수원지방법원 2024타경50477. 평택시 포승읍 만호리 소재 다세대주택의 1층 102호입니다. 감정평가상 원룸형으로 이용되며, 전용면적은 27.28㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사우리하우텍으로, 2023년 4월 11일 거래가액 97,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

등기상 말소기준권리는 2008년 12월 8일 설정된 천안공주낙농축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 국의 압류와 임의경매개시결정이 있으며, 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

권리 구조 자체는 비교적 단순하지만, 실제 입찰 판단에서는 낙찰받는 호실을 정확히 특정할 수 있는지, 내부 상태가 어떠한지, 실제 점유자가 누구인지를 먼저 확인해야 합니다. 저가 낙찰 가능성과 실제 취득 후의 위험은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 후순위 압류 소멸

말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 천안공주낙농축산업협동조합의 채권최고액은 21,600,000원이며, 이 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이후 설정된 국의 압류 및 임의경매개시결정도 소멸 대상입니다.

특히 국의 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있으나, 실제 조세채권의 배당 우선순위나 금액은 별도로 확인해야 합니다. 현재 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 따라서 등기상 권리 소멸과 실제 배당 결과를 구분해야 합니다.

② 시세 비교 — 과거 거래가와 현재 가격을 구분해야 한다

실거래 조회상 동일 면적 27.28㎡의 거래는 총 6건이며, 전체 평균은 55,583,333원입니다. 최근 거래로 분류된 표본은 2023년 4월의 2건으로, 평균과 최신 거래금액 모두 97,000,000원입니다.

다만 이 거래들은 2026년 9월 매각기일 기준으로 상당한 시간이 경과한 과거 기록입니다. 따라서 97,000,000원을 현재 시세로 확정하거나, 최저가와의 차이를 그대로 실현 가능한 수익으로 해석해서는 안 됩니다.

전체 실거래 범위는 23,000,000원~97,000,000원입니다. 2023년 거래 표본의 과거 거래 대비 상승률은 178.1%로 집계되어 있으나, 이는 과거 표본 간 비교 수치이지 2026년 현재까지 가격이 상승하고 있다는 의미는 아닙니다.

최저가 6,555,000원은 전체 거래 평균의 11.8%, 2023년 거래 표본 평균의 6.8% 수준입니다. 숫자로만 보면 매우 큰 차이지만, 최신 거래 이후의 시장 변화, 호실별 상태, 실제 매각 가능가격을 확인하지 않은 상태에서는 이를 확정적인 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 6,555,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당입니다. 집행비용 추정액을 제외한 금액이 근저당권자에게 배당되며, 채권 전액을 충당하지 못합니다. 다만 채권자의 미배당액이 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

집행비용은 매각가의 약 7.9%로 추정한 금액입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 배당요구 및 채권 신고 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 배당 시나리오 — 유찰될수록 채권 미배당 증가

매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 추정됩니다. 그러나 유찰이 추가되더라도 매각이 성사되거나 실제 환금성이 개선된다는 보장은 없습니다. 다음 회차 금액은 어디까지나 가격 시나리오입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 포승읍 만호리 만호사거리 동측 직선거리 약 450m 지점에 위치합니다. 주변은 농경지, 농가촌락, 공장·창고 및 아파트단지가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있으나 노선과 운행횟수는 적은 편입니다. 차량으로 약 10분 거리에 서해안고속도로 서평택IC가 있습니다. 대중교통 편의성은 별도로 확인하는 것이 좋습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물의 1층 102호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되어 있고, 개별난방과 위생·급배수설비가 기재되어 있습니다. 관계인 부재로 실제 내부 상태는 직접 확인되지 않았습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 2~3m 포장도로에 접합니다. 차량 진입과 주차 여건, 실제 도로 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역도 토지이용정보에 포함되어 있으므로 적용 범위와 실제 거래 제한 여부를 확인해야 합니다. 공시지가는 301,600원/㎡입니다.
• 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현관문에 호수 표시가 없어 매각 대상의 정확한 위치 확인이 별도로 요구됩니다.
• 환금성. 실거래 조회상 18세대 소규모 건물이며, 경매 통계상 평균 유찰 5.0회·매각률 16.67%입니다. 반복 유찰과 적은 세대수, 오래된 실거래 표본을 함께 고려하면 매각 후 처분 가능가격을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 호실 특정. 현관문에 호수 표시가 없으므로 건축물현황도, 집합건축물대장, 등기사항전부증명서, 감정평가서의 위치 및 내부구조도를 대조하여 정확한 102호를 확인하세요.
• 건물 명칭 교차 확인. 감정평가상의 대양아트빌과 실거래 조회상의 대양리치빌이 동일한 대상인지 지번·면적·동·호수 기준으로 확인하세요. 명칭만으로 실거래 비교의 적합성을 확정하지 마세요.
• 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 6,555,000원 기준 1,311,000원을 준비해야 합니다. 일반적인 10% 보증금으로 착각하지 않도록 주의하세요.
• 점유·임대차 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차계약, 전입세대, 확정일자 및 인도 가능 여부를 조사하세요. 미확인 점유자의 대항력은 단정할 수 없습니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 관계인이 없어 건축물현황도와 탐문조사, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준으로 평가했습니다. 누수·설비·마감·수리 필요 여부를 직접 확인하세요.
• 시세 검증. 최신 확인 거래는 2023년 4월입니다. 97,000,000원을 현재 시세로 사용하지 말고, 최근 거래 및 실제 매도 가능가격을 별도로 확인하세요.
• 환금성 검토. 5회 유찰과 매각률 16.67%를 고려해 취득 후 재매각 가능성, 매수 수요 및 보유기간을 보수적으로 판단하세요.
• 조세·관리비. 국의 압류 관련 조세채권과 실제 배당 우선순위를 확인하고, 공용부분 관리비 체납 등 별도 부담 가능성을 점검하세요.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서의 인수권리 없음, 법정지상권 없음 및 특별매각조건을 원본과 대조하고, 입찰 직전 매각 진행 여부와 변경사항을 확인하세요.

맺으며 — “655만원이라는 숫자보다 중요한 것은 실제로 무엇을 사는가”

이 물건의 등기상 권리 구조는 단순합니다. 천안공주낙농축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 매각물건명세서상 인수권리는 없으며 현재 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 5회 유찰된 원룸형 다세대주택이라는 점이 가격 판단을 복잡하게 만듭니다. 2023년 실거래가 97,000,000원과 현재 최저가 6,555,000원의 격차는 매우 크지만, 현재 시세를 입증하는 최신 거래가 확인되지 않은 상황에서 그 차이를 수익으로 계산할 수는 없습니다.

현관문 호수 표시가 없다는 명세서의 지적은 특히 중요합니다. 매각 대상인 102호를 정확하게 특정하고, 점유·임대차·내부 상태와 실거래 비교 대상의 동일성을 확인해야 취득비용과 위험을 현실적으로 판단할 수 있습니다.

결론은 권리상 예상 인수 0원이라는 장점과, 물건 특정·환금성·시세 신뢰도에 관한 위험을 분리해서 봐야 한다는 것입니다. 최저가가 크게 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 않고, 실제 물건과 현재 시장가격이 검증될 때까지 보수적으로 접근해야 합니다. 특별매각조건인 보증금 20%도 반드시 반영해야 합니다.