수원지방법원 2024타경50941. 평택시 신장동 ‘대준블루온3’ 3층 308호, 전유면적 35.598㎡의 오피스텔입니다. 등기상 소유자 최창업은 2022년 3월 매매대금 220,000,000원에 소유권을 취득했고, 2023.04.25. 도봉세무서의 압류가 말소기준이 됩니다. 이후 계양세무서 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 말소기준보다 앞선 2022.02.21. 전입·점유를 갖춘 임차인 오진형이 있습니다. 임대차계약과 확정일자는 2022.01.20., 보증금은 소유자의 취득가와 같은 220,000,000원입니다. 따라서 확약이 없었다면 최저가가 낮아질수록 미배당 인수액이 증가해, 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 대항력 인수형입니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 확약이 그 구조를 바꾸는 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경50941 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 탄현로 267-4, 3층 308호 (신장동, 대준블루온3) |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(오피스텔) · 전유 35.598㎡ · 13층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 최창업 (2022.03.03. 매매, 2022.03.25. 등기 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (5회 유찰 표기 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 223,505,993원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급 | 2026.07.24 · 수원지방법원 송탄등기소 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
말소기준은 2023.04.25. 도봉세무서 압류입니다. 2024.04.18. 계양세무서 압류와 2024.08.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 오진형은 말소기준보다 앞선 2022.02.21. 전입·점유를 갖췄으므로, 2024.03.06. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 선행 대항력에 따른 보증금 미배당액 인수 문제가 별도로 남는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 대상도 이 보증금
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오진형 전유 전부 · 주거 | 220,000,000원 | 2022.02.21 | 2022.01.20 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 승계 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 확약서에는 주택도시보증공사가 “양도 전 임차인 오진형”으로 표시돼 있으므로, 오진형의 보증금 220,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권을 서로 독립된 두 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 현재 주택도시보증공사가 승계한 임차보증금 권리를 행사하는 구조입니다.
* 실질 0원 판단은 2026.06.09. 확약서의 진정성·효력 유지와 실제 임차권등기 말소 이행을 전제로 합니다. 확약은 오진형 보증금 승계분에만 적용되며, 다른 임차인의 권리까지 포괄적으로 포기한 것은 아닙니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 오진형 1명입니다.
③ 회차별 부담 — 확약이 없으면 최저가가 내려가도 싸지지 않는다
| 회차 | 최저가 가정 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 · 감정가 100% | 214,000,000원 | 9,796,000원 | 0원* | 214,000,000원 |
| 6회 유찰 시 감정가 80% | 171,200,000원 | 51,996,800원 | 0원* | 171,200,000원 |
| 7회 유찰 시 감정가 64% | 136,960,000원 | 85,757,440원 | 0원* | 136,960,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 매수인의 총부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 따라서 이 사건의 낮은 회차 가격은 확약 효력이 확인될 때에만 실질적인 가격 하락으로 연결됩니다. 현재 회차에서는 확약을 반영해도 실질취득이 214,000,000원이므로, 이제 판단의 중심은 권리가 아니라 실거래 시세입니다.
④ 시세 비교 — 최근 평균과 비슷하지만 최신 동일 조건 거래보다 높다
대준블루온3은 91호, 2017.11.06. 준공된 오피스텔입니다. 아래는 전유 35.6㎡와 39.11㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균 230,833,333원에는 2021~2023년 거래와 290,000,000원의 고가 거래가 포함돼 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 35.6㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 39.11㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2023.08 | 39.11㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2022.11 | 35.6㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2022.10 | 39.11㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 39.11㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 39.11㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2022.05 | 39.11㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 35.6㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.03 | 35.6㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 35.6㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2021.09 | 39.11㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 215,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 230,833,333원 |
확약을 반영한 실질취득 214,000,000원은 최근 12개월 평균 215,000,000원의 99.5%입니다. 평균보다 1,000,000원 낮지만 이를 뚜렷한 할인이라고 보기는 어렵습니다. 특히 최신 거래는 본건과 사실상 같은 전유면적 35.6㎡, 같은 3층이며 거래가는 140,000,000원입니다. 본건 실질취득은 최신 거래보다 74,000,000원 높고 최신 거래의 152.9%입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,796,000원 |
| 1. 임차보증금 채권 양도 전 임차인 오진형 | 220,000,000원 | 210,204,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 주택도시보증공사 | 223,505,993원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 채권의 미배당액은 9,796,000원입니다. 확약이 없다면 매수인 인수 가능액이지만, 2026.06.09. 확약을 반영하면 실질 인수는 0원*입니다. 두 건의 세무서 압류는 채권액과 법정기일이 확인되지 않아 실제 배당 순위·금액은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 입지. 송탄역 북동측 인근으로 공공시설, 근린생활시설, 공동주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 3층으로, 승강기와 위생 급·배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 3필 일단의 평지로 주거용 건부지로 이용 중이며 남측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 토지 지표. 토지면적 833.0㎡, 공시지가 1,409,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 환금성. 91호 규모와 평균 4.5회 유찰, 매각률 0.0%, 최근 거래 추세 -8.1%를 함께 보면 매도·재매각 기간과 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 주체, 대상 호수, 조건, 효력 유지 여부를 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 임차권등기 말소 이행. 배당으로 전액을 받지 못해도 실제 말소에 협조한다는 문구와 말소에 필요한 서류 교부 절차를 확인하세요.
- 보증금 중복합산 금지. 실제 임차인은 오진형 1명이며, 주택도시보증공사는 양도받은 권리를 행사하는 구조입니다. 220,000,000원과 223,505,993원을 임차보증금 두 건으로 합산하면 안 됩니다.
- 최신 실거래 우선. 전체 평균 230,833,333원보다 본건과 같은 35.6㎡·3층의 2026.05. 거래가 140,000,000원을 더 직접적인 비교자료로 검토하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 구간보다 -8.1% 하락했습니다. 응찰가 산정에 추가 하락 가능성과 매도기간을 반영하세요.
- 세금 압류 확인. 도봉세무서·계양세무서 압류의 채권액과 법정기일을 확인해야 실제 배당표를 확정할 수 있습니다.
- 민간임대주택 등록. 등록 상태, 임대의무기간, 매각에 따른 등록 변경·말소 절차를 확인하세요.
- 점유·명도 현황. 임차권등기가 있어 현재 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 현황조사와 현장 방문으로 인도 대상자를 특정하세요.
- 기일 결과 확인. 등기 발급일은 2026.07.24., 기재된 매각기일은 2026.07.14.이므로 매각 결과와 기일 변경 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 원래 보증금 220,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 존재해, 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약해, 주된 인수액은 실질 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득 214,000,000원은 최근 12개월 평균 215,000,000원과 거의 같고, 2026.05. 동일 면적·동일 층 최신 거래 140,000,000원보다 74,000,000원 높습니다. 최근 추세는 -8.1%, 단지 경매 평균 유찰은 4.5회이며 본건은 5회 유찰 표기입니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격·환금성은 보수적으로 봐야 하는 오피스텔입니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 보류.