수원지방법원 2024타경49941. 평택시 고덕동 2484-5 토지와 지상 4층 근린생활시설·다가구주택을 일괄매각하는 사건입니다. 1층은 현황상 제1종근린생활시설, 2층과 3층은 각 2가구, 4층은 1가구로 이용되고 있습니다. 감정가는 2,501,359,000원이고 2회 유찰된 최저매각가는 1,225,666,000원으로 감정가의 49%입니다.
권리구조의 기준점은 2023.10.31. 접수된 디지털새마을금고의 채권최고액 1,116,000,000원 근저당입니다. 같은 날 설정된 채권최고액 840,000,000원의 두 번째 근저당과 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 두 선순위 근저당은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정됐지만, 권리 순위의 기준일은 최초 근저당 설정일인 2023.10.31.로 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경49941 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2484-5 · 경기도 평택시 함박산11길 17 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 제2종근린생활시설 및 다가구주택 · 철근콘크리트구조 4층 |
| 이용상태 | 1층 제1종근린생활시설 · 2층 다가구주택 2가구 · 3층 다가구주택 2가구 · 4층 다가구주택 1가구 |
| 사용승인 | 2023.10.10 |
| 토지 | 대 231.7㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 · 공시지가 1,205,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사몬테비안코 |
| 감정가 / 최저가 | 2,501,359,000원 / 1,225,666,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 디지털새마을금고 / 637,032,550원 |
| 매각기일 | 2026.06.09 |
| 매각조건 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 최저매각가격에 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.10.31. 소유권보존과 함께 주식회사정토건설의 가처분이 접수됐으나, 해당 가처분은 2023.11.09. 해제로 말소됐습니다. 말소기준인 디지털새마을금고 1번 근저당 뒤로 같은 금고의 2번 근저당, 최정웅의 근저당 2건, 평택시·국·국민건강보험공단의 압류와 경매개시결정이 이어집니다. 유티엘종합건설 주식회사의 200,000,000원 가압류도 2024.08.19. 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 대항력은 없지만 확인할 것은 남는다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조광현 | 202호 · 주거 | 2024.04.09 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한연주 | 301호 · 주거 | 2024.04.23 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창해 | 1층 · 용도 미상 | 2024.03.20 | 보증금 미상 · 3,300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 확인된 점유자는 3명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 세 사람의 전입일은 2024.03.20.~2024.04.23.로 모두 말소기준일인 2023.10.31.보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다
2회 유찰로 최저매각가는 1,225,666,000원까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 1,225,666,000원입니다. 그러나 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 등 직접 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 실질취득 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,225,666,000원 | 1,225,666,000원 | 0원 | 1,694,990,660원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 857,966,200원 | 857,966,200원 | 0원 | 2,059,013,462원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 600,576,340원 | 600,576,340원 | 0원 | 2,313,829,423원 |
유찰이 늘어날수록 실질취득금액은 매각가와 함께 낮아지지만 채권자의 미배당액은 커집니다. 현재 회차에서는 신청채권 청구액 637,032,550원이 충족되는 시나리오지만, 4회 유찰 가격에서는 신청채권 충족액에도 미달하는 것으로 계산됩니다. 이는 채권자의 입찰 대응과 매각 진행에 영향을 줄 수 있는 요소이지, 곧바로 시장가치가 낮다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,225,666,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,656,660원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 디지털새마을금고 | 1,116,000,000원 | 1,116,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 디지털새마을금고 | 840,000,000원 | 95,009,340원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 최정웅 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 최정웅 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 유티엘종합건설 주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,906,000,000원 중 채권자 배당액은 1,211,009,340원, 미배당액은 1,694,990,660원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고덕첨단산업단지 삼성전자 북서측 인근이며, 주변에 근린생활시설·다가구주택·오피스텔·아파트단지가 혼재합니다. 고덕초교와 함박산공원도 인근에 있습니다.
- 교통. 접한 소로를 통해 평택-제천간 고속도로와 평택고덕IC로 연결되며, 서정리역과 평택지제역이 반경 1.6~3km 내에 위치합니다.
- 건물. 2023.10.10. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물로 승강기, 도시가스, 냉·난방, 위생·급배수, 화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
- 용도 차이. 1층의 공부상 용도는 제2종근린생활시설이지만 현황은 제1종근린생활시설입니다. 공부와 현황 용도의 허가·신고 적합성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 다락방이 제시외 건물로 포함돼 공부상 전체 연면적과 실제 연면적이 일치하지 않으며, 다락 설치의 적법성 여부는 확인되지 않았습니다.
- 토지 규제. 제1종일반주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약 허가구역에 포함되며 소로2류와 소로3류에 접합니다.
- 환금성. 1층 상가와 5가구 주택을 함께 운영하는 복합 수익형 건물입니다. 아파트처럼 표준화된 비교가 어려워 가구별 임대차와 상가 수익, 공실, 제시외 면적을 반영한 별도 수익가치 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 진행 결과. 매각기일 2026.06.09의 매각·유찰·변경 여부와 다음 기일을 법원 원문에서 확인하세요.
- 점유자 3명. 조광현·한연주·김창해의 실제 점유 범위, 임대차계약서, 보증금, 차임, 확정일자와 배당요구 여부를 대조하세요.
- 명도 비용. 대항력은 없지만 현재 점유자가 존재하므로 인도명령, 이사 협의, 영업시설 철거와 원상복구 가능성을 반영하세요.
- 당해세. 평택시·국 관련 체납액과 법정기일을 확인해 실제 선순위 배당액을 다시 계산하세요.
- 근저당 이전. 디지털새마을금고의 1·2번 근저당이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 근질권이 설정된 내역을 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 제시외 다락. 면적, 구조, 사용승인도면과의 차이, 이행강제금·시정명령 가능성을 확인하세요.
- 1층 용도. 공부상 제2종근린생활시설과 현황상 제1종근린생활시설의 차이가 영업허가·임대수익에 미치는 영향을 확인하세요.
- 토지거래허가. 토지거래계약 허가구역의 적용 여부와 이용의무를 관할 기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%만 기준으로 삼지 말고 인근 상가·다가구주택 거래, 가구별 임대료, 공실률과 적법 면적을 기준으로 응찰가 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·토지이용계획확인서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 판단은 보류”
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준일은 2023.10.31.이고 확인된 점유자 3명의 전입은 모두 이후이므로 대항력이 없습니다. 등기상 후순위 근저당과 압류도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실이 곧 투자성이 높다는 뜻은 아닙니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔어도 최근 실거래 비교값이 없고, 보증금 미상 점유자 3명, 세금 압류, 1층 용도 차이, 적법성 미확인 다락, 토지거래허가구역이라는 확인 과제가 겹쳐 있습니다. 특히 상가와 5가구 주택이 결합된 복합 수익형 건물이므로 실제 임대수익과 합법적으로 사용할 수 있는 면적을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격과 물건성은 정밀 검토 후 결정입니다.