104,860,000원
수원지방법원 2024타경50941. 평택 신장동 대준블루온3 3층 308호, 전용면적 35.598㎡의 오피스텔입니다. 소유자 최창업은 2022.03.25. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 220,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 후순위 권리가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인과 그 뒤에 제출된 대항력 포기 확약서입니다.
말소기준은 2023.04.25. 도봉세무서장의 압류입니다. 임차인 오진형은 그보다 앞선 2022.02.21. 전입·점유, 2022.01.20. 확정일자를 갖고 있어 원칙적인 권리순서만 보면 대항력과 우선변제권을 모두 갖습니다. 하지만 2026.06.09. 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 이 임차인 보증금의 실질 인수는 0원으로 바뀝니다. 이 확약은 오진형 관련 보증금에만 적용되며, 별도의 임차보증금을 추가로 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경50941 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 탄현로 267-4, 3층308호 (신장동,대준블루온3) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 35.598㎡ · 13층 건물 중 3층 308호 |
| 소유자 | 최창업 (2022.03.25. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 104,860,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 223,505,993원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인, 그리고 확약
이 사건의 실제 임차인은 오진형 1명입니다. 임차보증금 220,000,000원, 전입·점유 2022.02.21., 확정일자 2022.01.20.이며 배당요구도 확인됩니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이고, 매각물건명세서 비고에는 “주택도시보증공사(양도전:임차인 오진형)”으로 기재되어 있습니다. 따라서 같은 보증금 채권을 임차인과 보증기관 몫으로 중복 합산해 인수액을 키우는 방식으로 보면 안 됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오진형 | 220,000,000원 | 2022.02.21 | 2022.01.20 | 2024.03.06 | 대항력 有 | 우선변제 | 확약 반영 0원 |
등기부에는 2022.03.25. 민간임대주택등기도 존재합니다. 말소기준일보다 앞서 기재된 항목인 만큼, 입찰 전 매각조건과 원본 등기에서 그 처리 내용을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격을 우선
대준블루온3은 91세대, 2017.11.06. 준공입니다. 전체 12건 실거래 평균은 230,833,333원이지만, 2021~2023년의 높은 거래가가 함께 섞여 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 215,000,000원, 최신 거래는 2026.05. 전용 35.6㎡·3층 140,000,000원이며, 최근 가격 추세는 -8.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 35.6㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 39.11㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2023.08 | 39.11㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2022.11 | 35.6㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.10 | 39.11㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 39.11㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 39.11㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 39.11㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 35.6㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 35.6㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 35.6㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 39.11㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 215,000,000원 |
확약 반영 후 현재 실질취득은 104,860,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 215,000,000원의 48.8%이고, 2026.05. 최신 거래 140,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 가격 차이만으로 판단을 끝내면 안 됩니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 4.7회인데 이 물건은 이미 7회 유찰됐고, 매각률은 0.0%입니다. 최근 가격 추세 역시 -8.1%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,268,040원 |
| 1. 임차인 오진형 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 102,591,960원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 223,505,993원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 오진형 보증금 미배당액은 117,408,040원입니다. 그러나 2026.06.09. 확약에 따라 이 임차인 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 104,860,000원 | 117,408,040원 | 0원 | 104,860,000원 |
| 8회 유찰 시 | 83,888,000원 | 138,021,984원 | 0원 | 83,888,000원 |
| 9회 유찰 시 | 67,110,400원 | 154,497,587원 | 0원 | 67,110,400원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 대항력 인수형 구조입니다. 본건에서는 오진형 관련 확약 때문에 각 회차의 실질취득이 매각가와 같아집니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄역 북동측 인근이며, 주변은 공공시설·근린생활시설·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 13층이며 대상은 3층 308호입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 평지로 주거용 건부지로 이용 중이며 남측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,409,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 대준블루온3은 91세대이며 최근 가격 추세 -8.1%, 경매 평균 유찰 4.7회, 매각률 0.0%로 표시돼 가격 외에 유동성 점검이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 주체와 적용 대상을 매각물건명세서 원문에서 다시 대조하세요.
- 실질취득 계산. 현재 회차는 확약 반영 시 104,860,000원, 실질 인수 0원입니다. 룰상 미배당 117,408,040원을 이중으로 더하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2022.03.25. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 관련 의무를 매각조건·원본 등기에서 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 230,833,333원보다 최근 12개월 평균 215,000,000원, 최신 거래 140,000,000원, 최근 추세 -8.1%를 우선해 판단하세요.
- 유찰 원인 확인. 7회 유찰은 현재 최저가가 낮다는 장점과 동시에 수요·환금성 문제를 시사하므로 현장 상태와 실제 매수층을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 확약이 존재하더라도 실제 인도 상태와 열쇠 인수, 점유 종료 여부는 매각 전 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 7회 유찰은 남아 있다
이 물건은 겉으로 보면 보증금 220,000,000원의 대항력 임차인이 있어 낙찰가보다 인수금이 더 무서운 전형적인 인수형 사건입니다. 실제로 현재 매각가 104,860,000원만 놓고 계산하면 보증금 미배당은 117,408,040원입니다. 그러나 2026.06.09. 주택도시보증공사의 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 오진형 관련 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 104,860,000원으로 볼 수 있고, 이는 최근 12개월 평균 215,000,000원의 48.8%이며 최신 거래 140,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 가격 추세 -8.1%, 7회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 4.7회, 매각률 0.0%는 가격 할인만으로 지울 수 없는 신호입니다. 이 사건의 승부처는 인수금보다 확약의 정확한 효력 확인과 오피스텔의 실제 환금성입니다.
