수원지방법원 2024타경50156. 평택시 도일동의 골프연습장과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 골프연습장으로, 운동시설·기계실·주차장·일반목욕장·일반음식점·사무실 등이 포함돼 있습니다. 건물은 철골구조 및 일반철골구조, 지하 1층·지상 4층이며, 현재 소유자는 주식회사베스트탑입니다. 소유권 이전 당시 거래가액은 7,000,000,000원으로 기재돼 있습니다.
표면상 최저가는 감정가의 70%입니다. 그러나 이 물건은 일반 주택이 아니라 다수의 사업자와 개인이 점유하는 골프연습장·상업시설 복합형 물건입니다. 신고된 실제 임차·점유자는 17명(법인 포함)이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 강성길 외에도 전입일이 확인되지 않아 대항력을 판정할 수 없는 점유자가 있어, 확인된 인수액 30,000,000원이 최종 인수액이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경50156 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 도일동 281-1 / 경기도 평택시 도일동 281-3 탑골프연습장 제에이동호 · 도일로 165 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 골프연습장(운동시설, 기계실, 주차장, 일반목욕장, 일반음식점, 사무실 등) |
| 건물 구조 | 철골구조 및 일반철골구조 · 지하 1층, 지상 4층 · 승강기·위생·급배수 및 부대설비 |
| 토지 | 618.0㎡ · 지목 전 · 자연녹지지역 · 완경사·부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 주식회사베스트탑 (2021.04.01. 매매, 거래가액 7,000,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 30,569,719,700원 / 21,398,804,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 15,414,684,588원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 기록부터 원본 대조가 필요하다
산정상 말소기준을 2008.07.21.로 적용하면 이후의 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 위 말소 기록 때문에 목록별 말소기준이 달라지는 경우, 2008.07.21. 이후 전입한 일부 점유자의 대항력 판단도 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 “후순위 권리는 전부 소멸한다”는 결론만으로 입찰해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유자 — 실제 17명, 확인 인수 3천만원
보증기관 승계 또는 대위변제에 따른 중복신고는 없으며, 확인된 실제 임차·점유자는 17명(법인 포함)입니다. 강성길은 말소기준보다 앞선 2008.07.17. 전입, 보증금 30,000,000원, 배당요구 2024.11.04.로 조사됐습니다. 우선변제권이 없어 보증금 전액이 매수인 인수로 산정돼 있습니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원유덕 | 미상 | 2011.03.02 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강성길 | 72.0000㎡ | 2008.07.17 | 30,000,000원 / 1,500,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| (주)삼우전력공사 | 4층 1호-1 66.0000㎡ | 2015.03.09 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 삼우전력이엔지 | 4층 1호 66.0000㎡ | 2015.03.09 | 10,000,000원 / 770,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 정인네트웍스 | 4층 42.9754㎡ | 2014.08.20 | 7,000,000원 / 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 디에이치넷주식회사 | 4층 403호 123.1200㎡ | 2020.08.13 | 10,000,000원 / 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김대호 | 1.0000㎡ | 2024.03.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 진성디엔씨 | 5층 99.1740㎡ | 2016.02.16 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최유진 | 4층 1호-2 66.0000㎡ | 2024.05.02 | 10,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김이영 | 지층 10.7400㎡ | 2022.08.10 | 5,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 케이에스알 | 4층 405호 45.0000㎡ | 2017.11.21 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 거성디앤씨 | 406호 1.0000㎡ | 2023.01.13 | 5,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 베스트탑골프 주식회사 | 5층 447.0900㎡ | 2023.12.20 | 2,000,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장기영 | 미상 | 미상 | 5,000,000원 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 평택동삭2지구 도시개발사업조합 | 4층 70.0000㎡ | 미상 | 10,000,000원 / 700,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 치넷주 | 주거 · 부분 미상 | 미상 | 0원 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 주식회 | 주거 · 부분 미상 | 미상 | 0원 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 70% 유찰가를 시세 할인으로 보면 안 된다
현재 최저매각가는 21,398,804,000원으로 감정가의 70%입니다. 여기에 강성길 보증금 30,000,000원을 더한 최소 실질취득은 21,428,804,000원입니다. 다만 동일 용도 실거래 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 30% 하락만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 실질취득 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 21,398,804,000원 | 30,000,000원 | 21,428,804,000원 | 9,922,415,960원 | 144,172,222,740원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 14,979,162,800원 | 30,000,000원 | 15,009,162,800원 | 3,566,971,172원 | 150,527,667,528원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 10,485,413,960원 | 30,000,000원 | 10,515,413,960원 | 0원 | 154,976,478,880원 |
낙찰가가 내려가면 확인된 인수액 30,000,000원은 그대로이고 실질취득액은 낙찰가와 함께 내려갑니다. 그러나 채권자 미배당은 현재 회차 144,172,222,740원에서 3회 유찰 시 154,976,478,880원으로 커집니다. 채권액이 매각가를 크게 초과해 어느 회차에서도 소유자 잔여금은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,398,804,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 216,388,040원 |
| 인수 · 임차인 강성길 | 30,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 을구 1번 근저당 · 송탄농업협동조합 | 2,600,000,000원 | 2,600,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 송탄농업협동조합 | 3,900,000,000원 | 3,900,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 을구 4번 전세권 · 한국재무설계주식회사 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 평택축산업협동조합 | 3,900,000,000원 | 3,900,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 농협은행주식회사 | 18,240,000,000원 | 9,922,415,960원 |
| 전체 채권 미배당 | - | 144,172,222,740원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
전체 채권 신고액 165,354,638,700원, 예상 배당액 21,182,415,960원, 미배당액 144,172,222,740원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감액과 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
⑤ 특수조건 — 권리보다 현장과 인허가가 더 무겁다
- 일괄매각. 토지와 골프연습장 및 제시외 건물이 함께 매각됩니다.
- 층 표시 불일치. 공부상 지하 1층·지상 4층이나 현황에서는 지하 1층을 1층, 지상 1층을 2층, 지상 4층을 5층으로 표기해 사용하고 있습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건이 있으며 당해세 해당 시 배당보다 먼저 차감될 수 있습니다.
- 지적 경계. 토지의 정확한 위치와 지적 경계 확인에는 측량이 필요합니다.
- 도로·시설 저촉. 일부 토지는 중로1류·체육시설·도로구역 등에 저촉됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 평택브레인시티 일반산업단지 북측 인근이며, 제조시설·상업시설·주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 일부 토지는 성장관리계획구역·체육시설·문화재보호구역기타·도로구역 등에 해당합니다.
- 토지 특성. 지목 전, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
- 환금성. 골프연습장과 목욕장·음식점·사무실 등이 결합된 특수시설로, 일반 주거용 부동산과 달리 운영계획·인허가·점유 정리까지 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2008.07.21. 근저당을 말소기준으로 산정했지만 2021.04.01. 말소 기록이 있으므로 목록별 공동담보와 실제 존속 여부를 확인하세요.
- 강성길 인수. 보증금 30,000,000원은 우선변제 없이 전액 인수로 산정돼 있습니다. 점유 부분과 계약 원본, 실제 보증금 잔액을 확인하세요.
- 미상 점유자. 전입일 미상 4건의 계약서·사업자등록·주민등록·점유 개시일을 확인해 추가 대항력 여부를 판정하세요.
- 점유·명도. 실제 임차·점유자가 17명이며 여러 층과 공간을 나눠 사용하고 있어 개별 명도 비용과 기간을 산정해야 합니다.
- 법정지상권. 매각 제외 숙소 약 51㎡의 소유자, 토지 사용권, 철거 가능성 및 법정지상권 성립 여부를 확인하세요.
- 농취증. 매각결정기일까지 제출 가능한지 관할기관에 사전 확인하세요. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 5건의 법정기일과 당해세 금액을 확인하세요.
- 현황 측량. 토지 경계와 매각 제외 건물의 위치, 중로1류·체육시설·도로구역 저촉 범위를 측량과 도면으로 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%는 시세 할인율이 아닙니다. 골프연습장 영업가치·시설 상태·토지가치·인허가 승계 가능성을 별도로 검토하세요.
맺으며 — “유찰률보다 확인되지 않은 권리가 더 크다”
현재 최저가는 21,398,804,000원이고, 확인된 인수액 30,000,000원을 합친 최소 실질취득은 21,428,804,000원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 30,000,000원 자체가 아닙니다. 실제 임차·점유자 17명, 전입일 미상 점유자 4건, 말소기준과 말소등기 기록의 충돌, 매각 제외 숙소의 법정지상권 불확실성, 농지취득자격증명, 세금 압류 5건이 한꺼번에 겹쳐 있습니다.
따라서 감정가 대비 30% 하락만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 말소기준을 목록별로 다시 확정하고, 점유자 전원의 계약과 대항력을 검증하며, 법정지상권·농취증·측량 문제를 해결할 수 있을 때에만 입찰가를 논할 수 있습니다. 가격은 70%, 난도는 낮아지지 않았습니다.