수원지방법원 2024타경49552. 평택시 팽성읍 노와리의 포레스트하이츠 오동 4층 401호입니다. 감정평가 이용상태는 연립주택으로 방4·거실·주방겸식당·화장실2·다용도실 구조이며, 등기상 소유자는 주식회사그레이트파크입니다. 감정가 666,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 228,438,000원입니다.
겉으로는 할인 폭이 크게 보이지만 이 사건은 감정가 대비 할인율과 실제 시세를 구분해야 합니다. 확인 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로, 현재 최저가 228,438,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 포레스트하이츠 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.3회로, 현재의 3회 유찰 자체가 이 물건만의 이례적인 가격 신호라고 보기도 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경49552 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 노와길 293-4, 오동 4층401호 (포레스트하이츠주건축물) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 방4·거실·주방겸식당·화장실2·다용도실 |
| 소유자 | 주식회사그레이트파크 |
| 감정가 / 최저가 | 666,000,000원 / 228,438,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,680,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 매각 정리 구조
최초 소유권보존은 2019.05.21 주식회사그레이트파크 앞으로 이뤄졌고, 같은 날 대한토지신탁주식회사로 신탁됐으나 2021.06.08 신탁등기가 말소돼 소유권이 주식회사그레이트파크로 돌아왔습니다. 2021.06.08 설정됐던 서울광진새마을금고 근저당 1,980,000,000원도 2023.10.25 말소됐습니다.
현재 말소기준은 2023.09.25 을구 2번 서울광진새마을금고 근저당권 2,184,000,000원입니다. 이 권리를 근거로 2024.07.29 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.02.07 평택세무서장 처분의 압류가 뒤따랐습니다. 기준근저당과 경매개시·압류는 매각으로 정리되는 것으로 표시돼 있습니다.
② 점유·임차관계 — ‘201호’ 기재를 401호 임차인으로 단정하면 안 된다
| 성명 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 마크 | 201호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 마크가 기재돼 있지만 점유 부분은 201호입니다. 이 사건의 매각 대상은 오동 4층 401호이므로, 이 자료만으로 마크를 대상 401호의 임차인이라고 볼 수 없습니다. 동시에 전입신고일과 보증금도 확인되지 않아, 대상호와 실제 관련성이 확인되는 경우에도 대항력은 ‘가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 ‘시세 대비 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 228,438,000원으로 감정가 666,000,000원의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 159,906,600원, 5회 유찰 시 111,934,620원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 하락입니다.
확인 가능한 실거래 가격이 없기 때문에 감정가가 현재 시장가를 얼마나 반영하는지, 현재 최저가가 실제 시장가보다 얼마나 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 단지 관련 통계상 평균 유찰 횟수가 3.3회이므로, 3회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하기보다 실제 매매 가능가격과 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,438,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,998,132원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 서울광진새마을금고 | 2,184,000,000원 | 224,439,868원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권 2,184,000,000원 중 224,439,868원이 배당되고 1,959,560,132원이 미배당으로 남습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평택시 팽성읍 노와리 소재 추팔일반산업단지 남동측 직선거리 약 1km 지점으로, 주변은 농경지와 전원주택·농가촌락·연립·다세대 공동주택이 산재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입은 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나 노선 및 운행횟수는 적은 지역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 개별난방, 엘리베이터, 위생·급배수, 출입구 보안개폐설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 생산관리지역, 지목 대, 연립주택 부지로 이용 중이며 토지면적은 6,391㎡, 공시지가는 240,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 실제 점유자 확인. 현황조사에는 마크·201호가 기재돼 있으므로 대상호와의 관계를 현장 및 매각물건명세서에서 우선 확인해야 합니다.
- 전입세대·보증금 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력을 단정할 수 없습니다. 실제 대상호 임차관계가 확인되면 기준근저당 2023.09.25와 전입일을 직접 대조해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금이 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
- 시세 검증. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 가격이 없어 감정가 34.3%라는 이유만으로 저가 낙찰을 단정할 수 없습니다.
- 환금성 확인. 28세대 규모이고 주변이 농경지·전원주택·연립·다세대가 산재한 입지이며 대중교통 노선 및 운행횟수가 적은 것으로 평가돼 실제 매수층과 매도기간을 점검할 필요가 있습니다.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서는 2026.09.16 발급 정보입니다. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 34% 숫자보다 ‘401호의 실제 상태’가 먼저다
이 사건은 감정가 666,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 228,438,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인입니다. 그러나 실거래 가격 근거가 없어 현재 최저가가 실제 시세 대비 얼마나 저렴한지는 확인되지 않습니다.
등기에서는 2023.09.25 서울광진새마을금고 근저당이 기준이 되고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 점유조사에는 대상 401호가 아닌 201호의 마크가 기재돼 있고 전입·보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “세 번 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 401호의 실제 점유·임차관계와 실제 거래 가능한 가격을 확인한 뒤 228,438,000원의 의미를 판단하는 것입니다.
