수원지방법원 2024타경49552. 평택시 팽성읍 노와리 포레스트하이츠주건축물 오동 1층 101호로, 감정평가상 연립주택이며 방 4개·거실·주방 겸 식당·화장실 2개·다용도실 구조로 이용 중입니다. 감정가 633,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 151,983,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리관계와 환금성에는 즉시 확인해야 할 문제가 겹쳐 있습니다.
등기상 소유자는 주식회사그레이트파크입니다. 2019년 소유권보존과 대한토지신탁주식회사로의 신탁등기가 같은 날 접수됐고, 2021년 신탁등기가 말소되면서 소유권이 다시 주식회사그레이트파크에 귀속됐습니다. 이후 공동담보 형태의 대규모 근저당권이 설정됐고, 서울광진새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경49552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 노와길 293-4, 오동 1층 101호 (포레스트하이츠주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 방4·거실·주방 겸 식당·화장실2·다용도실 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사그레이트파크 |
| 감정가 / 최저가 | 633,000,000원 / 151,983,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울광진새마을금고 / 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 산정과 등기 말소기재를 함께 확인해야 한다
2023.09.25.에는 채권최고액 2,184,000,000원의 두 번째 근저당권이 설정됐으며, 2024.11.04. 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제삼차유한회사 앞으로 근질권이 설정됐습니다. 2025.02.07. 평택세무서장의 압류도 접수됐습니다. 후순위 권리가 매각으로 소멸하는지에 대한 최종 판단은 실제로 존속하는 말소기준권리의 확정이 선행돼야 합니다.
② 점유·임차인 — 본건은 101호, 조사 기재는 201호
| 성명 | 조사 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 마크 | 201호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 기재된 사람은 1명이지만 조사 부분은 201호입니다. 경매 대상은 오동 1층 101호이므로, 이 기재만으로 마크를 본건 임차인 또는 점유자로 단정할 수 없습니다. 반대로 단순 오기인지, 다른 호수의 조사내용이 섞인 것인지도 확인되지 않았기 때문에 “101호는 임차인 없음”으로 단정해서도 안 됩니다.
보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 보증금 중복합산 문제는 없습니다. 다만 현재 기록은 보증금 자체가 확인되지 않는 점유조사이므로, 전입세대확인서·외국인체류확인서·현황조사서 원문과 매각물건명세서를 통해 101호 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 24%까지 낮아졌어도 시세 메리트는 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 감정가 633,000,000원의 24.0%인 151,983,000원입니다. 그러나 동일면적의 확인 가능한 실거래가가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
포레스트하이츠m동-p동은 총 28세대, 사용승인일은 2019.04.19.입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.6회, 낙찰률은 0.0%이며, 최근 낙찰금액과 낙찰일도 확인되지 않습니다. 중개 통계에 표시된 169.56㎡ 대상은 본건과 동일면적으로 확인되지 않아 직접적인 시세 비교 기준으로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,983,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,927,762원 | - |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 서울광진새마을금고 | 1,980,000,000원 | 149,055,238원 | 1,830,944,762원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 서울광진새마을금고 | 2,184,000,000원 | 0원 | 2,184,000,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 채권자 합계 | 4,164,000,000원 | 149,055,238원 | 4,014,944,762원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표는 현재 산정된 말소기준과 채권최고액을 적용한 시뮬레이션이며, 을구 1번 근저당권의 2023.10.25. 말소기재가 실제 배당순위에 반영되는지는 원본 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 151,983,000원 | 149,055,238원 | 4,014,944,762원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 106,388,100원 | 104,098,667원 | 4,059,901,333원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 74,471,670원 | 72,731,180원 | 4,091,268,820원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지현황 기준)
- 주위환경. 추팔일반산업단지 남동측 직선거리 약 1km 지점으로, 인근은 농경지와 전원주택·농가촌락·연립·다세대 공동주택이 산재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입은 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나, 노선과 운행 횟수는 적은 지역입니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 대지. 토지면적 6,391.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 연립, 평지·사다리형·소로 한 면 접면입니다.
- 설비. 개별난방, 엘리베이터, 위생·급배수설비, 출입구 보안개폐설비가 설치돼 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 28세대 규모이고 대중교통 운행이 적으며, 경매 통계상 평균 2.6회 유찰·낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 점유자 직접 확인. 현황조사 기재는 201호입니다. 관리주체·현장 방문·우편물·출입문 표시 등을 통해 101호 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 전입·체류 확인. 전입세대확인서와 외국인체류확인서를 발급받아 마크 또는 다른 점유자의 전입일을 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 판단할 수 없습니다.
- 말소기준 재검증. 2021.06.08. 근저당권이 말소기준으로 산정됐지만 2023.10.25. 말소기재도 존재합니다. 현재 유효등기 기준의 말소기준을 다시 확정해야 합니다.
- 공동담보 범위 확인. 근저당권은 오동 201호·301호·401호와 공동담보로 설정됐습니다. 다른 공동담보 물건의 매각·배당 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전·근질권 확인. 을구 2번 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제삼차유한회사 앞으로 근질권이 설정됐습니다.
- 세금 압류 확인. 평택세무서장의 압류가 존재하므로 당해세와 법정기일을 확인해 실제 배당순위를 재산정해야 합니다.
- 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함에 따른 적용 여부와 절차를 확인하세요.
- 실거래 직접 조사. 감정가 대비 24.0%라는 비율만으로 입찰가를 정하지 말고, 인근 연립·다세대의 실제 매물·거래·임대수요를 조사해야 합니다.
- 관리비·명도비용 반영. 공용부분 관리비 체납, 점유이전, 인도명령 또는 명도소송 가능성을 입찰가에 반영하세요.
맺으며 — “24% 가격”보다 먼저 확인할 것은 101호의 사람과 등기다
이 물건의 최저가는 151,983,000원으로 감정가의 24.0%입니다. 그러나 동일면적 실거래 근거가 없고, 단지 경매 낙찰률은 0.0%이며 네 차례 유찰됐습니다. 따라서 낮은 감정가 대비 비율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
권리에서도 두 가지 확인이 선행돼야 합니다. 첫째, 경매 대상은 101호인데 현황조사 기재는 201호이므로 101호의 실제 점유·보증금·전입일을 다시 조사해야 합니다. 둘째, 말소기준으로 산정된 2021년 근저당권에 2023년 말소기재가 존재하므로 현재 존속하는 말소기준권리와 배당순위를 원본에서 재확정해야 합니다.
잠정 실질취득비용은 151,983,000원이지만, 이는 매수인이 인수할 임차보증금이 없다는 전제가 확인될 때만 성립합니다. 현 단계의 결론은 낮은 가격이 아니라 높은 확인 필요성입니다. 점유 불일치와 등기 말소기재가 해소되기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.