159,907,000원
수원지방법원 2024타경49552. 평택시 팽성읍 노와리 포레스트하이츠주건축물 오동 3층 301호로 표시된 다세대 물건입니다. 감정 이용상태는 연립주택이며 방4·거실·주방 겸 식당·화장실2·다용도실 구조입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물 안의 3층으로, 개별난방·엘리베이터·급배수·출입구 보안개폐설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 666,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 159,907,000원입니다. 그러나 같은 단지의 최근 낙찰금액과 동일 면적 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 점유관계와 매각대상 범위가 정확히 정리되지 않은 상태에서 낮은 최저가만 보는 것이 가장 큰 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경49552 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 노와길 293-4, 오동 3층301호 (포레스트하이츠주건축물) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 방4·거실·주방겸식당·화장실2·다용도실 |
| 건물 / 설비 | 철근콘크리트구조 4층 건물 · 개별난방 · 엘리베이터 · 급배수 · 출입구 보안개폐설비 |
| 소유자 | 주식회사그레이트파크 |
| 감정가 / 최저가 | 666,000,000원 / 159,907,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울광진새마을금고 / 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 재검증이 필요하다
소유권은 2019.05.21 주식회사그레이트파크 명의로 보존된 뒤 같은 날 대한토지신탁주식회사에 신탁됐고, 2021.06.08 신탁재산 귀속으로 다시 소유자에게 돌아왔습니다. 같은 날 서울광진새마을금고의 을구 1번 근저당권이 채권최고액 1,980,000,000원으로 설정됐습니다.
다만 이 을구 1번 근저당은 2023.10.25 해지를 원인으로 말소된 것으로 등기목록에 기재돼 있습니다. 그보다 앞선 2023.09.25에는 을구 2번 근저당이 채권최고액 2,184,000,000원으로 설정됐습니다. 따라서 현존 등기만 놓고 보면 을구 2번 근저당이 선순위 기준 후보가 되지만, 별도 말소기준 계산에는 2021.06.08 을구 1번 근저당이 기준으로 표시돼 있습니다. 이 불일치는 임차인의 대항력 기준일과 배당순위를 바꿀 수 있으므로 원본 등기와 매각물건명세서로 반드시 정정·확인해야 합니다.
2024.07.29 임의경매개시결정과 2025.02.07 평택세무서장의 압류는 후순위로 기재돼 있습니다. 을구 2번 근저당은 2024.11.04 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 이 이전·근질권은 을구 2번 근저당과 연결된 권리관계이므로 낙찰 전 현재 권리자와 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
② 점유·임차인 — 201호 기재, 본건과의 관계가 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 마크 | 201호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 마크라는 인물이 201호를 점유하는 것으로 기재돼 있습니다. 전입신고일, 확정일자, 보증금은 모두 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 본건 표시가 301호 단독이라면 호수 불일치이고, 101호·201호·301호·401호가 함께 매각되는 구조라면 실제 점유 리스크에 포함될 수 있습니다.
③ 가격 비교 — 감정가 24%지만 시세 판단은 보류
포레스트하이츠 m동-p동은 총 28세대, 사용승인일은 2019.04.19로 확인됩니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.6회, 매각률은 0.0%이며 최근 낙찰금액과 낙찰일은 확인되지 않습니다. 현재 물건의 4회 유찰은 단지 평균보다 많습니다.
분석 대상 면적으로 표시된 169.56㎡는 단지 면적과 정확히 매칭되지 않았고, 동일 면적의 최근 실거래 평균·최신 거래도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 숫자는 법원 최저가의 하락 폭일 뿐, 최근 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 시세보다 저렴하다는 표현이나 가격 가점을 적용할 수 없는 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,907,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,038,698원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 서울광진새마을금고 | 1,980,000,000원 | 156,868,302원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 서울광진새마을금고 | 2,184,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 4,164,000,000원 중 예상배당은 156,868,302원이며, 미배당액은 4,007,131,698원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 을구 1번 근저당의 2023.10.25 말소기재가 실제 배당표에 어떻게 반영되는지 확인되지 않아, 위 배당은 확정표가 아니라 제공된 시뮬레이션 기준입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 추팔일반산업단지 남동측 직선거리 약 1km 지점이며, 주변은 농경지·전원주택·농가촌락·연립·다세대 단지가 산재한 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입은 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나 노선과 운행 횟수는 적은 지역입니다.
- 토지. 생산관리지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 연립, 공시지가는 240,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함된 것으로 표시됩니다.
- 단지 규모. 포레스트하이츠 m동-p동은 28세대이며 사용승인일은 2019.04.19입니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.6회, 매각률 0.0%, 최근 낙찰금액 미확인 상태로 가격 회수 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 확정. 301호 단독인지, 감정요항의 기호(1-4) 및 공동담보 101호·201호·401호와 함께 매각되는지 물건목록과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 점유자 적용 호수 확인. 마크의 201호 점유가 본건 매각범위에 포함되는지, 실제 점유·임대차계약·전입신고 여부를 확인하세요.
- 대항력 기준일 재확정. 2021.06.08 을구 1번 근저당의 2023.10.25 말소기재와 2023.09.25 을구 2번 근저당의 순위를 원본 등기로 다시 확인하세요.
- 배당표 재산정. 말소된 을구 1번 근저당이 배당 시뮬레이션에 포함된 이유와 실제 채권잔액·권리자 변경 내역을 확인하세요.
- 시세 재조사. 감정가 대비 할인율이 아닌 동일 매각대상·동일 면적의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 본건 취득에 적용되는 절차를 관할 기관에서 확인하세요.
- 현장 확인. 내부 상태는 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기준으로 평가됐으므로, 실제 내부 구조·설비·하자·점유 상태를 확인하세요.
맺으며 — “24%”는 결론이 아니라 확인의 출발점
이 물건의 최저가는 감정가 666,000,000원의 24.01%인 159,907,000원까지 내려왔습니다. 하지만 최근 실거래와 낙찰가가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없고, 28세대 단지의 매각률은 0.0%, 평균 유찰은 2.6회입니다.
더 중요한 문제는 권리와 대상 범위입니다. 주소는 301호이지만 감정요항은 기호(1-4)를 함께 설명하고, 공동담보에는 101호·201호·401호가 연결돼 있으며 현황조사상 점유자는 201호로 기재돼 있습니다. 여기에 2021년 을구 1번 근저당의 말소기재와 말소기준·배당 시뮬레이션이 일치하지 않습니다. 가격은 싸다고 판단할 수 없고, 권리는 확정됐다고 보기 어렵습니다. 매각범위·점유·말소기준을 원문으로 정리한 뒤에야 실질취득비용과 응찰가를 계산할 수 있는 고난도 확인형 물건입니다.