수원지방법원 2025타경52383. 광주시 신현동 더베일리하우스 206동 2층 201호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 윤숙자이며 2018.11.06 소유권이전 당시 거래가액은 265,000,000원입니다. 같은 날 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권 210,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당 65,000,000원, 현대카드 가압류 13,917,750원, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 이길남의 전입은 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으므로, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52383 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 825-18 더베일리하우스 206동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 윤숙자 · 2018.11.06 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 282,400,800원 / 138,377,000원 |
| 유찰 횟수 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 168,918,856원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2018.11.06 을구 2번 근저당권입니다. 한국양계축산업협동조합의 채권최고액은 210,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 2022.02.09 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당, 2022.08.12 현대카드 가압류, 2025.06.16 현재 경매개시결정은 모두 그 뒤의 권리라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 전입은 늦어 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이길남 | 2018.11.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이길남의 전입일 2018.11.13은 말소기준권리 2018.11.06보다 늦습니다. 따라서 전입신고 시점을 기준으로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 현재 배당 계산에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
③ 가격·유찰 — 감정가 49%지만 ‘싸다’는 결론은 아직 이르다
감정가는 282,400,800원이고 현재 최저매각가는 138,377,000원입니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 96,863,900원, 4회 유찰 시 67,804,730원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 138,377,000원 | 153,278,028원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 96,863,900원 | 194,197,400원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 67,804,730원 | 222,733,505원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 다르다는 것입니다. 현재 가격이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 더베일리하우스 206동은 8세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 가격 판단과 환금성 판단을 보수적으로 분리할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,377,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,737,278원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 210,000,000원 | 135,639,722원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 13,917,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 138,377,000원을 가정하면 집행비용 2,737,278원 이후 말소기준 근저당에 135,639,722원이 배당되고, 후순위 근저당·가압류는 배당되지 않습니다. 총 채권 미배당액은 153,278,028원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 201호입니다.
- 입지. 신현초등학교 남측 인근으로 근린생활시설·다세대주택·아파트·농경지·임야가 혼재하고, 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 완경사·가로장방 형태, 지목은 대, 공시지가는 780,900원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 구비되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 더베일리하우스 206동은 8세대이며 사용승인일은 2016.07.29입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 이길남의 전입일은 2018.11.13으로 대항력은 없지만 현재 실제 점유 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 매각물건명세서와 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 138,377,000원은 감정가의 49%이나, 이를 그대로 시세 대비 할인율로 받아들이지 않아야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대 규모와 단지 경매 평균 2.0회 유찰 이력을 함께 보고 향후 매도 수요를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준 근저당 210,000,000원과 후순위 권리들의 존속·말소 상태를 입찰 직전 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “49%”는 가격 검증의 출발점
권리 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준권리는 2018.11.06 한국양계축산업협동조합 근저당이고, 이길남의 전입일은 그보다 뒤인 2018.11.13입니다. 따라서 대항력은 없고 현재 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%인 138,377,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인 자체가 곧 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 8세대 규모, 단지 경매 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%까지 함께 보면 이 물건은 권리보다는 가격과 환금성 검증이 승부처입니다. 결론은 권리 인수는 낮고, 가격 판단은 보수적으로.
