수원지방법원 2024타경50477. 평택시 포승읍 만호리, 만호사거리 동측 약 450미터 지점에 있는 3층 다세대주택 내 1층 102호입니다. 전용면적은 27.28㎡이고 감정평가상 원룸형 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 39,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 6,555,000원까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준권리는 2008년 12월 8일 설정된 천안공주낙농축산업협동조합의 근저당권 21,600,000원입니다. 이후의 국세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 근저당권자가 받지 못하는 금액도 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 다만 현관문에 호수 표시가 없다는 명세서 기재와 임대관계 미상이라는 감정평가 내용은 입찰 전에 반드시 해소해야 할 현장 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경50477 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 만호길 64-10, 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 전용 27.28㎡ · 원룸형 · 3층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사우리하우텍 (2023.04.06 매매, 거래가액 97,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 39,000,000원 / 6,555,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안공주낙농축산업협동조합 / 18,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 단지 정보 | 대양리치빌 · 18세대 · 2008.06.16 사용승인 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준은 2008.12.08 근저당권입니다. 채권최고액은 21,600,000원이고 채무자는 이미숙, 근저당권자는 천안공주낙농축산업협동조합입니다. 2023년 12월 12일 국 명의 압류와 2024년 8월 14일 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리로 매각과 함께 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 거래표본이 오래됐다
대양리치빌 전용 27.28㎡ 거래표본은 총 6건입니다. 전체 평균은 55,583,333원, 최저 23,000,000원, 최고 97,000,000원입니다. 최근 거래로 집계된 2건은 모두 2023.04의 97,000,000원이며, 현재 실질취득 6,555,000원은 이 평균의 6.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 27.28㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2023.04 | 27.28㎡ | 1 | 97,000,000원 |
| 2021.10 | 27.28㎡ | 2 | 23,000,000원 |
| 2021.10 | 27.28㎡ | 1 | 23,000,000원 |
| 2021.06 | 27.28㎡ | 1 | 38,500,000원 |
| 2021.06 | 27.28㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 전체 평균 | 27.28㎡ | 6건 | 55,583,333원 |
표면적으로는 최저가와 거래표본 간 차이가 매우 큽니다. 그러나 집계상 최신 거래가 2023년 4월에 머물러 있고 표본도 6건에 불과합니다. 더구나 같은 단지 경매 통계는 평균 5.0회 유찰, 매각률 0.0%로 나타납니다. 따라서 97,000,000원을 현재 환금가치로 그대로 적용해 “확실히 싸다”고 단정하기보다, 반복 유찰이 반영하는 수요 부족과 실제 매도 가능성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,555,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 517,990원 |
| 1. 근저당 · 천안공주낙농축산업협동조합 | 21,600,000원 | 6,037,010원 |
| 근저당 미배당 | - | 15,562,990원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 7.9%로 추정된 517,990원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 배당요구와 세금 현황에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 6,555,000원 | 6,037,010원 | 15,562,990원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 4,588,500원 | 4,105,907원 | 17,494,093원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 3,211,950원 | 2,754,135원 | 18,845,865원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 만호사거리 동측 직선거리 약 450미터 지점으로, 주변은 농경지·농가촌락·공장·창고·아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 노선과 운행횟수는 적은 편입니다. 서해안고속도로 서평택I.C는 차량으로 약 10분 거리입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 3층 건물이며 외벽은 드라이비트, 내부는 벽지·타일, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시입니다.
- 설비. 보일러에 의한 개별난방, 위생·급수·배수 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 구거복개로와 도로부지를 이용한 폭 2~3미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대지 860.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 계획관리지역과 성장관리계획구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 301,600원/㎡입니다.
- 위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 18세대 원룸형 다세대이고 같은 단지 경매 평균 유찰 횟수가 5.0회, 매각률이 0.0%여서 재매각과 임대수요를 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 특정. 현관문에 호수 표시가 없으므로 공부·건축물현황도·감정평가서와 현장을 대조해 실제 102호 출입문을 정확히 특정하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람, 현황조사 원문, 우편함·계량기·관리자 탐문을 통해 실제 점유자를 확인하세요.
- 대항력 판단 보류. 확인된 임차인은 없지만 점유자와 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 현장 확인 전에는 대항력 여부를 단정하지 마세요.
- 가격표본 검증. 실거래 최신 표본은 2023.04입니다. 현재 임대료와 매매 호가, 인근 원룸형 다세대 거래를 추가 대조하세요.
- 수리비 점검. 내부 상태는 관계인 부재로 직접 확인되지 않았습니다. 누수·보일러·창호·욕실·곰팡이와 공실 수리비를 응찰가에 반영하세요.
- 진입 여건. 접면도로 폭이 약 2~3미터이므로 차량 진입·주차·이삿짐 운반 여건을 직접 확인하세요.
- 세금·배당 원본. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서·배당요구종기·세금 현황을 원본으로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 목적물 확인이 먼저”
등기상 구조는 비교적 단순합니다. 2008년 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 최저가 6,555,000원은 감정가의 16.81%, 최근 거래평균의 6.8%에 불과해 숫자만 보면 매우 낮습니다.
그러나 이미 5회 유찰됐고, 18세대 원룸형 다세대의 경매 매각률은 0.0%입니다. 현관문에 호수 표시가 없으며 임대관계와 내부 상태도 명확히 확인되지 않았습니다. 집계된 최신 실거래 역시 2023년 4월이어서 현재 시세와 임대수익을 그대로 설명하지 못합니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸 여부보다 정확한 호수 특정·점유 확인·현장 상태·환금성 검증이 낙찰의 성패를 좌우합니다. 권리는 조건부 합격이지만, 현장 확인 전 입찰 판단은 보류가 적절합니다.