수원지방법원 2025타경52244. 광주시 신현동 261-2, 문형산안길 6 소재 물건으로 감정 이용상태는 1층 제1종근린생활시설(소매점), 2층~4층 단독주택(다가구주택)입니다. 사건 용도도 연립/다세대와 토지가 결합된 형태여서 일반 아파트처럼 단순 비교할 물건이 아닙니다. 권리분석의 기준점은 2023.08.28. 김가은의 가압류 160,000,000원이고, 그보다 앞선 이준오의 2021.09.01. 전세권 250,000,000원은 등기 판정상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다.
임차관계도 복잡합니다. 오보라·김가은·이준오처럼 말소기준일보다 앞선 전입이 확인되는 임차인이 있고, 김건호는 전입은 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 별도로 전입·보증금이 확인되지 않은 기재도 2건 있어 인수 범위를 270,000,000원에서 끝난다고 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52244 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 261-2 · 경기도 광주시 문형산안길 6 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 제1종근린생활시설(소매점), 2층~4층 단독주택(다가구주택) |
| 토지 | 266.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사앤리치아이티주택 |
| 감정가 / 최저가 | 1,247,384,200원 / 873,169,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 서울서부신용협동조합 / 421,638,335원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 말소기준보다 먼저다
다만 예상배당 계산에는 이준오의 전세권 250,000,000원이 배당되는 것으로 잡혀 있는 동시에, 회차별 매수인 인수액에도 이준오 보증금 250,000,000원이 포함되어 있습니다. 따라서 이 250,000,000원이 실제 배당으로 소멸하는지, 전세권·임차권 관계에서 낙찰자에게 잔존하는지는 매각물건명세서와 전세권의 배당요구 여부·소멸 조건을 원문으로 대조해야 합니다. 보수적으로는 현재 제공된 인수 시나리오대로 270,000,000원을 매수인 부담으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차인 분석 — 확정 인수 270,000,000원보다 커질 수 있다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건호 | 301호 | 2022-04-26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오보라 | 101호 | 2022-01-26 | 20,000,000원 월 1,400,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 김가은 | 2층 57.22㎡ 중 40.63㎡ 전부 | 2021-09-17 확정 2021-08-24 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 이준오 | 302호 | 2021-08-30 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 부터 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 기재된 인원은 6명이며, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수로 명시된 금액은 오보라 20,000,000원 + 이준오 250,000,000원 = 270,000,000원입니다. 김건호는 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 취급해야 합니다. 전입·보증금이 모두 확인되지 않은 2건도 별도 확인 전까지 인수 가능성을 닫을 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 아니라 ‘실질취득액’을 봐야 한다
현재 최저매각가는 873,169,000원으로 감정가 1,247,384,200원의 70%입니다. 숫자만 보면 1회 유찰 할인폭이 커 보이지만, 이 사건은 현재 시나리오상 낙찰자가 별도로 부담할 금액이 270,000,000원입니다. 따라서 현재 회차에서의 최소 실질취득액은 873,169,000원 + 270,000,000원 = 1,143,169,000원입니다.
이 금액은 감정가의 약 91.6% 수준입니다. 여기에 김건호와 전입·보증금 미상 점유자의 보증금이 실제 인수 대상으로 확인되면 실질취득액은 추가로 올라갑니다. 따라서 최저가 873,169,000원만을 근거로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 873,169,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,131,690원 |
| 1. 임차인 김가은 보증금 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 인수. 임차인 오보라 보증금 | 20,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 인수. 임차인 이준오 보증금 | 250,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 이준오 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 김가은 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 서울서부신용협동조합 | 504,000,000원 | 292,037,310원 |
| 5. 을구 2-1번 전세권 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액 914,000,000원 중 예상배당 702,037,310원, 미배당 211,962,690원입니다. 매수인 인수액은 별도로 270,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한
따라서 이 사건은 단순히 “가격을 얼마 써낼 것인가”만의 문제가 아닙니다. 권리분석을 통과해도 우선매수권 행사 여부에 따라 외부 최고가매수신고인의 낙찰 결과가 달라질 수 있으므로, 입찰보증금 준비와 함께 우선매수권 신고·실효 여부를 매각기일 직전까지 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 제1종근린생활시설(소매점), 2층~4층은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 주거 단일용도 물건보다 수익·명도·임대차 구조를 호별로 나눠 봐야 합니다.
- 입지. 경기도 광주시 신현동 e편한세상 테라스 오포2단지아파트 남동측에 위치하며, 주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼성된 주거지대입니다.
- 교통. 태재로와 연결되는 문형산길 주변으로 문형산길을 따라 버스가 운행되고 있습니다.
- 토지. 266.0㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 1,206,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 주상용, 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 규제. 자연보전권역·준보전산지·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 4층, 외벽 모르터위 페인트칠, 내벽 벽지도배, 새시창호이며 전기·위생·급배수·난방설비가 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 현재 회차는 최저가 873,169,000원이 아니라 확인된 인수 270,000,000원을 더한 최소 1,143,169,000원을 출발점으로 봐야 합니다.
- 이준오 250,000,000원 정합성 확인. 선순위 전세권은 인수 판정인데 예상배당에도 250,000,000원이 잡혀 있습니다. 전세권·임차권·배당요구와 매각 후 소멸 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 김건호 보증금 확인. 2022-04-26 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 가능·미상으로 두고 보증금 규모 확인 전 입찰가를 확정하면 안 됩니다.
- 추가 점유관계 확인. 전입·보증금이 확인되지 않은 기재 2건이 있어 현재 270,000,000원이 인수액의 최종 상한이라고 볼 수 없습니다.
- 김가은 채권관계 확인. 임차보증금 160,000,000원과 가압류 160,000,000원이 각각 존재하므로 실제 채권의 중복·관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 이준오는 전세사기피해자로 우선매수권 1회가 기재되어 있습니다. 해당 회차의 신고·보증금 납부·실효 여부가 외부 낙찰 가능성에 직접 영향을 줍니다.
- 혼합용도 명도. 1층 소매점과 2~4층 다가구주택이 혼재합니다. 호별 점유관계와 인도 범위를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 우선매수권 관련 문건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 선순위 인수가 먼저다
이 물건을 감정가 1,247,384,200원에서 1회 유찰되어 873,169,000원까지 내려온 물건으로만 보면 판단을 그르치기 쉽습니다. 현재 시나리오에서 낙찰자가 떠안을 금액은 270,000,000원이고, 이를 더한 최소 실질취득액은 1,143,169,000원으로 감정가의 약 91.6%입니다. 게다가 김건호와 전입·보증금 미상 점유자의 추가 인수 가능성이 남습니다.
권리 측면에서는 2021.09.01. 이준오 전세권이 2023.08.28. 말소기준보다 앞서 있고, 오보라·김가은·이준오의 선순위 전입, 김건호의 미상 보증금, 김가은의 중첩 채권관계까지 확인할 항목이 많습니다. 여기에 이준오의 전세사기피해자 우선매수권까지 있어 외부 낙찰 가능성도 제한됩니다. 최저가 할인만으로 접근할 사건이 아니며, 선순위 인수·미상 임차·우선매수권을 모두 해소한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 고위험형 물건입니다.
