감정가 24%까지 내려왔지만, 미상 임차인과 말소기준 확인이 먼저 — 평택 포레스트하이츠 201호

수원지방법원 2024타경49552. 평택시 팽성읍 노와리 포레스트하이츠 오동 2층 201호로, 감정평가상 방4·거실·주방 겸 식당· 화장실2·다용도실을 갖춘 연립주택입니다. 감정가 666,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 159,907,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건은 낮아진 가격보다 먼저 확인해야 할 권리 변수가 두 개 있습니다. 하나는 임차인 마크의 대항력과 보증금이고, 다른 하나는 2021년 근저당과 2023년 말소 기재 사이의 말소기준 정합성입니다.

배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다. 그러나 마크의 전입신고일·확정일자· 보증금·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로, 이 0원은 확정 결론이 아니라 현재 계산상 가정입니다. 선순위 대항력과 보증금이 뒤늦게 확인되면 실질취득비용은 최저매각가를 넘어설 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 원본 대조가 필요하다

2023.09.25에는 서울광진새마을금고 명의로 채권최고액 2,184,000,000원의 2번 근저당이 설정됐습니다. 이 권리는 2024.11.04 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사를 채권자로 하는 근질권도 설정됐습니다. 경매개시결정은 2024.07.29 등기됐으며, 이후 국민건강보험공단 압류와 평택세무서장 처분 압류가 이어졌습니다. 국민건강보험공단 압류는 2025.03.10 해제로 말소됐습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 가능·미상

마크는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 다만 전입신고일, 확정일자, 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 주거 점유 사실만으로 대항력이 있다고 단정할 수도, 반대로 인수액이 0원이라고 확정할 수도 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 24%지만 ‘싸다’고 결론낼 근거는 없다

현재 최저매각가 159,907,000원은 감정가 666,000,000원의 24.01%입니다. 다만 포레스트하이츠m동-p동의 비교 가능한 최근 실거래 금액과 최종 낙찰 사례가 확인되지 않았고, 비교대상 면적도 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다.

현재 물건은 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.6회보다 많은 4회 유찰 상태입니다. 이는 가격이 크게 낮아졌다는 사실과 동시에, 시장에서 매수 수요가 제한됐을 가능성을 함께 보여줍니다. 특히 농경지와 전원주택·농가촌락·연립·다세대주택이 산재하고 버스 노선과 운행 횟수가 적은 입지 특성은 환금성 판단에서 감점 요인입니다.

④ 예상배당표 (매각가 159,907,000원 가정)

배당 계산은 집행비용 3,038,698원을 먼저 공제하고 1번 근저당에 156,868,302원을 배당하는 구조입니다. 총 미배당은 4,007,131,698원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 1번 근저당 말소 기재와 임차인 권리 확인 결과에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 생략할 수 없다

* 인수 0원은 현재 배당 계산상 수치입니다. 임차인 마크의 전입일·보증금과 실제 말소기준권리가 확정되기 전에는 최종 인수액으로 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 추팔일반산업단지 남동측 직선거리 약 1km 지점으로, 주변은 농경지와 전원주택·농가촌락·연립·다세대주택 단지가 산재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입은 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나, 노선과 운행 횟수가 적은 지역입니다.
• 토지. 토지면적 6,391㎡의 연립주택 건부지로 이용 중이며, 대체로 남하향 완경사지를 평탄하게 조성했습니다.
• 도로. 단지 내외 포장도로를 이용하며 도로접면은 소로한면입니다.
• 규제. 생산관리지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 공시지가는 240,800원/㎡입니다.
• 환금성. 28세대 규모이고 비교 가능한 최근 거래와 낙찰 사례가 확인되지 않습니다. 현재 물건은 4회 유찰돼 단지 경매 평균 2.6회를 웃돕니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 마크의 전입일 확인. 전입세대 열람과 주민등록 전입 시점을 통해 말소기준권리보다 빠른 점유인지 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부와 보증금 전액을 확인하기 전에는 인수 0원을 확정값으로 사용하면 안 됩니다.
• 말소기준 재확정. 2021.06.08 1번 근저당과 2023.10.25 말소 기재, 2023.09.25 2번 근저당의 선후관계를 원본 등기부와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
• 근저당 이전·근질권 확인. 엠씨아이대부주식회사로의 권리 이전과 느티나무제삼차유한회사 근질권이 배당요구와 매각조건에 어떻게 반영됐는지 확인해야 합니다.
• 세금·최우선변제 확인. 평택세무서장 처분 압류와 당해세, 임차인 최우선변제 여부는 현재 배당표에 반영되지 않았습니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐으므로 실제 하자와 수리비를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 원본 조사. 비교 가능한 실거래가 확인되지 않으므로 인근 연립·다세대의 실제 거래와 매물, 임대수요를 별도로 조사해야 합니다.

맺으며 — “할인율보다 권리 확정이 먼저”

감정가 666,000,000원에서 159,907,000원까지 내려온 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 감정가의 24.01%라는 사실만으로 이 물건을 싸다고 평가할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 근거가 없고, 실제 임차인 마크의 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이며, 말소기준으로 표시된 2021년 근저당에는 2023년 말소 기재가 뒤따릅니다.

현재 계산상 인수액은 0원이지만 이는 임차인과 말소기준이 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 선순위 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 실질취득비용이 달라질 수 있고, 말소기준이 바뀌면 후순위 권리의 소멸 판단도 다시 해야 합니다. 결론은 가격 검토 전에 권리 원본을 보완해야 하는 물건입니다. 임차인 보증금과 전입일, 실제 말소기준권리가 모두 확인되기 전에는 낮은 최저가만 보고 입찰하기 어렵습니다.