 2023.08.28입니다. 김가은의 가압류 160,000,000원이 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 그러나 이 날짜보다 먼저 설정된 이준오의 250,000,000원 전세권이 있고, 여러 임차인의 전입도 말소기준일에 앞섭니다. 따라서 후순위 가압류와 근저당이 매각으로 소멸한다는 사실만으로 낙찰자의 부담이 없어지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52244 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 261-2 도로명주소: 경기도 광주시 문형산안길 6 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 실제 이용상태 | 1층 제1종근린생활시설(소매점), 2~4층 단독주택(다가구주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 4층 건물 |
| 소유자 | 주식회사앤리치아이티주택 |
| 감정가 | 1,247,384,200원 |
| 현재 최저매각가 | 611,218,000원 (감정가의 약 49%, 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매개시 신청채권자 | 서울서부신용협동조합 |
| 청구금액 | 421,638,335원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.28 · 갑구 3번 · 김가은 가압류 160,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 2021.09.01 · 을구 2번 · 이준오 · 전세금 250,000,000원 |
| 주요 매각조건 | 일괄매각 · 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
등기 흐름을 보면 2023.08.28 김가은 가압류가 말소기준권리입니다. 그 이후 설정된 서울서부신용협동조합의 근저당권, 국민건강보험공단과 광주시의 압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
반면 2021.09.01 설정된 이준오의 전세권은 말소기준보다 앞섭니다. 등기상 전세금은 250,000,000원이고, 존속기간은 경정등기를 거쳐 2023.08.30까지로 기재돼 있습니다. 단순히 존속기간이 지났다는 이유만으로 전세권의 말소나 보증금 반환 문제가 해결됐다고 판단할 수 없습니다. 경매절차상 전세권 소멸 여부와 배당요구, 실제 배당 결과를 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 식별된 임차인 4명
현황조사·매각물건명세서·등기기록에서 구체적으로 식별되는 임차인은 김건호, 오보라, 김가은, 이준오 4명입니다. 특히 301호는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
| 임차인 / 호실 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김건호 301호 |
전입 2022.04.26 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미확정 점유·계약 확인 필요 |
| 오보라 101호 |
전입 2022.01.26 확정일자 미상 배당요구 2025.07.15 |
20,000,000원 월세 1,400,000원 |
대항력 有 | 미확인 | 20,000,000원 추정 미배당 잔액 주의 |
| 김가은 201호 |
전입 2021.09.17 확정 2021.08.24 배당요구 2025.07.21 |
160,000,000원 | 대항력 有 | 행사 가능 | 배당 확인 표상 전액 배당 |
| 이준오 302호 |
전입 2021.08.30 확정 2021.08.10 임차권등기 2026.02.12 |
250,000,000원 | 대항력 有 | 선순위 검토 | 미배당액 인수 전세권 중복 여부 확인 |
대항력은 전입·점유 등 주택임대차보호법상 요건을 전제로 한 판단입니다. 우선변제는 확정일자·배당요구·실제 배당순위 등 추가 요건을 반영해야 하며, 전세권과 임차권이 동일 보증금을 담보하면 이를 서로 다른 보증금으로 중복 합산할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%가 실제 취득가 49%는 아니다
현재 최저매각가 611,218,000원은 감정가의 약 49%입니다. 그러나 보증금 인수가 발생하는 경매에서는 입찰금액만큼만 지급하고 소유권을 확보하는 것이 아닙니다. 표상 인수예상액 270,000,000원을 그대로 적용하면 현재 회차의 잠정 실질취득액은 881,218,000원으로 올라갑니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 표상 인수액 | 잠정 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
611,218,000원 | 270,000,000원 | 881,218,000원 | 471,294,180원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
427,852,600원 | 270,000,000원 | 697,852,600원 | 652,825,926원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% |
299,496,820원 | 270,000,000원 | 569,496,820원 | 779,496,135원 |
실질취득은 각 회차 최저매각가에 해당 회차의 표상 인수액을 단순 합산한 잠정 금액입니다. 취득세·명도비·관리비·기타 취득부대비용은 포함하지 않았습니다. 전세권 배당과 임차권 인수의 중복계상 가능성, 301호의 미상 보증금, 실제 낙찰가와 배당 변동에 따라 최종 취득원가는 달라집니다.
비교 가능한 실거래가격이 확정되지 않은 상태에서는 881,218,000원이라는 잠정 취득원가가 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 또한 감정가는 시장에서 최근 실제로 거래된 가격과 같지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 인근 실제 거래와 비교할 때는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 거래, 최신 거래와 가격 추세를 우선 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 611,218,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 표상 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,512,180원 |
| 1. 김가은 임차보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 인수 · 오보라 임차보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이준오 임차보증금 | 250,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 이준오 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 김가은 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 서울서부신용협동조합 | 504,000,000원 | 32,705,820원 |
| 5. 을구 2-1번 전세권 경정 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
실제로 항목별 배당 합계는 집행비용을 제외하고 602,705,820원인데, 배당 요약상의 채권자 총배당은 442,705,820원으로 160,000,000원 차이가 있습니다. 이는 배당 시뮬레이션을 재검산해야 할 중요한 신호입니다.
따라서 270,000,000원은 현재 계산에 표시된 인수 위험의 잠정치일 뿐 최종 확정액이 아닙니다. 실제 배당액을 차감한 미변제 잔액, 선순위 전세권과 임차권의 동일 채권 여부, 매각물건명세서의 인수 문구를 함께 검토해야 합니다. 김건호의 미상 보증금도 별도로 남습니다.
근저당권의 채권최고액은 504,000,000원이고, 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다. 배당 시뮬레이션은 종전 근저당권자 명칭으로 32,705,820원을 배정하고 있으므로 실제 배당권자와 채권 양도관계도 확인해야 합니다. 집행비용, 당해세, 최우선변제와 배당 순위에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 우선매수권 — 외부 낙찰이 제한되는 경매
매각물건명세서 비고에는 이준오가 전세사기피해자이며, 우선매수권을 행사할 수 있다는 내용이 있습니다. 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다. 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 납부하지 않아 권리가 실효되는 경우, 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없다는 조건도 명시돼 있습니다.
우선매수권 문제는 가격 분석과 별개입니다. 최저가가 낮고 실제 취득원가가 적정하더라도, 권리행사 결과에 따라 일반 투자자의 매수 기회 자체가 제한될 수 있습니다. 따라서 이 물건은 가격·권리·낙찰 가능성의 세 가지 조건이 동시에 충족돼야 검토할 수 있는 경매입니다.
⑥ 입지·건물 이용·환금성 메모 (감정요항표·토지 현황 기준)
- 주변 환경. 신현동 e편한세상 테라스 오포2단지아파트 남동측에 위치하며, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 태재로와 연결되는 문형산길 주변으로, 문형산길을 따라 버스가 운행되는 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트구조 4층 건물로 1층은 제1종근린생활시설(소매점), 2~4층은 단독주택(다가구주택) 용도입니다. 주거와 상업용 공간의 이용관계를 함께 확인해야 합니다.
- 설비. 전기, 위생, 급배수, 난방설비 등이 기재돼 있습니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며, 기재 면적은 266.0㎡입니다. 평지·사다리형·소로각지로 표시돼 있고 공시지가는 1,206,000원/㎡입니다. 실제 일괄매각 대상 필지와 지분 범위는 별도로 확인해야 합니다.
- 용도지역·규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당하며, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 함께 기재돼 있습니다. 매수 목적에 따른 이용·허가 가능성을 확인해야 합니다.
- 공부 및 위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 호실 사용 및 점유관계는 현장 대조가 필요합니다.
- 환금성. 단독주택·근린생활시설 복합 이용과 다수 임차인, 선순위 전세권, 우선매수권 문제 때문에 일반적인 아파트보다 매수자 검토 범위가 좁아질 수 있습니다. 실제 거래사례를 통해 적정가격과 처분 가능성을 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 전세권의 존속·소멸. 이준오 을구 2번 전세권 250,000,000원의 실제 존속 여부, 배당요구에 따른 소멸 가능성 및 매수인 인수 여부를 확인합니다.
- 임차권등기 잔액. 이준오 을구 6번 임차권등기의 보증금 250,000,000원에 관해 예상배당액과 매수인 인수 잔액을 대조합니다. 전세권 배당과 같은 채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 김건호 301호. 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 대항력 성립 여부를 확인합니다. 금액이 밝혀지지 않은 상태에서는 추가 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
- 오보라 101호. 보증금 20,000,000원, 월세 1,400,000원, 배당요구 2025.07.15의 효력과 실제 변제 여부를 확인합니다.
- 김가은의 권리 중복. 임차보증금 160,000,000원과 가압류 청구액 160,000,000원이 동일 채권인지 확인하고, 배당표의 중복 배당 가능성을 바로잡아야 합니다.
- 우선매수권 행사 가능 여부. 전세사기피해자 이준오의 우선매수권이 현재 유효한지, 이미 행사하거나 실효된 이력이 있는지 확인합니다.
- 채권 양도 및 배당권자. 2025.10.22 근저당권 이전등기와 케이씨유엔피엘대부주식회사의 채권자 지위를 확인합니다.
- 매각대상과 이용상태. 일괄매각 목록의 건물·토지 범위, 1층 근린생활시설 및 2~4층 주거공간의 실제 사용·임대차 내역을 확인합니다.
- 가격 검증. 감정가 할인율이 아닌 실질취득원가를 기준으로 최근 실거래 및 최신 거래가격, 가격 추세와 비교합니다.
- 명도·관리비·세금. 다수 점유자의 인도 가능성, 체납관리비, 당해세와 소액임차인 최우선변제 여부를 확인합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역, 매각목록 및 매각기일 변경 여부를 재확인합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 중요한 것은 인수권리와 낙찰 가능성
이 물건은 최저매각가만 보면 감정가의 49%까지 하락한 경매입니다. 하지만 2회 유찰이라는 숫자를 가격 기회로 해석하기 전에 왜 일반 입찰자에게 부담스러운 물건인지부터 살펴봐야 합니다.
현재 표상 인수액 270,000,000원을 더하면 잠정 실질취득액은 881,218,000원입니다. 그 금액조차 확정치가 아닙니다. 김가은의 보증금과 가압류가 중복 배당될 가능성이 있고, 이준오의 250,000,000원은 전세권 배당과 임차권 인수가 함께 계산돼 있습니다. 반면 김건호 301호의 보증금은 미상입니다. 인수액을 과대평가할 가능성과 추가 부담을 빠뜨릴 가능성이 동시에 존재합니다.
여기에 전세사기피해자의 우선매수권까지 있어 외부 입찰자의 낙찰 가능성이 제한됩니다. 근린생활시설과 다가구주택이 혼재한 건물이라는 특성도 가격 검증과 환금성 판단을 어렵게 만듭니다. 최근 실거래에 근거한 가격 우위도 확인되지 않았으므로 최저가가 낮다는 이유로 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.
종합 판단은 권리확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 전세권과 임차권의 중복관계, 실제 배당 및 미변제 보증금, 301호의 보증금, 우선매수권 행사 가능 상태를 먼저 확정해야 합니다. 그 다음 실질취득액을 최근 거래가격과 비교해야 비로소 응찰 여부와 가격 상한을 판단할 수 있습니다.
