수원지방법원 2024타경49859. 평택시 서탄면 수월암리의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 2층 농가주택과 부속건물인 금당으로 이용되고, 부속 창고 40㎡는 한국불교조계종 대성사 법당으로 사용 중인 것으로 추정됩니다. 토지 일부는 공부상 양어장이지만 실제로는 전과 답으로 이용되며, 지상에는 소유자 불상의 창고와 견사도 있습니다.
표면적으로는 감정가 890,793,338원에서 3회 유찰돼 최저가가 305,542,000원까지 내려왔습니다. 할인율만 보면 커 보이지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 특히 일반 공동주택이 아니라 농가주택·금당·농지성 토지·제시외 건물이 섞인 복합 부동산이므로 감정가 대비 비율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경49859 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서탄면 서탄로 495-51 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 2층 농가주택 및 금당 |
| 이용상태 | 1층 방3·거실·주방·욕실2·발코니, 2층 방2·거실·주방·욕실·다용도실·발코니 · 부속건물 금당 |
| 소유자 | 차태민 (2023.12.08. 거래가액 24,000,000원으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 890,793,338원 / 305,542,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구리새마을금고 / 302,804,660원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 토지정보 | 확인된 토지면적 493㎡ · 농림지역 · 농업진흥구역 · 토지거래계약허가구역 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 포함 · 최저매각가격에 제시외 건물 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 산정부터 원본 재검증
이 차이는 단순한 표현 문제가 아닙니다. 어느 권리가 실제 배당 대상인지에 따라 신청채권자의 배당 여부, 후순위 권리의 소멸 구조, 임차인 대항력 판단의 기준일이 달라집니다. 다만 점유관계인 3명의 전입일은 모두 2021년으로, 2020.08.28. 구리새마을금고 근저당권보다도 늦습니다. 현재 확인된 날짜만 놓고 보면 대항력은 없는 구조지만, 매각물건명세서 원본과 최신 등기부를 대조하기 전에는 인수 0원을 확정값으로 취급하면 안 됩니다.
② 점유관계인 3명 — 전입은 후순위, 계약조건은 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신현숙 | 미상 | 2021.07.02 | 미상 | 없음 판단 | 미상 | 0원 추정* |
| 이석봉 | 1층 | 2021.11.23 | 미상 | 없음 판단 | 미상 | 0원 추정* |
| 이명재 | 2층 | 2021.11.23 | 미상 | 없음 판단 | 미상 | 0원 추정* |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유관계인은 3명입니다. 전입일만 보면 모두 현존 선순위 근저당권 후보인 2020.08.28. 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 세 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 특히 신현숙은 2021.07.01. 소유권을 취득한 뒤 다음 날 전입했고, 2023.12.08. 차태민에게 소유권을 이전한 이력이 있어 일반적인 제3자 임차인인지 관계인인지 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 34.3% 할인과 시세 메리트는 다르다
감정가 890,793,338원 대비 현재 최저가 305,542,000원은 34.3%입니다. 그러나 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래 자료가 없어 최저가와 시장가격을 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 “감정가보다 65.7% 낮다”는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론낼 수 없습니다.
일반 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 곧바로 대입하기도 어렵습니다. 본건은 농가주택, 금당, 제시외 창고와 견사, 양어장·전·답 이용 토지, 농업진흥구역 규제가 결합돼 있어 매수층이 제한될 수 있습니다. 가격 검증은 인근 농가주택·농지·종교시설 거래와 건물 적법성, 제시외 물건의 철거·사용 가능성을 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 305,542,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,077,588원 |
| 1. 송탄농업협동조합 근저당 | 22,400,000원 | 22,400,000원 |
| 2. 수산업협동조합중앙회 근저당 | 214,500,000원 | 214,500,000원 |
| 3. 중소기업은행 근저당 | 312,000,000원 | 63,564,412원 |
| 4. 구리새마을금고 근저당 | 319,200,000원 | 0원 |
| 5. 우영파이낸셜대부 근저당 | 82,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 배당 계산상 총 채권액 950,900,000원 중 300,464,412원이 배당되고, 650,435,588원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 송탄농업협동조합, 수산업협동조합중앙회, 중소기업은행 근저당은 각각 등기상 말소기록이 확인되므로 위 배당표는 전제 검증 전 참고값입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 물건 자체 위험 — 종교시설·제시외·농지 규제
- 농가주택과 금당. 감정평가상 본채는 2층 농가주택, 부속건물은 금당으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 종교시설 사용. 부속 창고 40㎡는 한국불교조계종 대성사 법당으로 사용 중인 것으로 추정되지만, 종교시설 사용의 적법성과 소유관계는 확인되지 않았습니다.
- 제시외 건물. 토지 위에 소유자 불상의 파이프조 창고와 철파이프조 견사가 있습니다. 매각 포함 여부와 철거·사용권 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
- 면적 차이 가능성. 건물은 제시외 부합물 등으로 인해 공부상 면적과 실제 현황이 다를 수 있습니다.
- 토지 이용. 일부 토지는 공부상 양어장이지만 실제로는 고추밭과 연꽃 재배 답으로 이용되고 있습니다.
- 출입 관계. 목록3 토지는 지적도상 맹지이나 목록2 토지를 통해 출입하며, 목록1 건물 부지로 사용 중입니다.
- 규제 중첩. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역·비행안전제6구역·토지거래계약허가구역에 해당합니다.
- 교통·환경. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 주변은 전·답·농장·중소규모 공장·농가주택이 혼재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재발급. 1998년·2007년·2018년 근저당의 말소 여부와 실제 현존 순위를 다시 대조하세요.
- 매각물건명세서 대조. 말소기준권리, 인수되는 권리, 배당요구 종기, 임차인 기재를 원본으로 확인하세요.
- 점유자 계약 확인. 신현숙·이석봉·이명재의 보증금, 확정일자, 점유 범위, 실제 거주 여부와 관계인 여부를 확인하세요.
- 종교시설 적법성. 금당과 법당 사용이 건축물대장상 용도와 맞는지, 용도변경·허가·신고 문제가 없는지 확인하세요.
- 제시외 소유관계. 창고·견사의 소유자, 매각 포함 여부, 법정지상권·철거청구 가능성을 확인하세요.
- 농지 취득 가능성. 실제 지목과 이용상태, 농업진흥구역 규제, 농지취득자격증명 필요 여부를 관할기관에 확인하세요.
- 토지거래허가. 토지거래계약허가구역 지정기간과 경매취득 후 이용의무·허가 적용 여부를 확인하세요.
- 통행권 확인. 맹지인 목록3이 목록2를 통해 계속 출입할 수 있는지, 일괄매각 범위와 현황도로를 현장에서 확인하세요.
- 감정가 재검증. 인근 농가주택·농지·종교시설 실거래와 철거·원상복구 비용을 반영해 별도 시세를 산정하세요.
- 현장 조사. 건물 면적 차이, 누수·균열·설비 상태, 실제 법당 운영 여부, 점유자별 사용 구획을 확인하세요.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 풀어야 할 문제가 많다
이 사건의 가장 큰 유혹은 감정가 890,793,338원짜리 물건이 305,542,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 그러나 가격이 낮아진 이유를 권리와 물건 현황에서 분리해 볼 수 없습니다. 자동 계산상 매수인 인수는 0원이지만, 말소된 것으로 기록된 근저당들이 말소기준과 배당표에 포함된 불일치가 있습니다. 점유관계인 3명은 전입일상 후순위이나 계약조건은 알려지지 않았고, 한 명은 전 소유자입니다.
물건 자체도 단순 주택이 아닙니다. 농가주택과 금당, 종교시설로 쓰이는 창고, 소유자 불상의 제시외 시설, 양어장·전·답 이용 토지, 맹지와 내부 통행, 농업진흥구역과 토지거래허가구역이 한꺼번에 결합돼 있습니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 최저가가 시세보다 낮은지 확인되지 않습니다. 결론은 가격이 아니라 원본 권리와 적법성부터 재검증해야 하는 입찰 보류형입니다.