수원지방법원 2024타경49682. 평택시 용이동 ‘평택용이금호어울림1단지’ 102동 10층 1004호, 전용 84.9967㎡ 아파트입니다. 박경환 씨가 2020년 4월 11일 매매계약을 거쳐 거래가액 274,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 하나은행 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 후순위 대부업체 근저당과 가압류가 이어졌고, 아이앤유크레디트대부주식회사가 청구금액 177,556,720원으로 임의경매를 신청한 구조입니다.
권리관계에서 가장 중요한 것은 오래된 등기가 아니라 현재 살아 있는 선순위 권리입니다. 2015년과 2017년에 설정된 하나은행 근저당권 2건은 2020년 6월 8일 해지로 말소됐습니다. 따라서 현존 권리 기준으로는 2020년 6월 5일 설정된 하나은행 근저당권 210,650,000원이 말소기준이 되고, 이 권리는 2024년 9월 2일 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경49682 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 현촌3길 21, 102동 10층 1004호 (용이동, 평택용이금호어울림1단지) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9967㎡ · 방3·거실·주방겸식당·화장실2·드레스룸·다용도실·창고 · 16층 중 10층 |
| 소유자 | 박경환 (2020.04.11. 매매, 거래가액 274,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 238,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 아이앤유크레디트대부주식회사 / 177,556,720원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 난방 / 구조 | 철근콘크리트구조 · 열병합방식 지역난방 · 엘리베이터·보안개폐·화재경보 설비 |
① 권리 흐름 — 과거 말소와 현존 권리를 구분해야 한다
후순위 권리 중 피플펀드 계열 근저당권 3건은 2022년 7월 13일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매와 직접 연결되는 주요 후순위 권리는 2022년 7월 12일 설정된 아이앤유크레디트대부의 근저당권 230,100,000원, 2023년 1월 26일 서민금융진흥원의 가압류 5,406,723원, 2024년 7월 29일 임의경매개시결정입니다. 모두 말소기준보다 늦습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.38억은 최근 거래의 78.8%
평택용이금호어울림1단지는 1,591세대, 2015년 10월 29일 준공 단지입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 84.98~85.00㎡ 최근 실거래 12건은 290,000,000원~320,000,000원 범위에 형성돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 85.00㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 17 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 6 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 85.00㎡ | 6 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 85.00㎡ | 7 | 294,000,000원 |
| 2026.05 | 85.00㎡ | 7 | 294,000,000원 |
| 2026.05 | 85.00㎡ | 8 | 315,000,000원 |
| 2026.05 | 85.00㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 85.00㎡ | 12 | 297,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 12 | 305,000,000원 |
| 2026.04 | 85.00㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 302,083,333원 |
최신 거래는 2026년 7월의 300,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 302,083,333원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득금액은 238,000,000원으로 최근 평균의 78.8%입니다. 최근 거래 최저가 290,000,000원보다도 낮아, 현재 회차에는 객관적인 가격 간격이 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 하나은행 | 4,000,000원 | 4,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 하나은행 | 210,650,000원 | 13,868,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 피플펀드대부 | 45,500,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 피플펀드컴퍼니 | 149,500,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당 · 피플펀드컴퍼니 | 6,500,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당 · 아이앤유크레디트대부 | 230,100,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,406,723원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 867,656,723원 중 예상 배당액은 집행비용을 제외하고 233,868,000원, 미배당액은 633,788,723원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여금도 없습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 238,000,000원 | 233,868,000원 | 633,788,723원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 166,600,000원 | 163,467,600원 | 704,189,123원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 116,620,000원 | 114,187,320원 | 753,469,403원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 확인된 임차인 보증금이나 낙찰자에게 승계되는 권리가 없어 각 회차의 실질취득금액은 해당 회차 매각가와 동일합니다. 현재 회차에서도 신청채권자 아이앤유크레디트대부의 예상 배당은 0원으로 산정돼 있으며, 청구금액 177,556,720원은 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 현촌초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·공원 중심의 주거지입니다. 북측과 동측 근거리에는 농경지와 전원주택이 산재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동남측 직선거리 약 1.6㎞ 지점에 경부고속도로 안성IC 진출입로가 위치합니다.
- 단지 규모. 2015년 10월 29일 준공된 1,591세대 단지로, 동일면적 최근 거래 12건이 확인돼 거래 표본과 환금성 판단 근거가 비교적 충분합니다.
- 이용상태. 방3·거실·주방겸식당·화장실2·드레스룸·다용도실·창고를 갖춘 아파트로 이용 중입니다.
- 토지·도로. 대체로 평지인 아파트단지 부지이며, 단지 내외 포장도로를 이용합니다. 공시지가는 1㎡당 1,299,000원입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·현촌지구 지구단위계획구역이며, 학교 교육환경 보호구역과 도로 관련 제한이 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2015년·2017년 근저당은 2020.06.08 말소됐으므로, 현존 선순위인 2020.06.05 근저당과 한국주택금융공사 이전등기를 기준으로 원본을 확인하세요.
- 배당표 불일치 확인. 말소된 을구 1·2번 근저당이 예상배당에 포함돼 있습니다. 배당요구서·채권계산서·대위변제 내역을 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사서, 매각물건명세서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 관계인 부재로 내부 이용상태가 도면과 탐문조사에 기초해 평가됐으므로 수리비와 설비 상태를 별도로 점검하세요.
- 가격 상한 관리. 최근 실거래 평균은 302,083,333원, 최신 거래는 300,000,000원입니다. 취득세·명도·수리비를 더한 총투입액이 최근 시세와 얼마나 차이 나는지 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 체납관리비가 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리사무소에 체납 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘원본 대조’가 마지막 변수
이 물건은 확인된 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현존 말소기준 이후의 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하며, 실질취득금액 238,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 302,083,333원의 78.8%입니다. 최근 거래 최저가 290,000,000원보다도 낮아 권리와 가격의 기본 조건은 양호합니다.
다만 등기부에서 이미 말소된 2015년·2017년 근저당권이 예상배당표에는 전액 배당되는 것으로 나타나는 불일치가 있습니다. 또한 감정평가 당시 임대관계와 내부 상태가 명확히 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적이고 인수는 0원, 다만 배당관계와 실제 점유를 확인한 뒤 입찰”입니다. 원본 확인에서 별도 인수권리나 선순위 점유 문제가 발견되지 않는다면, 현재 회차는 최근 실거래와 비교해 가격 경쟁력을 갖춘 아파트 경매로 평가할 수 있습니다.
