서울남부지방법원 2025타경11407. 고척초등학교 북동측 인근의 황금캐슬 제6층 제602호, 전용 28.73㎡ 도시형생활주택 (단지형다세대)입니다. 감정가 245,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 125,440,000원까지 내려왔습니다. 표면가격만 보면 최근 12개월 실거래 226,000,000원의 55.5%입니다.

하지만 이 사건은 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 등기부상 기존 금천신용협동조합 근저당 2건은 2021.09.02 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.08.11 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 성립한 임차관계가 두 건이므로, 낙찰자는 임차권의 인수 여부를 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권 2건

등기부상 금천신용협동조합 근저당권은 각각 채권최고액 864,000,000원과 480,000,000원이었지만, 2021.09.02 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준일은 2025.08.11 강제경매개시결정입니다.

이태훈은 2021.09.02 전입·점유·확정일자를 갖추고 2023.11.03 보증금 245,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 기준일보다 앞서므로 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 최저가 배당 기준 미배당액은 122,116,160원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

주택도시보증공사는 이태훈 임차권의 승계인으로, 별도의 실제 임차인 수에 중복 합산하지 않았습니다.

③ 실질취득비용 — 최저가가 아니라 ‘최저가 + 미상 인수’

현재 회차의 표면 최저가는 125,440,000원입니다. 이태훈 관련 미배당액 122,116,160원을 그대로 인수한다면 최저가가 내려가도 총 부담은 보증금 245,000,000원 부근에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이번 사건은 포기·말소 조건이 있어 이태훈의 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.

문제는 이수연입니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 매수인의 실질취득비용은 125,440,000원 + 이수연 관련 인수액 미상입니다. 이 금액을 확정하기 전에는 최근 시세 226,000,000원보다 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.

확약 미반영 시에는 최저가 하락분만큼 이태훈 미배당액이 늘어 총부담이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 확약은 이수연에게 적용되지 않습니다.

④ 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 하락 추세

황금캐슬 전용 28.73㎡ 안팎 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 247,250,000원이지만, 과거 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 226,000,000원이고, 최근 거래 추세는 -11.1%입니다.

현재 최저가 125,440,000원은 최근 시세 226,000,000원의 55.5%입니다. 다만 이는 이수연의 보증금 인수액을 제외한 하한선입니다. 미상 인수액을 더한 실질취득비용이 226,000,000원을 넘는다면 가격 메리트는 사라집니다. 또한 거래 표본이 4건, 최근 12개월 표본은 1건뿐이고 최근 흐름도 -11.1%이므로 과거 전체 평균 247,250,000원을 기준으로 낙관해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 125,440,000원 가정)

이태훈 보증금의 미배당액은 122,116,160원이지만 포기·말소 조건에 따라 실질 인수 0원*입니다. 이 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 이수연의 권리와 당해세·최우선변제 변동 가능성이 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층 건물의 최상층 602호입니다.
• 입지. 고척초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 개봉역이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
• 도로·토지. 북서측 약 6m 포장도로에 접하며, 2필지 일단의 평탄한 가로장방형 토지를 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 제3종 구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 및 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 공시지가. ㎡당 3,349,000원이며 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 10세대 소규모 다세대이고 실거래 표본이 4건에 그쳐 아파트 대단지보다 가격 확인과 재매각이 어려울 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이수연 임대차 원본 확인. 보증금, 계약일, 확정일자, 실제 점유 부분, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
• 확약 조건 문구 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 원문을 대조해야 합니다.
• 실질취득 상한 설정. 응찰가가 아니라 응찰가와 이수연 인수액을 합한 총비용을 최근 거래 226,000,000원과 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -11.1%이므로 전체 평균 247,250,000원보다 최신 거래 226,000,000원을 우선해야 합니다.
• 명도 대상 구분. 임차권등기된 이태훈과 현재 전입한 이수연의 실제 점유 상태를 각각 확인해 명도 상대와 절차를 구분해야 합니다.
• 소규모 건물 관리비. 공용부분 관리비와 시설 유지 상태, 승강기·난방·급배수설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 포기·말소 조건 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 한 명에게만 적용된다”

이 사건의 중심은 245,000,000원짜리 임차권등기입니다. 일반적인 구조라면 최저가가 내려갈수록 이태훈의 미배당액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정되지만, 주택도시보증공사가 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건 덕분에 이 부분은 실질 0원*으로 해소됩니다.

그러나 확약의 효력은 이태훈 임차권에만 미칩니다. 이수연은 말소기준보다 먼저 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 확인 가능한 실질취득비용은 125,440,000원 + 미상 인수액입니다. 최근 거래 226,000,000원보다 표면 최저가는 낮지만, 미상 권리를 해소하기 전에는 가격 메리트도 확정되지 않습니다. 주된 위험은 해소됐지만 잔여 위험이 큰 C등급 물건으로, 입찰의 전제조건은 이수연 임대차의 보증금과 대항력 확인입니다.