확약으로 인수는 실질 0원*, 그러나 위반건축물과 하락장이 남는다 — 위너스528 201호

수원지방법원 2025타경52334. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 선순위 임차보증금과 확약서의 효력입니다. 김태우는 2020.11.03 확정일자를 받고 2020.11.12 전입·점유를 시작했으며, 말소기준인 2023.01.09 국세 압류보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로 대항력이 있고, 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 낙찰자가 승계하는 구조입니다. 현재 최저가 182,700,000원에서는 집행비용을 뺀 179,342,200원이 보증금에 배당되고, 95,657,800원이 미배당으로 남습니다.

하지만 2026.04.22 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다”는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 법원 기록의 원문대로 유효하게 이행되면 해당 임차보증금의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 반대로 확약의 적용범위나 말소 조건이 달라지면 실질취득비용이 곧바로 278,357,800원 수준으로 바뀌므로, 이 물건은 확약서 원문 확인이 권리분석의 전부에 가깝습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 확약이 있다

2018.08.21 설정된 중원새마을금고 근저당권 285,000,000원은 2020.12.11 해지로 말소됐습니다. 2019~2022년에 설정됐던 일부 국세·지방세 압류도 각각 해제·말소됐고, 현재 말소기준은 2023.01.09 국세 압류입니다. 그보다 앞선 김태우의 전입·점유와 확정일자가 있어 임차인은 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 말소기준 이후의 광주시 압류들과 2025.06.02 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총액은 거의 줄지 않는다

대항력 인수형의 전형적인 구조입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나므로, 총 취득부담은 보증금 275,000,000원과 집행비용을 합친 수준에서 거의 고정됩니다. 따라서 최저가 182,700,000원만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 이번 사건에서 낮은 실질취득비용이 성립하는 이유는 유찰이 아니라 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 비교면적은 불일치

위너스528 거래사례는 4건입니다. 대상 면적은 81.56㎡인 반면 확인된 거래 면적은 67.09~68.67㎡로 일치하지 않으므로 직접적인 동일면적 시세로 볼 수 없습니다. 전체 평균 266,500,000원에는 2022.08 거래 358,000,000원이 포함돼 있어, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다.

확약을 반영한 실질취득 182,700,000원은 최근 12개월 평균 232,500,000원의 78.6%, 최신 거래 230,000,000원의 79.4%입니다. 수치상 가격 간격은 있으나 대상 면적과 거래표본 면적이 달라 그 차이를 그대로 할인율로 확정할 수는 없습니다. 또한 최근 거래는 과거 거래군 대비 -22.6% 하락해, 시장가격 자체가 내려가는 흐름입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 182,700,000원 가정)

현재 배당가정에서는 임차보증금 중 95,657,800원이 미배당으로 남습니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인에게 승계되는 구조이며, 확약이 유효하게 이행되면 해당 인수액은 실질 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 임차인 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 사건상 다세대이고, 감정평가상 2층 201호는 업무시설인 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 공동주택과 업무시설이 함께 구성된 복합 집합건물입니다.
• 입지. 경기도 광주시 탄벌동 벌원초등학교 남동측 인근으로, 주위는 아파트단지, 연립주택, 오피스텔, 학교와 산림 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다. 서측 폭 8m 도로를 이용해 출입하고 동측 대로와 북측 중로에 접합니다.
• 이용·설비. 도시가스보일러 개별난방, 위생·급배수, 화재탐지, 스프링클러, 승강기와 지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 자연보전권역, 준보전산지, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 위반건축물. 2021.03.31 무단증축 27.5㎡가 집합건축물대장에 등재돼 있고, 해당 부분은 제시외 건물로 평가됐습니다. 대출 취급, 원상복구, 행정상 부담과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있는 핵심 물건 리스크입니다.
• 환금성. 확인된 거래는 4건이고 최근 가격추세는 -22.6%입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%이며 확인된 최근 낙찰금액은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.22 확약서의 제출 주체, 사건번호, 대상 임차보증금, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 시점과 조건을 법원 기록 원문으로 대조해야 합니다.
• 말소 이행 절차. 전액 배당되지 않아도 임차권등기를 말소한다는 내용이 실제 낙찰 후 어떤 절차로 이행되는지 확인하고, 말소 전 잔금납부·인도 과정의 순서를 점검해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 등기된 김태우 외의 실제 점유자가 있는지 전입세대확인과 현장 방문으로 재확인해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 압류가 다수 존재하므로 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다. 세금이 우선 차감되면 임차인 배당액과 룰상 미배당 보증금이 달라질 수 있습니다.
• 위반건축물 27.5㎡. 무단증축 범위, 원상회복 가능성, 이행강제금, 사용상 제한과 금융기관의 담보대출 취급 여부를 관할기관과 금융기관에 확인해야 합니다.
• 면적이 다른 거래사례. 대상 81.56㎡와 거래사례 67.09~68.67㎡가 일치하지 않습니다. 최근 평균 대비 78.6%라는 수치만으로 응찰가를 결정하지 말고 면적·구조·위반부분을 보정해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래추세가 -22.6%이므로 2022년 358,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 266,500,000원보다 최근 12개월 평균 232,500,000원과 최신 거래 230,000,000원을 우선해야 합니다.
• 공매 이력 확인. 2023.07.20 공매공고가 있었고 이후 공매취소공고와 말소가 이뤄졌습니다. 한국자산관리공사 공매의 종료 여부와 법원경매 기록을 교차 확인해야 합니다.
• 매각 진행상태 확인. 표시 매각기일은 2026.07.13입니다. 입찰 전 해당 기일의 진행 결과, 변경·연기·매각 여부와 현재 최저매각가격을 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 확약서를 본다

이 사건을 최저가 182,700,000원의 단순 할인 물건으로 보면 안 됩니다. 김태우는 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 확약이 없다면 현재 회차에서 95,657,800원을 인수해 실질취득이 278,357,800원으로 올라갑니다. 유찰돼도 인수액이 늘어 총 부담은 거의 줄지 않습니다.

다만 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 원문대로 적용·이행된다면 해당 인수는 실질 0원*이고, 실질취득은 182,700,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 232,500,000원과 최신 거래 230,000,000원보다 낮지만, 거래면적이 대상 면적과 다르고 시장이 -22.6% 하락 중입니다. 여기에 무단증축 27.5㎡ 위반건축물까지 있어 권리는 확약 확인을 조건으로 통과, 가격은 조건부 여지, 물건 자체는 높은 주의가 결론입니다.

확약서가 확인되면 인수 0원*, 확인되지 않으면 총 부담 278,357,800원. 두 경우의 차이가 95,657,800원이므로, 이 물건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 확약서의 정확한 적용범위와 실제 말소 이행 가능성입니다.